Gayrimenkul HukukuMakalelerimiz

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, tapuda kayıt edilen gayrimenkuller hatalı ve/veya yanlış kaydedilmiş, tescil edilmişse bu durumun düzeltilmesi için açılan davadır. Bu yazımızda tapu iptal ve tescil davasına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hatalı, yanlış, hukuka ve usule aykırı olarak kaydedilen ve tescil edilen tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. Bir diğer anlatımla taşınmazın hatalı, yanlış veya yolsuz tescillerinin düzeltilmesine ilişkin davalardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi ile tapu iptal ve tescil davası tanımlanmıştır. “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”.

Yolsuz Tescil Nedir?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1024/2. Maddesi ile yolsuz tescil tanımlanmıştır. “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2006/5-489 E., 2010/539 K. Sayılı ve 27.10.2010 Tarihli ilamında yolsuz tescilin tanımını yapmıştır.

“Yolsuz tescil, üst kavram olarak gerek kazanma nedenine dayanmayan haksız tescilleri ve gerekse dayandığı kazanma nedeni geçerli olmayan tescilleri kapsar. Tapu kütüğünün; maddi olarak, yani gerçekte olması gereken hakları göstermemesi; bir diğer ifadeyle bir ayni hakkın daha başlangıçtan beri tescil edilmemiş olması veya … ayni hakkın sonradan haksız biçimde terkin ile ortadan kaldırılmış olması hallerinde de, kütüğün yolsuzlaşması söz konusudur.”

Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar

Tapu iptal ve tescil davasında davacı, gerçek hak sahibi olan kişi/lerdir. Burada gerçek hak sahibi olan kişi, haksız, yanlış ya da yolsuz tescil ile hakkkı zedelenen kişi ve/veya kişilerdir. Tapu iptal ve tescil davasında davalı, tapu sicilinde lehine yolsuz, hatalı ya da yanlış tescil yapılan kişi/ler davalıdır. Gerçek hak sahibinin ölmesi halinde tapu iptal ve tescil davasını vefat eden hak sahibinin mirasçıları açabilecektir.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Haller

  • Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle,
  • Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle,
  • Muris muvazaası nedeniyle,
  • İmar uygulamasından kaynaklanan,
  • Ölünceye kadar bakma sözleşmemesi nedeniyle.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları uyarınca ayırt etme gücü yerinde olmayan kişilerin yaptığı işlemlerin herhangi bir bağlayıcılığı, geçerliliği bulunmamaktadır. Diğer bir deyişle ayırt etme gücü yerinde olmayan kişinin yaptığı işlemler hiç yapılmamış gibi etki doğuracaktır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca hukuki ehliyetsizliğe dayalı olarak yapılan tapu tescilleri yönünden açılan davalarda; tapu devri yapan kişinin ehliyetsiz olduğuna dair tüm rapor, hastane kayıtları gibi tıbbi belgelerin incelenmesi, Adli Tıp Kurumu’ndan kişinin ayırt etme gücünün yerinde olmadığına ilişkin bilirkişi raporu alınması ve tanıkların dinlenmesi gerekmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2018/3025 E. 2019/5764 K. Sayılı ve 11/11/2019 Tarihli ilamında;

“…dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, özellikle; kesinleşen mahkeme kararı ile akit tarihinde davacının ehliyetsiz olduğu saptandığına, davacının kardeşi olan davalıların da, davacının ehliyetsiz olduğunu bilen ve bilmesi gereken kişi konumunda bulundukları, diğer bir söyleyişle Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları belirlenmek suretiyle, taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Reddine…” Bu ilamdan da anlaşılacağı üzere ehliyetsizlik halinin mahkemece araştırılması ve ehliyetsizlik söz konusu ise tapu iptal ve tescil kararı vermesi gerekmektedir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekilin görevini kötü niyetli olarak kullanmaması ve vekil edeni zarara uğratacak eylemlerde bulunmaması gerekmektedir. Vekilin vekalet sözleşmesine aykırı olarak yetkisini vekil edenin aleyhine aykırı olarak kullanması halinde yapılan bu taşınmaz devrine ve tapu tesciline ilişkin işlem iptal edilebilecektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 1993/1-79 E, 1993/195 K. Sayılı ve 05/05/1993 Tarihli ilamında aynen;

“Vekil, vekil edenin yararına ve idaresine uygun hareket etme, onu zararlandıracak davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır…Malik tarafından bir taşınmazın satışında, vekilin dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, ona dürüstlük kurallarını, sadakat ve özen borcunu, göz ardı ederek başkasına satış yapma hakkı bahşetmez. Kendi çıkarını gözeten vekil edenin, yararı ile bağdaşmayan bir davranış içerisinde bulunan vekil, Borçlar Kanununun 390/1 maddesine göre sorumlu olur…Vekil, vekalet yetkisini, kasten vekil edenin zararına, kendisinin ya da düşünce ve çıkar birliğine girdiği kişi yararına kullandığı takdirde buna göre oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Bu husus Medeni Kanunun 2.maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucudur. Hatttu bu hüküm, buyurucu nitelikte olduğundan hakim tarafından görevinden ötürü (re’sen) göz önünde tutulması ve uygulanması gerekir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30/04/2003, 1-323 E, 318 K. Sayılı ilamında da aynen;

“Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur. Ne varki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2.maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Aysı bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Miras bırakan herhangi bir sebepten mirasçılarından mal kaçırmak isteyebilir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihinde verdiği 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca muris muvazaası, miras bırakanın yaşlılığında yahut ölümüne yakın bir zamanda bazı mirasçılarından mal saklamak maksadıyla diğer mirasçılarına ya da üçüncü kişilere mallarını satması (bağışlaması) olarak tanımlanmıştır.

Muris muvazaasının şartlarının da gerçekleşmesi ile yapılan tapu devirleri ve tescilleri ile ilgili miras hakkı zedelenen mirasçı tarafından tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu noktada yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca muris muvazaası olup olmadığının mahkemece tespit edilmesi gerekmektedir. Muris muvazaasına ilişkin makalemizi okumak için buraya tıklayabilirsiniz.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için görevli mahkeme; Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.” Tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Yukarıda da belirttiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan ötürü herhangi bir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Tapu iptal ve tescil davasının ikame edilmiş olması, taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmemektedir. Mülkiyet hakkı uyarınca malik taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilecektir. Ancak tapu iptal ve tescil talebinde bulunan davacı ileride telafisi zor zararların önlenmesi ve herhangi bir hak kaybına maruz kalmamak amacıyla taşınmaz yönünden ihtiyati tedbir kararı alınmasını talep edebilir. İhtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi halinde taşınmazın satışı dava süresince durdurulacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç Bedeli

Kural olarak tapu iptal ve tescil davası nispi harçlandırmaya tabidir. Buna göre dava açılırken ödenecek olan harç taşınmazın bedelinin binde 68,31’idir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Tapu iptal ve tescil davasında arabuluculuk zorunlu değildir. Davacı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davasını ikame edebilecektir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kısmi Olarak Açılabilir Mi?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davası ikame edilirken nispi harç ödenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte dava açılırken davacının taşınmazın dava tarihindeki asıl bedelinin bilinmesi ve/veya belirlenmesi de mümkün olmayabilir. Dolayısıyla davacı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.107 uyarınca harcın taşınmaz bedelinin belirlenmesinden sonra tamamlanmak üzere belirsiz olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçe Örneği

T.C.

İSTANBUL … ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR.

DAVACI : (…)

VEKİLİ : AV. BUĞRA ÇAPA

DAVALI : (…)

KONU : İstanbul İli, … İlçesi, .. Mahallesi, … Sokak, No:… Adresinde .. Ada .. Pafta’da Bulunan Taşınmaza İlişkin Tapu İptal Ve Tescil Talepli Davamızdır.

Harca Esas Değer : 20.000,00 TL (Fazlaya İlişkin Haklarımız Saklı Kalmak Kaydıyla)

AÇIKLAMALAR :

  1. Müvekkil …, …’ın çocuğu olup, mirasçısıdır. Müteveffa …, …/…/2021 yılında vefat etmiştir. Müteveffanın 1 kız 2 erkek çocuğu bulunmaktadır. Müvekkil, müteveffanın kız çocuğudur.
  2. Müteveffa, mirasa konu olan İstanbul İli, … İlçesi, .. Mahallesi, … Sokak, No:… Adresinde .. Ada .. Pafta’da bulunan taşınmazı herhangi bir bedel olmaksızın, mirasçı müvekkil kızından mal kaçırmak maksadıyla oğullarından …’a muvazaalı olarak devretmiştir. Taşınmazı muvazaalı olarak devrederken satış bedeli olarak … TL gösterilmiş olup, taşınmazın o dönemki rayiç bedellerinden oldukçe düşük olan bu bedel müvekkilden mal kaçırmak maksatlı olarak bu şekilde gösterilmiştir.
  3. 6100 Sayılı HMK’nın 389. Maddesi uyarınca ileride telafisi güç zararların önlenmesi ve davada haklı çıktığımız takdirde davanın konusuz kalmasının engellenmesi amacıyla dava konusu taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulabilir.
  4. Sunduğumuz deliller ile Sayın Mahkemenizce toplanacak diğer delillere göre davamızın kabul edilmesi muhtemeldir. Davalılar malikler bu süreçte dava konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi halinde işbu sebepsiz zenginleşme davamızın konusuz kalması ve bu itibarla müvekkil açısından telafisi güç zararların doğması ihtimal dahilindedir.
  5. Bu itibarla ileride telafisi güç zararların önlenmesi ve davanın konusuz kalmasının önlenmesi amacıyla dava konusu davalılar adına kayıtlı olan taşınmazlar üzerine üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla HMK 389. Maddesi uyarınca ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep etmek gerekmiştir.

HUKUKİ NEDENLER : TMK, TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat

HUKUKİ DELİLLER : ……… ili, …….. ilçesi, …….. mahallesi, …… ada, …… parsel sayılı taşınmaz (Beyoğlu Tapu Müdürlüğü’nden ……….. tarihli resmi satım senetleri ile birlikte mevcut tüm kayıtların celbi talep olunur), Veraset ilamı, Tanık(Bilahare sunulacaktır), Keşif ve Bilirkişi İncelemesi, Yemin, İsticvap, Yargıtay ve BAM içtihatları ve davalıların delillerine karşı sunacağımız tüm deliller.

SONUÇ VE TALEP : Yukarıda izah olunan nedenlerle, resen dikkate alınacak nedenlerle huzurdaki haklı davamızın kabulü ile;

  1. Dava konusu …….. ili, …… ilçesi, …….. mahallesi, ……. ada, ….. parsel sayılı taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,
  2. Murise ait ……. ili, ……… ilçesi, ……… mahallesi, ……. ada, …… parsel sayılı taşınmazdaki davalı oğulları ………. ve ……….’e devrine dair satış işleminin müvekkilimiz ………….’in MİRAS PAYI ORANINDA İPTALİ İLE MÜVEKKİL ADINA TESCİLİNE, sayın mahkemenizce kabul görmemesi halinde müvekkillerin saklı payları zedelendiğinden muris tarafından gerçekleştirilen işlemin MÜVEKKİLLERİMİZİN SAKLI PAYI ORANINDA TENKİSİNE,
  3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımızla arz ve talep ederiz.

DAVACI VEKİLİ

AV. BUĞRA ÇAPA

Av. Yonca İşsever Çapa

Av. Yonca İşsever Çapa, Özel Çamlıca Bilfen Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Özyeğin Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde hukuk eğitimi almıştır. 2018 yılında Özyeğin Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Bilgi Al!