Gayrimenkul HukukuMakalelerimiz

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasında sağlanan anlaşmaya göre düzenlenir. Kiraya veren, bu sözleşmeyi imzaladıktan sonra ancak gerekli şartlar oluştuğunda kiracıyı çıkarabilir. Makalemiz devamında kiracı nasıl çıkarılır sorularına cevap veriyor olacağız.

Bu yazımızda kiracı nasıl çıkarılır sorusuna ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Kiracının evden çıkarılması bakımından birçok hukuki yol vardır. Kiracının evden tahliyesinin sağlanabilmesi için birtakım şartların oluşması gerekir. Örnek vermek gerekirse; kiracının kira bedelini ödememesi, kira bedelini ödeme konusunda temerrüde düşmesi, kiraya verenin kiralanan yönünden ihtiyacının olması, kiralananı yeni satın alan malikin ihtiyacının olması, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmesi, kiracının kiralanana zarar vermesi gibi birçok sebeple kiracı evden çıkarılabilir.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 310/1. Maddesi hükmüne göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yasa koyucu, konut ve çatılı işyerleri bakımından bu kuraldan ayrılmış, sonradan edinilen kiralananı boşaltması bazı şartlara bağlanmıştır. Yeni malikin bu yetkisine karşı kiracıyı korumak amacıyla TBK’nın 351. maddesinde, kiraya verenin yetkisini sınırlayıcı bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, alt soyunun üstsoyunun konut ya da işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir (TBK M.351).

Yeni malikin ihtiyaç nedenine dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bir aylık süre kiracının eline geçecek şekilde hesaplanmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bildirimin gönderildiği tarih değil tebliğ edildiği tarih önemlidir. Bildirimle birlikte tapu tescil tarihinden itibaren 6 ay sonrasında açacağı bir dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK M.351). Kiralananı sonradan edinen yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açabileceği dava ile de kullanabilir (TBK M.352/2).

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kiracı hiçbir neden göstermeden, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini tek tarafı olarak bozabilir (TBK M.347). Ancak ev sahibi kiraya veren, 1 yıl geçmesi ile birlikte tek yanlı olarak kira sözleşmesini feshedemez ve dolayısıyla da kiracıyı çıkaramaz. Kiraya veren ender hallerde ve ancak Yasada belirtilen nedenlerle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kiracıyı korumak amacıyla, kiraya verenin fesih yetkisini böylesine sınırlandırmıştır.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin, kiraya veren tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin bildirim yoluyla sona erdirilmesi imkanı tanınmış, fakat bu imkanın kullanılabileceği zaman bakımından sınırlama getirilmiştir (TBK M.347). Buna göre, sözleşmenin sona erdirilmesine olanak tanıyan haklı bir sebep mevcut değilse ve kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Kanun koyucu, her yenileme dönemi bitiminden en az üç ay öncesinde yapılacak yazılı bildirimin tebliğ edilmesini aramakta, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi esas almamaktadır.

Örneğin; kira sözleşmesi 1 yıl süre ile bağıtlanmış; süre sonunda taraflarca 10 yıllık süre ile uzatılmış; böylelikle on yıllık uzama süresi sonunu ifade eden toplam 11 yılın sonunda bildirimle fesih hakkı doğmuş; ancak bu 11 yılı izleyen 12. Kira yılı bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunularak 12. Yıl dolunca kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir.

5 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Taraflarca bir anlaşma yapılmış olsun veya olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK M.344/3). Dolayısıyla, beş yılın sonunda kiracı bakımından ancak kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. 5 yıllık kiracının çıkarılması kanuna göre mümkün değildir, ancak makalemiz içeriğinde bahsettiğimiz şartların oluşması halinde kiracının tahliyesi sağlanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin TBK M.350/B.1 maddesi gereğince, kiracı kendisine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile, kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile birlikte kiracıyı tahliye edebilir. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinde kiraya verenin konut gereksinimi gerçek ve samimi olmalıdır. Mahkeme; kiraya verenin yaşam yöntemini, sosyal yaşam düzeyini, o anda var olan koşulları göz önünde tutarak “kullanma zorunluluğu” kapsamında bir sonuca varması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte ayrıca kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna karşılık taşınmazdan çıkmamışsa, kiraya bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir (TBK M.352/1). Kiracının verdiği taahhüdün imzalı olması gerekli ve yeterlidir. Ancak kiracı tahliye taahhütnamesine istinaden taşınmazdan çıkmazsa kiraya veren “tahliye taahhütnamesi” içeriğindeki tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye etmek imkanına sahiptir. Yeni düzenlemeye göre, kiracının taşınmazı belirli bir boşaltacağına ilişkin yazılı belgenin, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.

Aidat Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

TBK M. 317 hükmünde, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinin kiracı tarafından ödenmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Kiracı, aidat bedelini ödemezse, TBK M.315 uyarınca kiraya veren kiracıya bir ay içinde aidat borcunun ödenmesini ihtar etmekle birlikte ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile birlikte kiracının, kiralanandan tahliye edileceğine ilişkin yazılı bir bildirimde bulunur. Bu süre içerisinde kiracı borcunu ödemezse kiraya veren, kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı, kira bedelini, vadesi gelmesine karşılık ödemez ve kiraya verenin TBK M.315 hükmüne göre verdiği sürede de ödemezse temerrüde düşer. Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi fesih hakkına sahip olur. Kiracı, kira parasını ödemezse, kiraya veren icra memurluğu aracılığıyla kendisine bir ay içerisinde borcunu ödemesi, ödemezse tahliye ettireceği ihtarıyla bir ödeme emri gönderir. Bu süre içinde kiracı borcunu ödemezse, kiraya veren icra müdürlüğünden karar alarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir (İİK M.269). İcra memuru aracılığıyla gönderilen bu ihtara, 13 örnek ihtarlı ödeme emri denmektedir. Bu ihtarlı ödeme emrinde, TBK 315/2 hükmünde belirtilen sürelerde ödeme yapılmaması halinde boşaltma talep edilebileceğinin belirtilmiş olması gerekir.

Kiracının Tadilat Nedeniyle Tahliyesi

Türk Borçlar Kanun’un 350/b.2 maddesinde “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise” kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceğine ilişkin bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, yapılacak olan onarım ve yapımın önemli ve büyük ölçüde olması gerekir. Bundan başka yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralanın içinde oturulması ya da işyeri olarak kullanılması olanaksız bulunmalıdır. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapı ve onarımlar için kiracı çıkmadan da yapılabilen ve kiracının oturmasını olanaksızlaştırmayan bu yola başvurulamaz.

Bu nedene dayanan boşaltma davasının, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir ve önceden bir bildirimde bulunmaya da gerek yoktur. Kiracı, taşınmazdan çıkarıldıktan, yapım ve onarım tamamlandıktan sonra kiraya verenin, kiracıya bildirim göndererek taşınmazı yeni durumuyla ve buna uygun yeni fiyatıyla kiralayıp kiralamayacağını sorması gerekir. Kiracı da aldığı bildirime bir ay içinde, olumlu cevap vermezse artık kiralama hakkını yitirir (TBK M.355/2). Kiraya veren bu yükümlülüğe uymadan yani kiracıya yeniden teklif etmeden taşınmazı üç yıl süreyle bir başkasına kiralayamaz (TBK M.355/2).

Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracı ücret ödeme borcu dışında kira konusu malı özenle kullanmakla ve bu kullanma sırasında çevredeki kişilere zarar vermemekle, aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle de yükümlüdür (TBK M.316/1). Kiracı, kiralanan malı kullanırken ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalıdır. Kiracının eve zarar vermesi durumunda özenle kullanma borcuna aykırılık oluşur. Kiraya veren böyle bir durumda, kiracıya en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği ve tahliye davası açılacağı konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren bakımından çekilmez olması durumunda ayrıca ihtar göndermeye gerek kalmadan yazılı bir bildirimle kira sözleşmesi hemen feshedilebilir ve kiracının tahliyesi de sağlanabilir (TBK M.316/2).

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı iflas eder, birikmiş ve işleyecek kiraların ödenmesi için kiraya verene bir güvence de vermezse, olağan kirada kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir (TBK M.332). İstenebilecek güvence, birikmiş kiralar yanında, belirli süreli sözleşmelerde bu süre sonuna kadar, belirli olmayan süreli sözleşmelerde ise feshi bildirmenin yapılabileceği ilk dönem sonuna kadar işleyecek kiraları karşılayacak miktarda olmalıdır.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, derhal sözleşmeyi feshedebilir; ayrıca feshi bildirme sürelerine uymak zorunda değildir (TBK M.332/2).

Kiracıya Nasıl İhtarname Çekilmelidir?

Herhangi bir uyuşmazlık olması halinde tavsiye edilen husus öncelikle kiracıya ihtarname çekmektir. İhtarnamenin, dava mahiyetinde bir yaptırımı yoktur. Ancak kiracı tarafa gönderilen ihtarname ileride açılacak davaya da kiraya veren bakımından dayanak olmaktadır. Kiraya veren tarafından düzenlenecek ve kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin içeriği önemli olmakla birlikte bazı şartları da sağlaması gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilmesi gereken süre en az 30 gündür. Bu sebeple bu süre beklenmeden açılacak bir dava usul yönünden reddedilecektir.

Kiracının Avukatsız Tahliyesi Mümkün Müdür?

Her vatandaşın herhangi bir avukatı vekil olarak tayin etmeden hukuki bir dava açması ve kendi başına devam etmesi mümkündür. Ancak, uygulamada bu şekilde açılan davaların birçoğu yanlış ilerlemekte ve sonuç olarak kiraya veren bakımından öngörülmeyen zararlara neden olmaktadır. Kira hukukundan kaynaklanan tahliye davaları da spesifik bir alan olup, ayrıntılı bir şekilde ilerlenmesi gereken bir hukuki yoldur. Bu sebeple, tahliye davalarının avukat aracılığıyla açılması ve takip edilmesinde fayda vardır.

Kiracı Kaç Günde Çıkarılır?

Kiracı, kiralananı tahliye etmek veya anlaşmak düşüncesinde değilse, kiracının tahliyesinin tek yolu tahliye davası yoluna başvurulmasıdır. Kiraya veren tarafından açılan bir tahliye davası ortalama 1 – 1.5 yıl arasında sürmektedir. Özellikle son dönemlerde tahliye davalarının yoğunluğunun artması sebebiyle dava yükü artmıştır, bu da dava süreçlerinin uzamasına neden olmuştur. Dolayısıyla, kiracıyı birkaç gün veya birkaç ay içerisinde çıkartmak mümkün değildir.

Yeni Kira Döneminde Kirayı Ne Kadar Arttırabilirim?

Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren geçici hükme göre; konutlar bakımından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre arttırılan kira bedelleri, 1 Temmuz 2024’ e kadar %25 arttırılmak suretiyle gerçekleştirilecektir. Kiracı, kendi tasarrufuna göre %25 oranı üzerinde de kira bedeli bakımından artış yapabilir. Kiraya veren, kiracıyı %25 üzerinde kira artışı yapılması adına zorlayamaz ancak şartları varsa dava yoluna geçebilir.

Av. Buğra Çapa

Av. Buğra Çapa, Tekirdağ Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde hukuk eğitimi almıştır. 2019 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Bilgi Al!