Gayrimenkul HukukuMakalelerimiz

Şufa (Önalım) Hakkı Davası

Şufa (Önalım) hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Bu yazımızda şufa (önalım) hakkına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Şufa (Önalım Hakkı) Nedir?

Malikin bir kimseye ön alım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye ön alım sözleşmesi denir. Alım ve geri alım sözleşmelerinden farklı olarak ön alım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir (T.B.K M. 237/f.3).

“Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” Bunun sebebi ön alım anlaşmasının çoğunlukla kira sözleşmelerine konulan bir kayıt şeklinde görülmesidir. Kanun bu hususta bir kolaylık sağlamak istemiştir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Malikin bir kimseye önalım hakkı tanımak için yaptığı sözleşmeye “önalım sözleşmesi denir.” Taşınmazlar için yapılan önalım sözleşmesinin geçerli olması için, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir (T.B.K M.237/3). Tapu Sicili Tüzüğü’nün 47/ç maddesine göre önalım hakkının şerh verilebilmesi için de, yazılı bir sözleşme yeterlidir.

Önalım sözleşmesinin esaslı noktaları sadece tarafların kimliği ve önalım hakkına konu olan maldır. Önalım hakkını kuran sözleşmeye özel kayıtlar konulmamışsa, bu hak, önalım hakkının kullanılmasına yol açan satıştaki şartlara uygun olarak kullanılır (T.B.K M.241/3). Bu durumda “basit önalım hakkı” söz konusudur.

Örneğin; (A), taşınmazını (B)’ye 100.000-TL’ye satınca, önalım hakkı sahibi (Ö), (A)’ya karşı önalım hakkını kullanırsa, (A) ile (Ö) arasında aynı şartlarla yani, satış bedeli 100.000-TL olan bir satış ilişkisi kurulur. Buna karşılık, önalım sözleşmesinde satış bedeli ve diğer şartlar kararlaştırılmış ise, buna “nitelikli (mevsuf) önalım hakkı” denir. Bu takdirde, taşınmaz maliki (A) ile önalım hakkı sahibi (Ö), aralarında satış bedelini 120.000-TL olarak kararlaştırmışlarsa, (A) taşınmazı (B)’ye hangi bedelle satarsa satsın, (Ö) önalım hakkını kullanınca (A) ile (Ö) arasında, satış bedeli 120.000-TL olan bir satış ilişkisi kurulmuş olur.

Basit ve nitelikli önalım hakkı ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de söz konusu olur (T.B.K M.241/4). Aksine bir anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (T.B.K M.239/1). Hakkın devredilebileceği sözleşmede kararlaştırılmamışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (T.B.K M.239/2).

Taraflar önalım sözleşmesinde, önalım hakkının süresi ve tapu siciline şerh verilmesi gibi konularda da anlaşmaya varabilirler. Sözleşmede önalım hakkı süresi kararlaştırılmışsa, hak bu süre içinde varlığını sürdürür. Sürenin geçmesiyle önalım hakkı sona erer.

Kanundan Doğan Şufa Hakkı

Kanundan doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” 

Kanundan doğan şufa hakkı, tapu kütüğüne şerh verilmiş olan sözleşmeden doğan önalım hakkının dahi önüne geçtiğinden, sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması ancak kanundan doğan önalım hakkı ileri sürülmediği takdirde sonuç doğurur.

Vasiyetnameden Doğan Şufa Hakkı

Öğretide kabul edilen görüşe göre, önalım hakkı yenilik doğuran bir hak olduğundan, şufa hakkı iradi olarak vasiyetname yolu ile kurulabilir veya tanınabilir. Ancak, vasiyetnameden doğan şufa hakkının geçerli olabilmesi için, vasiyetnamenin şartlarının ve koşullarının olması gereklidir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nasıl Açılır?

T.B.K M.242’ye göre sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse, alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

Aynı şekilde, kanundan doğan önalım hakkındaki T.M.K M. 733/4’e göre de, “önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Böylece şart gerçekleşip sözleşmeden doğan ön alım hakkını kullanma imkanı doğduktan sonra hak sahibi hakkını taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse ona karşı aksi takdirde satıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanabilir.

Alıcıya karşı dava açmak için hakkın şerhedilmiş olması aranmıştır. O halde eğer önalım hakkı şerh edilmemişse alıcının mülkiyetine geçtikten sonra ona karşı dava açılması mümkün olmayacak, dava satıcıya karşı açılacaktır. Önalım hakkının dava dışında kullanılması mümkün değildir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesinde, cebri arttırmayla satışlarda kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlara edinilmesi hallerinde önalım hakkı kullanılamaz (T.M.K M.733/f.1) (T.B.K M.240/f.2).

T.B.K M.241/2’ye göre “önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.” Şu halde, hak kullanıldıktan sonra satış sözleşmesinden veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemden tek taraflı olarak ya da anlaşarak dönülmesi durumunda, bunun kullanılan önalım hakkı üzerinde etkisi olmayacaktır.

Yine, sınırlı ehliyetsizin yaptığı satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işleme kanuni temsilcinin ve vesayet makamının izin vermemesi durumunda da, kullanılan önalım hakkı sonuçlarını doğurmayı sürdürecektir.

Şufa (Önalım) Hakkında Zamanaşımı Kavramı

Önalım hakkının, önalım olayını meydana getiren işlemin önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılması gerekir. Bu üç aylık süre, hak düşürücü süre olup, yapılan satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin, alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi (T.B.K M.242) üzerine başlar. Önalım hakkı sahibi, her halde hakkını satış sözleşmesinin kurulmasından itibaren iki yıl içinde kullanmalıdır. Bu süre de hak düşürücü süredir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

  •  Şufa (önalım) davalarında Görevli Mahkemeler; “Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir.
  •  Şufa (önalım) davalarında Yetkili Mahkemeler; “Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.”

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Önalım hakkının, önalım olayını meydana getiren işlemin önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılması gerektiğini yukarıda bahsetmiştik. Bu üç aylık süre, hak düşürücü süre olup, yapılan satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin, alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi üzerine başlamaktadır.

Eğer ki şufa hakkına sahip olan kişi, bildirimle birlikte üç ay içerisinde mahkemeye başvurmazsa şufa hakkını kullanamayacaktır. Gayrimenkulün yeni alıcısı tarafından şufa hakkının engellenmesi gündeme gelecek ve yeni alıcı tarafından iktisap edilen taşınmazın satışı hukuka uygun olacaktır.

Şufa Hakkı Kime Karşı Kullanılabilir?

Şufa hakkı, bir paydaşın payını iktisap eden alıcıya karşılık kullanılabilecektir. Taşınmazı satın alan üçüncü kişi şufa (önalım) davasının davalısı olacaktır. Şufa (önalım) davasında payını satan kişiye husumet yönünden dava açılamaz.

T.M.K M.733/2’ye göre, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Önalım hakkından feragat eden veya vazgeçen paydaş bu hakkı kullanamayacaktır.

Şufa Davasında Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?

Şufa davalarında, şufa hakkı sahibinin, taşınmazdaki payına karşılık gelen bedel tespiti alanında uzman bilirkişiler tarafından gerçekleştirilmektedir. Bilirkişi raporunun hazırlanması ve mahkemeye ibraz edilmesi ile birlikte, tespit edilen bedel yönünden mahkeme karar verecektir.

Av. Buğra Çapa

Av. Buğra Çapa, Tekirdağ Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde hukuk eğitimi almıştır. 2019 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Bilgi Al!