Satış vaadi sözleşmesi ile tarafların ileride yapmak istedikleri satış sözleşmesinin şartları önceden belirlenir. Satış vaadi, gelecekteki bir tarihte bir malın satışını taahhüt niteliğinde bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme kapsamında, henüz satış koşulları oluşmamış olsa da, taraflar arasında belirlenen şartlar çerçevesinde, taşınmazın belirlenen tarihte devri ve satış bedelinin ödenmesi taahhüt edilir.
Bu yazımızda “satış vaadi sözleşmesine” ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satı sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bir neden dolayısıyla, şartları henüz gerçekleşmediği için kurulma ihtimali bulunan asıl satış sözleşmenin sonuçları bakımından, zor şekillerden uzak oluşu ve bu halin getirdiği kolaylıklara ek olarak, özellikle cezai şart ve cayma parası gibi başka hukuki müesseselerle de desteklenerek halkın güven ihtiyacına cevap vermesi gibi nedenlerle toplumda geniş bir kabul ve uygulama alanı görmüştür
Taraflar bazı durumlarda taşınmaz satışını o an şartlar gerçekleşmediği için yapmak istemeyebilirler. Özellikle ön ödemeli konut satışlarında taraflar aralarında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması zorunludur.
Taşınmaz satış vaadini doğrudan doğruya ilgilendiren kanun hükümleri Türk Borçlar Kanunu m. 237/ f. II, Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89, Tapu Kanunu m. 26’ dan ibarettir. Bu düzenlemelerden Türk Borçlar Kanunu’ nun 237. maddesi, taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamayacağına; Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi, noterlerin diğer işler yanında taşınmaz satış vaatlerine ilişkin senetlerin düzenleme işlerini de yapacaklarına, aynı kanunun 89’uncu maddesi de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hangi hükümlere göre düzenleneceğine ve nihayet Tapu Kanunu’nun 26’ ncı maddesi ise, Noter tarafından düzenlenmiş bu sözleşmelerin taşınmaz siciline şerh verilebileceklerine ilişkin bulunmaktadır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadinin hukuki niteliği konusunda, tartışmalar olmakla birlikte, genel olarak kabul edilen görüş, söz konusu sözleşmenin bir “önsözleşme” olduğudur. Taşınmaz satış vaadinin bir önsözleşme olması, niteliği itibariyle nispi hak olması sonucunu doğurur. Bu başlık altında öncelikle taşınmaz satış vaadinin ön sözleşme niteliği ve nispi hak olması üzerine durulacaktır.
TBK m. 29 hükmüne göre: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.’’. Önsözleşme, başka bir sözleşmeyi kurma borcu yükleyen bir borçlar hukuku sözleşmesidir. Dolayısıyla birbirinden kesin olarak ayırt edilmesi gereken iki sözleşme vardır: Bunlardan birincisi, ileride yapılacak sözleşmenin hazırlayıcısı, öncüsü durumunda olan ön sözleşme, diğeri de gelecekte yapılması taraflardan biri veya her ikisince yüklenen asıl sözleşmedir. İleride yapılacak satış sözleşmesi, asıl sözleşmeyi; bu sözleşmenin ileride yapılmasına ilişkin sözleşme ise ön sözleşmeyi teşkil eder
Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir vaat muamelesi oldukları için satışı vaat eden taraf başkasına ait bir taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Böyle sözleşmelerde vaat borçlusu sadece ileride taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşme yapıldığında taşınmazın maliki olmak şart değildir. Önemli olan husus ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek olan ana sözleşme yapılacağı sırada vadeden tarafın bu taşınmazın maliki olmasıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ve borçların var olduklarını söyleyebilmek için bunların doğduğu sözleşmenin geçerli olarak kurulması gerekir. TBK m. 237/ f. II hükmüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Taşınmaz satış vaadinde öngörülen resmî şekil şartı, tarafları dikkatli davranmaya sevketmek için getirilmiş bir düzenlemedir. TMK m. 706 ve TBK m. 29 da göz önüne alındığında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinin önsözleşmesi niteliğindedir. TMK m. 706 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır’’.
Buna göre, sözleşmenin resmi senede bağlanması ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmeye konu tapusu olan taşınmaz belirli veya belirlenebilir olması, satış bedeli sözleşmede belirlenmiş olması geçerlilik şartlarındandır. Sözleşmede her iki tarafın da iradesine açık bir şekilde yer verilmelidir. Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçerli olmayıp taraflar arasında hukuki hiçbir bağlayıcılığı yoktur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?
Niteliği itibariyle bir önsözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaat borçlusuna, ileride sözleşme konusu taşınmaz ile ilgili olarak taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu yükler. Dolayısıyla sözleşme tasarısından farkı da buradadır. Sözleşme tasarısı tarafları bağlamazken, satış vaadi bağlayıcı ve ilzam edici bir anlaşmadır. Yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tescil talebinde bulunulamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ilk etapta, tapu siciline yapılacak olan tescilin hukuki sebebini oluşturmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme gerekleri doğrultusunda, vaat borçlusu, taşınmaza ilişkin satış sözleşmesini yapmakla, vaat alacaklısı da taşınmazın satış bedelini ödemekle yükümlüdür
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle sona erdirilebilir. Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sona erer:
Yasal sürenin dolması ile sözleşme sona erer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacağın zamanaşımına ilişkin özel bir kanun hükmü bulunmadığından, bu sözleşmeden doğan alacak, TBK m. 146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, TBK m. 149’da da belirtildiği üzere, alacağın muaccel olmasıyla başlayacağından, alacağın talep edilebilir olduğu andan itibaren hesaplanmaktadır
Tarafların karşılıklı olarak edimlerini yerine getirmesi ile sözleşme sona erer. Vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun birbirlerine karşı olan edim yükümlülüklerini yerine getirerek tapuda aşınmaz satış sözleşmesini akdetmeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ifa ile sona ermiş olur.
Sözleşme ediminin yerine getirilmemesi halinde sözleşme hükümsüz hale gelebilir. Sözleşmenin konusu olan taşınmaz tamamen yok olmuş, kamulaştırmaya uğramış yani sözleşmenin ifa edilmesi artık imkansız hale gelmişse sözleşme sona erecektir. Yine sözleşmeyi bir tarafın feshetmesi halinde sözleşme sona erecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için özel fesih şartları düzenlenmediğinden Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümler uyarınca taraflar sözleşmeyi feshetme imkanına sahiptir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. TBK m. 146 uyarınca, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.’’ Bu hüküm ışığında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, başka özel bir düzenleme yoksa on yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. Zamanaşımı süresi, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m. 149/ f. I). Kural olarak her borç, doğumu anında muaccel olacağından, zamanaşımı süresi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren işlemeye başlar. Muacceliyet için belirli bir vadenin öngörüldüğü veya işin niteliği gereği belirli bir sürenin geçmesi gerektiği durumlarda, zamanaşımı süresi, söz konusu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Zamanaşımı süresi geçtikten sonra, taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak açılacak davalarda, zamanaşımı def’i ileri sürülebilir. Fakat Yargıtay, satışı vaat edilmiş olan sözleşme konusu taşınmazın, vaat alacaklısına teslim edildiği hâllerde, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra dava açılması durumunda, söz konusu def’inin ileri sürülemeyeceği kanaatindedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı, etkisi güçlendirilebilen nispi bir hak olarak tanımlamak mümkündür. Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, aynî hak niteliğini almamakla beraber, aynî kuvvet ve tesir gösteren bir sonuç sağlamaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır. Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı, esasında kişisel bir hak olmakla beraber, ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra aynî hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekir.
“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmaya n başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması hâlinde, yeni malike ka rşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara ka rşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satış akdi ile aynî hak kazanmış olan davalı M. F. Ö.’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.06.2016 Tarih, 2014/14-1153E. 2016/910K.)
Sözleşmenin Vadesi Gelmesine Rağmen Kişi Taşınmazı Devretmiyorsa Ne Olur?
Satış vaadi sözleşmesindeki hükümlere aykırı davranılması halinde hükümlere uymayan tarafa dava yolu ile taşınmazın devri zorla sağlanır. Bu konu ile ilgili olarak açılması gereken dava türü tapu iptal ve tescil davasıdır. Vaat borçlusu bu sözleşme ile konu taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girmiş ve fakat sübjektif kusuru ile sözleşme ifa ile sonuçlanmamış ise vaat alacaklısı hukuki yollara başvurarak tapu iptal ve tescil davası açabilir, taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Bu dava sonucunda mahkeme tarafından hükmen tescil kararı verilirse, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelinir. Ayrıca davayı açan vaat alacaklısı davasını kademeli olarak açabilir. Öncelikle tapu iptaline ve tesciline karar verilmesini bu mümkün değilse kendisine tazminat ödenmesini isteme hakkına sahiptir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Mirasçılara Etkisi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mirasçıları bağlamaktadır. Bu sözleşmenin taraflarının borçları, aynı şekilde mirasçılarına devreder. Satış vaadi sözleşmesi ölümle sona eren bir sözleşme değildir. Medeni Kanun gereğince, mirasçılar miras bırakanın alacak ve haklarını kazandıkları gibi borçlarından da sorumlu olmaktadır. Dolayısıyla yapılan bu sözleşme mirasçıları da bağlamaktadır. Satışı vaad edenin ölümü halinde onun yerine mirasçıları geçer ve satın almayı vaad edenin mirasçılara karşı hakları sürebilir.
Devremülk Satışındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Devremülk satışlarında, doğrudan satış sözleşmesi yapılabileceği gibi, öncelikle bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek ileride devremülkün satışının yapılması taahhüt edilebilir. Bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın (bu durumda devremülkün) ileride belirlenen şartlarla satılmasını taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taraflar, bu sözleşme ile ileride kesin satış sözleşmesi yapmak zorunda olur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, resmi şekilde noter huzurunda düzenlenmelidir. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Böylece, devremülk başka bir kişiye satılmaya çalışılsa bile satış vaadi sözleşmesi ile hak sahibi korunmuş olur. Sözleşmede, satış bedeli, ödeme planı, taksitler ve cayma hakkı gibi hususlar açıkça belirtilmelidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, devremülk satın alacak kişilere ileride satışın garanti edilmesini sağlar. Ancak, noterde düzenlenmemiş sözleşmelerin hukuki geçerliliği olmadığı gibi, dolandırıcılığa karşı dikkatli olunmalıdır. Ayrıca, devremülk satışları genellikle Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a tabidir. Bu sebeple tüketicinin cayma hakkı ve sözleşmenin detayları dikkatlice incelenmelidir.
Satış Sözleşmesi ile Satış Vaadi Sözleşmesi Farkı Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi ve satış sözleşmesi arasındaki temel farklar şunlardır:
- Tanım ve Hukuki Nitelik: Satış Vaadi Sözleşmesi, bir tarafın ileride belirlenen şartlarla satışı gerçekleştirme taahhüdünde bulunduğu ön sözleşmedir. Henüz mülkiyet devri gerçekleşmez. Satış sözleşmesi ise mal veya taşınmazın mülkiyetinin alıcıya devrini sağlayan nihai sözleşmedir.
- Bağlayıcılık: Satış Vaadi Sözleşmesi, taraflara ileride satış yapma zorunluluğu getirir ancak doğrudan mülkiyet geçirmez. Satış sözleşmesi ise mülkiyetin devrini doğrudan sağlar.
- Şekil Şartları: Satış Vaadi Sözleşmesi, taşınmazlar için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde geçersizdir. Satış Sözleşmesi ise taşınmaz satışında tapuda resmi şekilde yapılması gerekir.
- Mülkiyetin Devri: Satış Vaadi Sözleşmesi, mülkiyet devri gerçekleşmez, sadece satış yapma yükümlülüğü doğar. Satış sözleşmesinde ise mülkiyet alıcıya geçer.
- Zorunlu Unsurlar: Satış Vaadi Sözleşmesi, satışa konu malın tanımı, satış bedeli ve satış vaadinin yerine getirilme şartlarını içermelidir. Satış sözleşmesinde ise tarafların anlaşması ve mülkiyetin devri için gerekli tüm şartlar sağlanmalıdır.
- Tapuya Şerh Verilebilme: Satış Vaadi Sözleşmesinde tapu kütüğüne şerh edilebilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Satış sözleşmesinde zaten mülkiyet devri gerçekleştiğinden ayrıca şerh edilmesine gerek yoktur.
Özetle, satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak bir satışın güvencesini sağlarken, satış sözleşmesi malın mülkiyetinin alıcıya devrini kesinleştirir. Özellikle taşınmaz alım satımında, satış vaadi sözleşmesi genellikle bir ön anlaşma niteliğinde olup, kesin satış tapuda gerçekleştirilir.
