Gayrimenkul HukukuMakalelerimiz

Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Bazı hallerde, bir taşınmazın tek bir maliki bulunmayabilir. Yani bir taşınmazın birden fazla maliki olması halinde o taşınmaz hisselidir. Bu kişilerin mülkiyet durumu da hisseli tapu olarak adlandırılabilir.

Bu yazımızda hisseli tapunun habersiz satışına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Hisseli Tapu Nedir?

Bir gayrimenkulün birden fazla malikinin bulunması halinde o taşınmaza hisseli tapu denilmektedir. Hisseli tapunun maliklerinin isimleri ve taşınmaz üzerinde sahip oldukları pay oranları tapuda açıkça yazar.

Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?

  • Belirsizlik; tapu üzerinde her bir paydaşın adı ve pay oranı yazsa da taşınmazın hangi kısmının hangi malike ait olduğu belirsizdir.
  • Güven Sorunu; malikler mirasçı ya da paydaşlar arasında satış işlemi yapılacağı zaman satışın yapılacağı üçüncü kişiler nezdinde güvensizlik yaratabilir.
  • Sürdürülebilir Olmaması; hisseli tapu pay sahiplerinin birinin vefat etmesi halinde vefat eden pay sahibinin mirasçıları da hisseli paya ekleneceğinden belirli sayıda kişi arasında kalamayacaktır.
  • Şufa (Önalım) Hakkı; hisseli tapuda pay sahibi olanlar diledikleri zaman üçüncü kişilere paylarını satabilirler, bu durumda hali hazırda mülkiyet hakları bulunan malikler önalım hakkını kullanarak satışı istenen payı iade alabilirler.
  • Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Hakkı; Hisseli tapuya sahip paydaşlardan biri, paydaşlığın sona ermesi için dava açabilir.
  • Paydaşlıktan Çıkarılma Olasılığı; Hisseli tapu paydaşlarından biri, diğer paydaşların talebi ile paydaşlıktan çıkarılabilir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Nedir?

Hisseli tapu pay sahibi, kendi payını dilediği bir zaman dilediği bir kişiye satabilir. Diğer hisseli pay sahiplerinin rızası ve bilgisinin olmasına gerek bulunmamaktadır. Dolayısıyla hisseli tapu sahibi paydaş, diğer paydaşlardan habersiz kendi payını satabilecektir.

Mahkeme Kararı İle Hisseli Arsa Satışı

Türk Medeni Kanunu m. 696 uyarınca müşterek mülkiyet söz konusuysa paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Engellenir?

Hisseli tapunun paydaş maliklerden habersiz satılmasının önlenmesi amacıyla tapuya şerh koydurulabilir. Tapuya konulan şerh, tapu defterinde şerhler kısmına yazılacaktır. Tapuya şerh konulması için gerekli belgeler;

  • İlgili şerh talebini içeren dilekçe,
  • Başvuru sahibine ait vukuatlı nüfus kayıt örneği,Çok taraflı işlemlerde taraflara ait Türkiye Cumhuriyeti nüfus cüzdanı ,
  • Aile konutu şerhi için evlilik cüzdanı ve aile konutu durumunu kanıtlayan muhtarlıktan alınmış belge,
  • Bina tapuları için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK),
  • Vefa ve Şufa şerhlerinde noter onaylı sözleşme,
  • Vesikalık fotoğraf,
  • Şufa şerhlerinde tüzel kişiler için yetki belgesi değeri gösteren belediyeden alınmış yazı.

Hisseli Tapunun Habersiz Satışı İptal Edilebilir Mi?

Hisseli tapunun diğer paydaş maliklerden habersiz satılması halinde, paylarını satmayan malikler paydaş ile üçüncü kişi arasında gerçekleşen satış işleminin iptalini talep edebilirler. Hisseli tapu paydaşı ile üçüncü kişi arasında yapılan satış işlemi şufa (önalım) davası ile yapılan işlemin doğrudan doğruya kısıtlanması demektir.

Hisseli Tapunun Habersiz Satışında Zamanaşımı

Türk Medeni Kanunu m.733 ile şufa (önalım) hakkının kullanılması için hak düşürücü süre öngörülmüştür. Buna göre paydaşlardan birinin satışı öğrenmesinden itibaren 3 ay her halükarda satış işleminden itibaren 2 yıl içerisinde şufa (önalım) davasının açılması gerekmektedir.

Hisseli Tapuda (Şufa) Önalım Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapularda paydaşlar Türk Medeni Kanunu m.732 vd. maddelerine dayalı olarak şufa (önalım) hakkını kullanabilirler. Hisseli tapuda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir şahsa satması halinde Kanun’dan kaynaklı olarak kullanılacak bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için paydaşın satışı ya da önalım hakkını kullanacağını ayrıca haber vermesine gerek bulunmamaktadır.

Şufa (önalım) hakkının kullanılmasının birtakım şartları mevcuttur. Buna göre;

  • Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır,
  • Payların birinin ya da bir kısmının satılması ile kullanılabilir,
  • Şufa (önalım) hakkı, dava yoluyla kullanılabilir.

Hisseli Arsa Alınır Mı?

Yukarıda da açıkladığımız üzere hisseli tapu satın alınılabilir. Ancak birden fazla paydaşın olması, taşınmazın hangi kısmının/ bölünmesinin kime ait olduğu, bölünmesinin nasıl yapılacağı, bir paydaşın vefatı halinde onun mirasçılarının da malik sıfatını kazanacağı göz önüne alındığında daha fazla paydaşın olması iletişim problemleri yaratacağı bununla birlikte satıştan sonra şufa (önalım) davası açılabilir ve satın alan kişinin malik olma durumu sona erebilecektir. Bu noktada hisseli tapu alınırken gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan destek alınmasında fayda bulunmaktadır.

Hisseli Tapu İcra Yoluyla Satılabilir Mi?

Hisseli tapudaki paydaşlardan birinin borçlarından ötürü icra takibi başlatılabilir. Başlatılan icra takibi ile birlikte hisseli tapuya da haciz konulabilir. Tapunun hisseli olması haciz işlemine engel teşkil etmemektedir. Bununla birlikte alacaklı alacağına mahsuben hisseli tapuya tabi taşınmazın icra yolu ile satılmasını talep edebilir. Bu halde taşınmaz tamamen yani bir bütün olarak satılmaz, borçlunun hissesi oranında satış işlemi gerçekleşecektir.

Hisseli Tapuyu Ayırmak İçin Ne Yapılmalıdır?

Hisseli tapuyu ayırmak yani sona erdirmek üzere taşınmazın bağlı bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Türk Medeni Kanunu m. 696 uyarınca müşterek mülkiyet söz konusuysa paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Av. Buğra Çapa

Av. Buğra Çapa, Tekirdağ Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde hukuk eğitimi almıştır. 2019 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur.

İlgili Makaleler

3 Yorum

  1. Merhabalar hocam benimde bir konuda aydınlatırsanız memnun olurum Yalova Armutlu fıstıklı köyü de kardeşimle birlikte 1100 M2 kare zeytin bahçesi aldık burada imar yok tapu müstakil köy yeri yerleşik alan dışında kalıyor biz burayı kardeşimle hisseli yapsa ilirmiyiz cevap verirseniz memnun olurum

  2. Hocam merhabalar, 4 hisseli elbirliği mülkiyetinde olan (kaçak) daireler izalei şu davasında sataış kararı çıktıgında hissedarların anlaşması ile kat mülkiyeti kurulup hepsi ruhsatlandırıldı ve her hissedar tam hisse ile bir daire tapusunu üstüne aldı. Sormak istedigim elbirliği mülkiyeti zamanında iken oturan kiracı sözleşmeyi 4 hissedardan sadece tek hissedar adına yapmış şuan dariler tam hisse ile sahibine geçmesine rağmen evden çıkmıyor napabiliriz?

    1. Merhaba, kural olarak elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın tüm maliklerin oybirliği ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Maliklerden birinin veya birkaçının, kiracı ile tanzim ettiği kira sözleşmesi “sözleşmeye bağlılık ilkesi” gereğince taraflar arasında geçerli olacaktır.

      Ancak ilgili kira sözleşmesinin düzenlenmesi bakımından diğer hissedarlar tarafından icazet verilmediyse tarafınızca da bağlayıcı olmayacaktır. Bu sebeple diğer hissedarlar kiraya veren ve/veya kiracıdan “ecrimisil” talep edebileceği, kiraya verenden “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre elde ettiği menfaati de talep edebilir.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Bilgi Al!