Borçlar HukukuMakalelerimiz

Tahliye Taahhütnamesi

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde tahliye taahhütnamesi bulunması gerekir.

Bu yazımızda genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Konut ve çatılı işyerlerinde, kiralanan yerin tahliyesi için, sürenin bitmesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir.

Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde, kira süresinin sonunda veya başka bir tarihte kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı bir evrak vermiş olmalıdır (TBK M.352/1).

İşte; kiracının, kiralananı boşaltacağına yönelik imzaladığı yazılı sözleşmeye tahliye taahhütnamesi denilmektedir. Bununla birlikte konut ve çatılı iş yerleri bakımından yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da, sadece yazılı bir tahliye taahhütnamesi varsa ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Zira, yazılı tahliye taahhüdünün varlığı kira sözleşmesinin de yazılı olması gerekliliği konusundaki eksikliği dolaylı olarak tamamlamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Şartları Nelerdir?

İlamsız icra takibi yoluna başvurmak için, Kanun’da bir süre kabul edilmiştir. Kiralayan, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin tamamlanmasından itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurup, kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır (İİK M.272/1). Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan icra mahkemesinin bunu kendiliğinden gözetmesi gerekir.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının, kiralananı tahliye edeceğine dair geçerli bir taahhütnameden bahsedilmek için birtakım geçerlilik şartları vardır;

  • Tahliye taahhütnamesi “yazılı” olmalıdır. Kiralananın adresi, kiraya veren ve kiracının ya da varsa temsilcinin bilgileri bulunmalıdır.
  • Kiraya veren ve kiracı dışında imza atacak kişilerin yetkili olmaları gerekir.
  • Taahhütnamenin içeriğinde “tanzim tarihi” ve “tahliye tarihi” yazmalıdır.
  • Kira sözleşmesinin düzenlenme tarihi ile taahhütnamedeki tanzim tarihi arasında en az 15 günlük bir süre bulunmalıdır. Yani, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanmasından 15 gün sonrasında düzenlenmiş şekilde tanzim edilmelidir.
  • Kiracı, taahhütnamedeki “tanzim tarihi” ve “tahliye tarihinin” sonradan doldurulduğunu ifade edemez. Tarihler sonradan yazılmış bile olsa taahhütname yine geçerli olacaktır.

Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

  • Kiracı yazılı bir taahhütname ile her ne kadar kiralananı boşaltacağını beyan etse de bazı durumlarda tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelecektir.
  • Taahhütname içeriğindeki ıslak imza kiracıya ait değilse geçersiz hale gelecektir.
  • Kira sözleşmesinin imzalandığı başlangıç tarihi ile taahhütnamedeki tanzim tarihi arasında en az 15 günlük bir süre yoksa taahhütname geçersiz olacaktır.
  • Taahhütnamede belirtilen “tahliye tarihinden” itibaren 1 ay içerisinde takip başlatılmazsa, geçerli olan taahhütnamesi artık geçersiz hale gelecektir.
  • Birden fazla kiracı varsa ve kiracılardan sadece biri taahhütnameyi imzaladıysa geçersiz bir sözleşme kurulmuş olacaktır.
  • Tahliye evrakı tanzim edildikten sonra kira sözleşmesi tekrar imzalanmak suretiyle yenilenirse, taahhütname geçersiz olur.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı

Yazılı taahhütnamenin dayanağı Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanununda ifade edilmiştir TBK M. 352/1’e göre;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

İİK M.272’ye göre;

“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde; Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”

İİK M.273’ göre de;

“Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır.”

Tahliye Taahhütnamesinin Uygulanması ve Kiracının Çıkartılması

Tahliyeye ilişkin takip talebini alan icra dairesi, kiracıya İİK M.272 uyarınca bir tahliye emri (Örnek No:14) gönderir. Ancak bunun için icra müdürünün, yazılı bir tahliye taahhüdü bulunduğunu ve takibin “tahliye tarihinden” itibaren bir aylık sürede yapıldığını tespit etmesi gerekir. Ayrıca bu takip sonucunda paranın ödenmesi söz konusu olmayacağından ve sadece tahliye amaçlandığı için, ödeme emri değil tahliye emri düzenlenmektedir.

Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse, kiracının tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi aksi halde icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılacağı ihtar edilir.

Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Ne Kadar Sürer?

Taahhütnamenin icra takibine konulması ile birlikte iki ihtimale göre tahliye süresi farklılık arz etmektedir. Birinci ihtimalde; kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmezse, tebligatın ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde kiralanandan icra dairesi vasıtasıyla tahliye edileceği ihtar edilir.

Kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz etmediği halde tahliye en fazla 1 ay sürecektir. İkinci ihtimalde; kiracı 7 gün içerisinde tahliye emrine itiraz ederse, kiralayanın işbu itirazı iptal ettirmesi için itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerecektir. Tahliye emrine karşılık kiracının itiraz etmesi halinde tahliye süreci 5-8 ay sürecektir.

Tahliye Taahhütnamesinin İptali Mümkün Müdür?

Kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenmiş ya da düzenlendiği varsayılan bir sözleşmenin iptali mümkün olabilir. Tahliye taahhütnamesi; geçerlilik şartlarını sağlamıyorsa, ıslak imza kiracıya ait değilse iptali mümkün olacaktır. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde yapacağı itiraz ile taahhütnamenin geçersiz olduğunu bu sebeple iptal edilmesini talep etmek hakkına sahip olur.

Tahliye Taahhütnamesine Nasıl İtiraz Edilir?

Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirilir. İtiraz ile yapılan ilamsız tahliye takibi durur (İİK M.274). Kiracının itirazı, yalnız kira sözleşmesinin inkarına, yenilendiğine ve uzatıldığına ilişkin olabilir (İİK M.272/3, İİK M.275).

Kiracı, tahliye emrine itiraz ederken kiralayanın icra dairesine verdiği kira sözleşmesindeki imzayı ayrıca ve açıkça inkar etmezse, bu imzayı kabul etmiş sayılır. Çünkü kiracı itiraz sebepleri ile bağlıdır. Kiracı, itirazında kira sözleşmesindeki imzayı inkar ederse, kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Bu durumda kiralayan, kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu davada, kiracının imzasını haksız yere inkar ettiği tespit edilirse, kiracının (İİK M.275/5)’e göre para cezasına mahkum edilmesi gerekir.

Kiracı itirazında kira sözleşmesindeki imzayı inkar etmemiş ise veya kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş ve onaylanmış ise kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda ispat yükü kiracıda olur. Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ya da tarihi ve imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse, icra mahkemesi kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir (İİK M.275/2).

Tahliye Taahhütnamesi Varsa İhtira Gerek Var Mıdır?

Tahliye emrinde, takip talebindeki kayıtlar dışında ihtar kısmı yer alır. Tahliye emrinde yer alan ihtarda, kiracının taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi, şayet kiracının, kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa bunu yedi gün içerisinde icra dairesine bildirmesi itirazda bulunmaz veya taşınmazı tahliye etmezse zorla tahliye edileceği yazılır. Tahliye emrinde kiracı ihtar edildiği için, kiraya verenin ayrıca ihtarname göndermesine gerek yoktur.

Tahliye Taahhütnamesi Sözlü Olur Mu?

Kanun’a göre tahliyeye ilişkin taahhütnamenin yazılı olması gerekir. Bu sebeple sözlü olarak taahhüt edilen tahliye geçersiz olacaktır. Tahliye taahhüdü sözlü olarak yapılamaz.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Sona Erer?

Yazılı taahhütnamenin içeriğinde kiracının taşınmazı tahliye edeceği tarih belirtilir. Taahhüt içerisinde yer alan “tahliye tarihinden” itibaren bir ay geçmekle birlikte taahhütname de sona ermiş olur.

Tahliye Taahhütnamesiyle İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kiraya veren takip konusu ve seçtiği takip yolu olarak tahliyeyi belirtir. Ayrıca takibin dayanağı olarak yazılı kira sözleşmesi veya konut ve çatılı işyeri kiracısı söz konusu ise yazılı tahliye taahhüdü de takip talebine yazılmalıdır. Takip talebi ile birlikte ayrıca yazılı kira sözleşmesi de icra dairesine verilmelidir.
İlamsız tahliye takibi de öncelikle takip talebi ile başlar. Bu takip talebi de (İİK M.58) uyarınca belirtilen hususları içerir (Örnek No:1). Alacaklı, kira sözleşmesinde belirtilen kiraya veren, borçlu ise kiracıdır. Kiraya veren veya kiracı birden fazla ise, bunlar zorunlu takip arkadaşları olduklarından takip talebinde de birlikte gösterilmesi gerekir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım Ne Yapmalıyım?

Kiracı “tanzim tarihi” ve “tahliye tarihi” belirtilmeyen bir taahhütname imzalamış olabilir. Boş bir evrak imzalanmış olsa da, kiraya veren tanzim ve tahliye tarihlerini sonradan doldurarak tahliye taahhütnamesini geçerli hale getirebilir. Bu durumda kiracı, aksi halleri veya imzanın kendisine ait olmadığını ispat edebilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulmuş Olması Suç Mudur?

Kiraya veren, sadece tahliye taahhüdünün verildiği ancak tarihlerin belirtilmediği bir evrakı kiracıya imzalatmış olabilir. Taahhütnamenin içeriğindeki tarihlerin kiraya veren tarafından sonradan doldurulması Kanun nezdinde uygun olup suç değildir.

Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulduğu Nasıl İspat Edilir?

Kiracı, tahliyeye ilişkin taahhütteki tarihlerin sonradan yazıldığını ispat edebilir. Tahliye taahhüdü muhtevasında yer alan “tanzim tarihi” eğer ki kiraya veren tarafınca sonradan doldurulmuşsa kiracı, düzenlenme tarihinde kiraya veren ile bir araya gelmediğini veya başka bir yerde olduğunu bu sebeple tarihin sonradan yazıldığını deliller aracılığıyla ispat edebilir.

Tahliye Taahhütnamesini Her Yıl Yenilemek Gerekir Mi?

Tahliyeye ilişkin taahhüt yazılı ancak tarihleri boş olan bir evrak üzerinden veya tarihleri belirtilmiş bir evrak aracılığıyla tanzim edilebilir. Eğer ki tahliye taahhütnamesi içerisinde yer alan “tahliye tarihi” geçmiş ise geçersiz bir taahhütten bahsedileceğinden kiracıdan yeni bir taahhütname alınması gerekecektir. Dolayısıyla taahhütnameyi her yıl yenilemek gerekmez. Önemli olan taahhütname içerisindeki tahliye tarihidir.

Av. Buğra Çapa

Av. Buğra Çapa, Tekirdağ Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde hukuk eğitimi almıştır. 2019 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Bilgi Al!