Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleriyle sıkı bir şekilde düzenlenen bu ilişkide, sözleşmenin süresinden önce, haklı bir sebep olmaksızın kiracı tarafından erken tahliye edilmesi, borca aykırılık teşkil eder. Bu durum, yalnızca bir sözleşme ihlali olmakla kalmaz; aynı zamanda kiraya verenin, sözleşme bitimine kadar elde etmeyi umduğu kira gelirinden mahrum kalmasına yol açarak zarara uğramasına neden olur.

Bu makalenin ilerleyen bölümlerinde, kiracının erken tahliye durumunda ne tür bir sorumluluk altına girdiği ve bu sorumluluğun hukuki sınırlarının neler olduğu detaylıca ele alınacaktır.

Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?

Kira sözleşmesinin sona erme zamanı, sözleşmenin belirli süreli olup olmamasına bağlıdır; konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin bitimi bakımından, kira sözleşmesinin yenilenmesinden 15 gün öncesinde bildirim yapmadıkça sözleşmeyi bir yıl daha uzatır ve kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini feshedebilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak sonlandırılabilir veya her iki tür sözleşme de kiracının tahliye taahhüdü, kiranın ödenmemesi, ev sahibinin ihtiyacı, yeniden inşa gibi Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen haklı tahliye nedenlerinden biriyle süresinden önce sona erebilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK’nın 347. Maddesinde; “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmasıyla sona erer; aksi halde sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak fesih yapamaz; ancak 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, uzayan her yılın bitiminden en az 3 ay önce bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

TBK m.347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. TBK m.347/1. Fıkrasının 3. Cümlesinde kira süresinin bitiminden itibaren 10 yıl geçmesi halinde kiraya verenin üç ay önceden bildirimde bulunması gerekmektedir.

Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından kiracıya ve kiraya verene sözleşmeyi sona erdirebilme yetkisi verilmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmesini kiracı her zaman feshedebilecektir. Bunun için haklı bir nedene ihtiyacı olmadığı gibi, sebep göstermek zorunda da değildir. Böyle bir feshin tazminat sorumluluğu da yoktur. Ancak kiralayanın sözleşmeyi feshedebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekmektedir. Kiralayan bu sürenin geçmiş olmasıyla beraber haklı nedene dayanmak zorunda olmayıp, fesih sürelerine uymak zorundadır. Kiraya veren belirlenen sürenin sonu için veya altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyarak sözleşmeyi feshetmelidir.

Kiracı, Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkabilir Mi?

Kiracı, kural olarak kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca evi kullanmakla ve kira ödemelerini yapmakla yükümlüdür. Ancak haklı ve geçerli nedenler varsa akdedilmiş kira sözleşmesi süresinin sonunu beklemeksizin kiralanan konuttan ayrılması mümkündür.

TBK m.331 – “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Kiracı ilgili kanun maddesine dayanarak haklı bir nedenin doğması halinde kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Örnek verecek olursak evin yaşanamayacak bir hale gelmesi (ciddi bir tadilat ihtiyacı, rutubet, su baskını, güvenlik tehlikesi vs.), tayin, hastalık (tedavi gerekliliği), mücbir sebepler, ev sahibinin evi sürekli kontrol etmesi gibi nedenlerle kiracı evi tahliye edebilmektedir. Ancak, kiracının sözleşme süresi dolmadan ve sebepsiz yere kiralananı tahliye etmesi durumunda, bu eylem kiraya verenin zararlarının doğmasına yol açabilir. Bu gibi bir haksız fesih neticesinde, kiracı, Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, kiraya verenin uğradığı zararları tazmin etme yükümlülüğüyle karşı karşıya kalacaktır. Tahliye hakkı saklı olmakla birlikte, sebepsiz erken tahliyenin sonuçları kiracının sorumluluğundadır.

Kiracı, 1 Yılı Dolmadan Evden Çıkarsa Hukuki Olarak Sonuçları Ne Olur?

Kiracının kiralananı kullanmak istememesi hali TBK’nın 325. Maddesinde düzenlenmiştir. Kiralananın kullanılmaması, TBK’nın 1. Ayrımında genel hükümler bölümünün “özel durumlar” faslında ve TBK’nın 325. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddede aynen;

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

TBK m.325 hükmü her türlü kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı olarak feshi halinde bu maddenin uygulama alanı yoktur. Kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshi halinde kiracının erken tahliyeden dolayı sorumlu tutulması düşünülemez. Kira sözleşmelerinde kiracıya önceden haber vermek ve belli bir süre sonunda tahliye şartı ile erken fesih hakkı tanınabilir. Sözleşmeye uygun olarak fesih bildirimi yapılmış ve süresinde tahliye gerçekleştiği takdirde, kiracının erken tahliye nedeniyle kira borcu olmayacaktır. Fesih bildirimi sözleşmeye uygun yapılmadığı takdirde makul süre, tahliyeden itibaren sözleşmede yazılı süre olarak kabul edilecektir.

Eğer usulüne uygun olarak fesih yapılmaz ise bu takdirde kiracı sözleşmede yazılı süre ile sınırlı erken fesih tazminatından sorumlu olacaktır. Süre konulmamış ise makul süre bilirkişi incelemesi ile belirlenecektir. Erken fesih nedeniyle kiracının tazminattan muaf tutulabilmesine dair sözleşme hükümleri de geçerli olabilecektir. Fesih bildirimi sözleşmeye uygun yapıldığı takdirde makul süre, tahliye tarihinden itibaren hesap edilmelidir. Kira sözleşmesi ancak makul sürenin dolması ile son bulur. Kiralayanın makul süre içinde yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bir tarzda kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı giderleri kira bedelinden indirmek zorundadır.

Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zararın Tazmini

Ancak, kira ilişkisi devam ederken tek taraflı fesih yetkisi kanunen kendisine tanınmamış olan kiracının, kiraya veren tarafın onayı ve bilgisi dışında hareket etmesi ve bu eylemini haklı kılacak geçerli bir nedene dayandırmaması, sözleşmenin ihlali anlamına gelen bir haksız fesih teşkil eder. Böylesi bir durumda kiracının erken tahliyesi, kiraya verenin yeni bir kiracı bulana kadar uğrayacağı kira bedeli kaybı veyahut aidat bedeli gibi maddi zararların ortaya çıkmasına sebep olur ve kiracı bu zararları tazminle sorumludur.

TBK m.324 :“Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” Bu kanun maddesine göre, kiracı erken tahliye halinde kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilecek süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Tahliye tarihinden itibaren kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenir ve bu süre boyunca kiracının sorumlulukları devam eder. Kiracının sorumluluğu, anahtar teslimini takiben başlayacak olan makul süre boyunca devam edecektir. Bu süreçte kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir ve hesaplamalar bu şekilde yapılır.

Kiracı, Sorumluluktan Kurtulmak Adına Nasıl Bir Yol İzlemeli?

Kiracı erken tahliyeden kaynaklı sorumluluğunu bertaraf etmek adına yeni kiracı bulma teklifinde bulunabilir. Kiralayan kiracı bulma teklifini düşünmek isterse makul süre kiralanın bulunduğu yere göre değişkenlik göstermektedir. Yeni kiracı teklifinin değerlendirilmesinde objektif ölçütler kadar sübjektif ölçütlerde kiralayan tarafından değerlendirilebilecektir. Yeni kiracı kiralayandan daha iyi şartlar talep edemez. Mevcut kiracı yeni kiracı bulma teklifi kiralayan tarafından kabul edilmezse kiracının borcu sona erecektir.

Sözleşme Süresi Dolmadan, Ev Sahibi Kiracıyı Mülkten Çıkarmak İsterse Ne Olur?

Yürürlükteki bir kira sözleşmesi, kiracıya kiralanan yerde kalma güvencesi sağlar. Ev sahibi, sözleşme süresi boyunca, geçerli ve haklı bir hukuki neden ortaya çıkmadıkça kiracıyı mülkten çıkaramaz. Kiracının rızası olmadan veya yasal şartlar oluşmadan yapılan tahliye talepleri kiracı için bağlayıcı değildir. Ev sahibinin fiili müdahale yoluyla veya tek taraflı iradeyle tahliye gerçekleştirmeye çalışması kesinlikle hukuka aykırıdır.

Tahliye işlemi, yalnızca usulüne uygun olarak açılan bir dava sonucunda, mahkeme kararıyla ve bu kararın icra organlarınca infaz edilmesiyle mümkündür. Kiracının konuttan çıkarılması, tamamen yargısal bir süreç gerektirir. Ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan ve sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz. Ancak 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye davası açmak adına sözleşmeyi feshedebilir. Ancak TBK m.347/3 hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarının genel hükümlere göre sonlandırılabileceği “Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilirler.” cümlesi ile ifade edilmiştir.

Kira sözleşmesine konu taşınmazın, kiracı tarafından özenle kullanma mükellefiyetine aykırılık halinde kiralayanın sözleşmeyi fesih hakkı saklı tutulmuştur. Kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesine örnek olarak, kiracının kira bedellerini ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içerisinde kendisine iki haklı ihtarname gönderilmesi halinde kiraya veren tarafından haklı nedenle tahliyesi talep edilebilecektir.

Yine kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi TBK m.350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.350/1 bendinde kiraya verenin veya yakınlarının; eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçekten ve samimi bir şekilde ihtiyaç duyması halinde belirli süreli sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yeni malikin gereksinimi başlıklı TBK m.351’de madde de bu madde işe bağlantılı olup taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sonlandırabilecektir.

TBK m.350/2 bendinde açıklandığı üzere kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla kapsamlı bir onarım, genişletme ya da değiştirme işleminin zorunlu olması ve bu işlemler süresince kiralananın kullanılamaz hale gelmesi durumunda, kiraya veren; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uygun olarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Son olarak kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak ve kiralananı teslim aldıktan sonra taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebine ilişkin icra takibi başlatabilir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine dayanır ve geçerli bir tahliye taahhüdü, kiraya verene sözleşmeyi mahkeme kararıyla sona erdirme imkânı tanır.

Erken Tahliye Tazminatı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Kiracı ve kiraya veren ilişkilerinde, kiracının sözleşme süresi dolmadan evi veya iş yerini erken tahliye etmesi durumunda kiraya verenin uğradığı zararı karşılamak zorundadır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının ödemekle yükümlü olduğu zarar, genellikle kira süresinin sonuna kadar olan kira bedelidir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve Yargıtay içtihatları, bu sorumluluğun kapsamını daraltarak, kiracının tazminat yükümlülüğünü sadece “makul bir süre” ile sınırlar.

Taşınmazı erken tahliye etse dahi kiracı, anahtarı teslim ettiği tarihten başlayarak, sözleşme süresinin tamamı yerine, makul görülen bir dönem boyunca kira bedelini ödemek durumundadır. Bu süre, kiraya verenin mülkü tekrar kiraya verebilmesi için gerekli olan zaman aralığını ifade eder ve genellikle bilirkişi raporu ile belirlenir. Uygulamada, bu süre çoğunlukla iki ila altı ay arasında değişmekle birlikte, her somut olayda farklılık gösterebilir. Ayrıca, bazı kira sözleşmelerine eklenen özel hükümler, bu makul süreyi kiraya verenin aleyhine kısıtlayabilir ve tazminat miktarını azaltabilir. Bu durum, taraflar arasında çıkabilecek ihtilafların çözümünde önemli bir rol oynar. Dolayısıyla, kira sözleşmesi hazırlanırken, makul süre ve tazminat yükümlülükleri açıkça ve dikkatlice düzenlenmelidir.

Kiracı Mülkten Erken Çıkarsa Depozito Alabilir Mi?

Kiracının, haklı bir sebep olmaksızın veya kira sözleşmesine aykırı bir şekilde sözleşme süresi bitmeden kiralanandan erken ayrılması yasal olarak mümkündür. Ancak bu durum, TBK m. 325 gereğince kiracının belli başlı tazminat yükümlülüklerini beraberinde getirir. Buna rağmen, kiracının erken tahliyesi tek başına ödenen depozitonun tamamının kiraya veren uhdesinde kalacağı anlamına gelmez.

Depozitonun temel amacı, kiralananın sözleşme sonunda hasarsız teslim edilmesini ve kiracıdan kaynaklanan borçların ödenmesini garanti altına almaktır. Bu nedenle, somut olayda şartlar oluşmuşsa, kiracı depozitonun iadesini talep etme hakkına sahiptir.

Kiracının kira sözleşmesinin süresinden önce tahliyesi durumunda, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmü uyarınca kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin bir kira kaybı alacağı doğmaktadır. Bu alacak, kira ilişkisinin sona ermesinden kaynaklanan özel bir talep hakkıdır. Diğer yandan, kiracının da kira sözleşmesinin başında teminat olarak ödediği depozito iade alacağı mevcuttur. Depozito alacağı, sözleşmesel taahhütlerin yerine getirilmesi şartıyla kiracıya iade edilmesi gereken ayrı bir hukuki yükümlülüktür.

Kiraya verenin kira kaybı zararı ve kiracının depozito iade alacağı hukuken birbirinden bağımsızdır. Kiraya verenin kira kaybı alacağı gerekçe gösterilerek, tek taraflı bir tasarrufla depozito iade yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırması veya keyfi olarak kesinti yapması mümkün değildir. Bununla birlikte, sözleşme tarafları , hukuki ihtilaftan kaçınmak amacıyla karşılıklı irade beyanlarıyla anlaşabilirler. Bu anlaşma çerçevesinde, kiracının erken tahliyesi nedeniyle oluşan kira kaybı zararı, kiracının depozito alacağından mahsup edilerek taraflar anlaşma yoluna gidebilir. Ancak bu uygulama, kiracının depozito üzerinde hiçbir hakkının kalmadığı veya baştan itibaren depozitoyu alamayacağı anlamına gelmemektedir; yalnızca iki farklı alacağın karşılıklı takas işlemidir.

Kiracı Evden Çıkacağını Kaç Ay Önceden Haber Vermelidir?

Kiracının, kiralananı tahliye etmeden önce kullanması gereken fesih bildirim süreleri, akdedilen kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık arz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kiracı, sözleşme süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı bildirimle fesih hakkını kullanmak zorundadır (TBK m. 347). Bu süreye uyulmaması halinde, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Öte yandan, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda kiracı sözleşmeyi kanuni fesih dönemlerine uyarak sona erdirebilir; bu kapsamda kiracının, kira sözleşmesini altı aylık fesih dönemlerinin sonu için en az üç ay önce yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir.

Kiracının bu kanuni ve sözleşme fesih bildirim sürelerine riayet etmemesi durumunda, kendisi açısından sözleşmenin devamına ilişkin hukuki sonuçlar doğar. Kiracı, kiraya verenin uğrayabileceği, kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira kaybı gibi zararları tazmin etmekle yükümlü olacaktır. Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiraları için fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması hukuki bir geçerlilik şartıdır.

Kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin hangi süre içinde yapılacağı taraflar arasında da düzenlenebilmektedir. Bu belirleme Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen asgari süreye aykırı olmamalıdır. Dolayısıyla, kira sözleşmesinde bir fesih bildirimi süresi öngörülmüşse, bu sürenin TBK’nın ilgili maddelerinde belirtilen asgari sürelerle çelişmemesi gerekir. Aksi halde, söz konusu hüküm kiracının aleyhine olduğundan dolayı geçersiz kabul edilir ve fesih bildirimi kanuni süreler dikkate alınarak değerlendirilir.

Ev Sahibinin Kirayı Almayı Kabul Etmemesi Durumunda Ne Yapılmalı?

Taşınmaz kira ilişkilerinde, kiracıyı tahliye etme amacıyla hareket eden ev sahibinin kötü niyetli davranışları, hukuki düzenin koruması gereken temel bir sorunsalı teşkil eder. Ev sahibi, borcun ifasını imkânsız kılmak maksadıyla, kira bedelini almaktan kasıtlı olarak imtina edebilir. Bu kaçınma, nakit ödemelerde adresi terk etmek veya bankacılık işlemlerinde hesapları işlevsiz kılmak gibi eylemlerle yapılabilir. Bu durum, ödeme iradesine sahip iyi niyetli kiracıyı, borçlu duruma düşürme ve dolayısıyla tahliye tehdidi ile karşı karşıya bırakır.
Türk Borçlar Hukuku, kiracının bu tür bir alacaklı temerrüdünden kaynaklanan haksız riski üstlenmesini engellemek

için kiracıyı korumaktadır. Tevdi Mahalli Tayini Davası olarak bilinen bu hukuki yol, kiracının, kira ödeme yükümlülüğünün doğduğu an itibarıyla, ödeme edimini yargı eliyle hukuken geçerli bir yere ifa etmesini sağlar. Tevdi mahalli tayini TBK 107. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu davanın ikamesiyle, kira bedeli mahkemece belirlenen bir tevdi mahalli aracılığıyla yatırılır. Bu yatırma işlemi, kiracının borcunu usulüne uygun olarak ödediği anlamına gelir ve ev sahibinin sırf ödemeden kaçınmaya dayanan tahliye taleplerini hukuken bertaraf eder. Bu ihtilafın çözümünde görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesi olup, dava, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu mekanizma, sözleşme güvenini zedeleyen kötü niyetli eylemlere karşı kiracının en güçlü hukuki dayanağını oluşturur.

Kiracının Erken Tahliyesinde Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.09.2017T. ve 2017/13505-12321 Sayılı İlamı:

“Sözleşmeye ekli teslimat başlıklı belgeye el yazısı ile bila notu yazılı maddede “metro kargo kiralanan mülkü 2 ay önce haber vermek suretiyle boşaltma hakkına sahiptir.” Düzenlemesi yer almakta olup bu hüküm tarafları bağlar. Davacı kiracı bu hükme uymadan kiralananı tahliye etmiştir. Makul süre 2 aydan ibarettir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2017T. ve 2017/348-849 Sayılı İlamı:

“Taraflar arasında 20.05.2011 tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi mevcuttur. Kiralananın 20.07.2013 tarihinde tahliye edildiği ihtilafsızdır. Tahliye tarihi ile ihtarnamenin tebliğ tarihi arasında kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 7. Maddesinde öngörülen bir aylık süre bulunmamakta ise de davacının 20.07.2013 tarihine kadar olan kira bedellerini peşin ödediği ve bu tarihe kadar olan kira bedellerini istemediğine göre davacı kiracının taşınmazı 20.07.2013 tarihinde tahliye ettiğinin kabulü ile bir aylık ihbar süresine uyulduğunun kabulü gerekir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.02.2016T. 2014/13867 E. 2016/601 K. Sayılı İlamında:

“Dava kira ve aidat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Davalı sözleşmede ön görülen 2 yıllık süre dolmadan kira sözleşmesini haklı nedene dayanmadan feshetmiştir. Davalı kiracı henüz iki yıllık süre dolmadan sözleşmeyi feshettiğine göre davalının kiralananı erken tahliye ettiğinin kabulü gerekir. Erken tahliye halinde ise kiracı kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebilecek süre kira bedeli ile sorumludur. O nedenle mahkemece yapılacak iş tarafların tahliye tarihi olarak kabul ettiği 30.9.2011 tarihinden itibaren kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi ve davacının kazanılmış hakkı da gözetilerek belirlenen süre miktarı kadar kira bedeline ve aidat bedeline hükmedilmesi gerekirken iki yıllık süre dolduktan sonra uygulanması gereken ihbar koşulu esas alınarak karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

3 Aylık Kira Sözleşmesi Olur Mu?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinin süresi konusunda bir alt sınır kısıtlaması yoktur. Bu nedenle kısa süreli yapılacak kira sözleşmeleri hukuken geçerlidir. Taraflar aralarında anlaşarak 3 ay süre ile sözleşme yapabilirler. Ancak, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kanun koyucu kiracıyı korumaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmenin bitiminden 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzatılacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona ermez. Kira süresi kısa tutulmuş olsa dahi, kiraya verenin yalnızca sürenin bitmiş olmasına dayanarak kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Kiraya veren, ancak kanunda öngörülen haklı sebeplerin varlığı hâlinde veya on yıllık uzama süresinin bitiminde tahliye hakkını kullanabilir. Aksi halde, sözleşme kiracı lehine uzamaya devam eder.

6 Aylık Kira Sözleşmesi Olur Mu?

Türk Borçlar Kanunu kira sürelerine alt sınır getirmez; dolayısıyla 6 aylık belirli süreli bir sözleşme yapılması da tamamen geçerlidir. Ancak, 3 aylık sözleşmelerde olduğu gibi, sözleşmenin süresi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma ilkesini esas aldığından, 6 aylık süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimle çıkacağını beyan etmediği sürece, sözleşme uzamaya devam eder.

Dolayısıyla Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiracı on yıllık uzama süresi sona erene kadar sözleşme koruması altındadır. Kiraya verenin tahliye talebi, ancak kanunda sayılan haklı sebeplerin (konut ihtiyacı, esaslı tadilat, tahliye taahhüdü vb.) varlığı ve bunun yargı yoluyla ispatı halinde mümkün olabilir.

Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumluluğu yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda kiraya veren tarafın on yılı geçen kira sözleşmelerinde hangi yolları izleyeceğine ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup karşılaştığınız hukuki soruna dair detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi 10 Yılın Sonunda Biter Mi?

Kira sözleşmelerinin on yılın sonunda, süresinin sonra ermesi hali sözleşmesinin niteliğine göre farklılık arz etmektedir. Kira sözleşmeleri iki şekilde düzenlenebilir. Şöyle ki:

A- Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç tarihi ve kira müddeti sözleşmede mevcut olan sözleşmelerdir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. On yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir geçerli neden göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir.

Örneğin; 01.02.2005 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesinde, sözleşme süresi + on yıllık uzama süresi + bir yıl uzama süresi hesabında 31.01.2017 uzama süresinin son günüdür. Kiraya veren en geç 31.10.2016 tarihinde kiracıya bildirim yapmalıdır. Süre hesaplamasında bildirimin tebliğ edildiği gün dikkate alınır.

B- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise başlangıç tarihi sözleşmede bulunan ancak kira müddeti sözleşmede belirlenmemiş olan sözleşmelerdir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden on yıl geçmekle birlikte herhangi bir geçerli neden göstermeksizin feshedebilir.

Yukarıda bahsettiğimiz üzere on yılı geçen kira sözleşmeleri kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren on yılı izleyen her uzama yılından önce bildirim yaparak sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Kiraya verenin bildirimi üzerine kiracı kiralanandan çıkmayabilir. Bu durumda kiraya veren tahliye davası açmalıdır.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesi Nasıl Sonlandırılır?

On yılı geçen kira sözleşmesi belirli süreli şekilde düzenlenmiş ise;

• Kiraya veren on yıllık müddetin dolmasını beklemelidir.
• On yıllık sürenin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden, en az üç ay önce kiracıya bildirim yapmalıdır.
• Bildirim yazılı yapılmalı ve süresi içerisinde kiracıya ulaşmalıdır.

On yılı geçen kira sözleşmesi belirsiz süreli düzenlenmiş ise;

• Kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren on yıl beklemelidir.
• Bu sürenin bitimini izleyen her altı aylık dönem için en az üç ay önceden kiracıya bildirim yapmalıdır.
• Bu bildirim yazılı şekilde yapılmalı ve kiracıya zamanında ulaşmalıdır.

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliyesi sürecinin etkin bir şekilde sürdürülebilmesi için kira hukuku alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması faydalı olacaktır.

Kiracıya Fesih Bildirim İhtarnamesinin Zamanında Gönderilmesi

Fesih bildirim ihtarnamesinin on yıllık uzama süresini izleyen her bir yıllık uzama döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Bu süre için referans alınan tarih ihtarnamenin düzenlendiği tarih değil kiracıya tebliğ edildiği tarihtir. Yargıtay’ın hakim görüşüne göre de yazılı bildirimin kiracının hakimiyet alanına girmesi gerekmektedir. Üç aylık süre asgari olarak belirlenmiş olup daha erken de ihtarname gönderilebilir.

Örneğin on yıllık süreyi izleyen uzama süresinin bitimi 01.10.2025 tarihi ise ihtarname en geç 01.07.2025 tarihinde kiracıya tebliğ edilmelidir. İhtarname zamanında tebliğ edilmezse tahliye davası için öngörülen ön şart yerine getirilmeyecek ve açılan tahliye davası usulden reddedilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4013E. ve 2018/6997K. Sayılı Kararında:

“Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Fesih Bildiriminden Sonra Dava Açma Süresinin Dolmuş Olması

Yazılı şekilde yapılan fesih bildiriminden sonra yeni uzama yılının bitiminden yani kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa; belirli süreli sözleşmelerde bir sonraki uzama yılı için tekrar fesih bildirimi yapılmalı iken belirsiz süreli sözleşmelerde yapılan ihtar bir sonraki dönem için de etkilidir. Bir aylık süre kaçırıldığında belirli süreli sözleşmeler için bir yıllık, belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık kira döneminin sona ermesi beklenmelidir.

10 Yılı Dolan Sözleşmede Kiracıyı Nasıl Tahliye Etmek Gerekir?

Öncelikle süre hesaplamasının doğru yapılması gerekmektedir. On yıllık uzama süresini izleyen her uzama döneminin bitiminden en az üç ay öncesinde kiracıya fesih bildirim ihtarnamesi gönderilmelidir. Bu bildirimin yazılı yapılması bir ön şart olup yazılı yapılmadığı takdirde geçerlilik kazanmaz.

Taraflar kendi aralarında bildirimin sözlü yapılmasına dair sözleşme de akdedemezler. Kiracıya gönderilen ihtarname sonrasında, kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmeyebilir. Bu durumda kiraya veren süresi içerisinde tahliye davası açmalıdır. Ancak 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak kiralananın tahliyesi davalarında arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Arabuluculuğa başvurmadan açılacak olan tahliye davaları dava şartı eksikliğinden usulen reddedilecektir. Hak kaybına uğramamak adına kira hukuku konusunda uzman bir avukata danışmakta fayda vardır.

Süreci listelemek gerekirse;

• On yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
• On yıllık süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.
• Kiracı kiralanandan çıkmazsa ilk önce dava şartı arabuluculuk süreci işletilmelidir.(01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalar için geçerli.)
• Arabuluculukta anlaşılamaması halinde kiraya veren tahliye davası açmalıdır.
• Kiracı tahliye kararının akabinde kiralananı tahliye etmiyor ise icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesi sağlanır.

Kiracı, 10 Yılın Sonunda Mutlaka Çıkmak Zorunda Mıdır?

Kiraya verenin usulüne uygun ve zamanında yapmış olduğu bildirimden sonra kiracı yine de kiralanandan çıkmayabilir. Buna karşılık kiraya veren tahliye davası açmalıdır. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Mahkemeden çıkan tahliye kararı sonrasında kiracı evden çıkmak zorundadır, çıkmaz ise icra takibi başlatılarak kiralananın tahliyesi sağlanır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yukarıda da bahsedildiği üzere yapılan bildirim sonrası kiracı kiralananı tahliye etmeyebilir. Yeni uzama yılının başlamasından itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yargılamanın ne kadar süreceği mevcut mahkemenin duruşma yoğunluğuna göre değişmekle beraber İstanbul İli için bu süre 1.5 – 2 yıl arasında değişebilmektedir. Sürecin uzamaması ve etkin bir yargılama için bir avukat ile çalışılması tavsiye edilmektedir.

10 Yıllık Kiracının Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiralananın tahliyesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki olmadığından yetki sözleşmesi ile farklı mahkemeler de yetkili kılınabilir.

10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri’nde

Kira başlangıç tarihinden itibaren ilk önce kira süresi işletilir. Kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra on yıllık uzama süresi eklenir ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.

Örneğin 01.10.2025 başlangıç tarihli üç yıllık bir kira sözleşmesinde kira süresinin bitimi 01.10.2028’dir. On yıllık süre bundan sonra işlemeye başlar. 01.10.2038 on yıllık sürenin dolduğu tarih olup bu süreyi izleyen ilk uzama yılının bitimi olan 30.09.2039’dan en az üç ay önce fesih bildirimi yapılmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri’nde

Kira başlangıç tarihinden itibaren on yıllık sürenin geçmesini izleyen her altı aylık süre için üç ay önceden bildirim yapılmalıdır. Örneğin 01.10.2015 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinde 01.10.2025 tarihinde on yıllık süre dolar. Bu süreyi izleyen altı aylık sürenin bitimi olan 31.03.2026 tarihinden üç ay önce yani en geç 31.12.2025 tarihinde yazılı bildirim tebliğ edilmelidir.

10 Yıllık Kiracıya Ne Zaman Tahliye Davası Açılmalıdır?

On yıllık sürenin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır. Usulüne uygun ve zamanında yapılan bildirime rağmen kiracı kiralanandan çıkmayabilir. İlk önce dava şartı olan arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Anlaşılamaması durumunda kiraya veren tahliye davası açmalıdır. Bildirim yapılan uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Örneğin 01.01.2025 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinde kira süresi 01.01.2027 tarihinde biter. On yıllık süre bu tarihten itibaren işletilmeye başlanır ve 01.01.2037 tarihinde dolar. Bu süreyi izleyen ilk uzama yılının bitimi olan 31.12.2037 tarihinden itibaren bir aylık süre olan 31.01.2038’e kadar tahliye davası açılmalıdır.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinde Fesih ve Kiracının Tahliyesi yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

2026 yılı itibarıyla, kira gelirlerinin kayıt altına alınmasına yönelik Gelir İdaresi Başkanlığı’nın denetimleri ve uyguladığı yaptırımlar önemli ölçüde sıkılaşmıştır. Özellikle kira bedelinin elden tahsil edilmesi durumunda gündeme gelen özel usulsüzlük cezaları, hem mal sahipleri hem de kiracılar açısından bilinmesi gereken kritik bir hukuki ve mali konudur.

Bu makalede, kirayı elden vermenin 2026 yılı özelindeki hukuki sonuçları, uygulanan idari cezalar, mevzuatın dayanak hükümleri ve olası istisnai durumlar detaylı bir şekilde incelenecektir.

Kirayı Elden Vermenin Cezası

Konutlara ilişkin kira gelirlerinin 500 TL ve üzerindeki kısmının, 17/10/2024 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca banka veya PTT gibi finansal kurumlar aracılığıyla tahsil edilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu düzenleme, temelini 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 8. maddesi ve devamı hükümlerinden almakta olup kayıt dışı ekonomik faaliyetlerin önlenmesi ve vergi gelirlerinin güvence altına alınması amacını taşımaktadır.

Bu zorunluluğa aykırı hareket eden mükelleflere uygulanacak cezai yaptırım ise yine Vergi Usul Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir.

Vergi Usul Kanunu’nun 352. maddesine göre;

“Belirlenen zorunluluğa aykırı olarak, mal ve hizmet satış bedellerinin veya kira ödemelerinin banka ve benzeri finansal kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilmemesi halinde, her bir işlem için özel usulsüzlük cezası kesilir.”

2026 Yılı Ceza Tutarları

2026 yılı itibarıyla yeniden değerleme oranları dikkate alınarak belirlenen özel usulsüzlük cezası tutarı, her bir yasa dışı işlem için (yani her bir ay elden yapılan kira ödemesi için ayrı ayrı) 3.000 TL’ye kadar idari para cezası olarak uygulanabilmektedir. Bu ceza, doğrudan kira gelirini beyan etme ve tahsil etme yükümlülüğü bulunan ev sahibine yöneliktir ve kira gelirinin kayıt dışı bırakıldığı veya banka dışı yöntemlerle tahsil edildiği her ay için ayrı ayrı kesilmektedir.

Neden Kira Ödemelerini Elden Yapmamalısınız?

Kiracılar açısından doğrudan Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından uygulanan bir idari para cezası söz konusu olmasa da, kira borcunun ödendiğinin ispatı hukuki süreçlerde öneme sahiptir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 100. maddesi bu durumu açıkça düzenlemektedir:

“Borçlunun borcunu ifa ettiğini ispat yükü kendisine aittir.”

Bu hüküm gereğince, elden yapılan ve herhangi bir resmi belgeyle (banka dekontu, PTT makbuzu vb.) tevsik edilemeyen kira ödemelerinde, kiracının borcunu ifa ettiğini kanıtlaması çoğu zaman imkansız hale gelmektedir. Bu durum, kiracıların aşağıdaki olumsuz sonuçlarla karşılaşmasına neden olabilir:

• Haksız yere icra takibine maruz kalma: Malik, ödemenin yapılmadığını iddia ederek icra takibi başlatabilir ve kiracının ödeme yaptığını ispatlayamaması durumunda haksız bir şekilde borçlu duruma düşebilir.
• Hakkında tahliye davası açılması: Ödenmeyen kira gerekçesiyle malik tarafından tahliye davası açılabilir ve kiracının ödeme yaptığını ispatlayamaması halinde mahkeme aleyhine karar verebilir.
• Mahkemeler nezdinde aleyhine hüküm verilmesi: Kira alacağı davalarında, ödemenin belgelenememesi kiracının aleyhine delil olarak değerlendirilir ve mahkeme kiracıyı ödeme yapmaya mahkum edebilir.

Dolayısıyla kiracıların kira borcunu banka veya PTT gibi kayıtlı kanallar aracılığıyla ödeyerek ödemeyi belgelemeleri, ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçmek adına kritik bir öneme sahiptir.

Kira Ödemeleri Nasıl Yapılması Gerekir?

Yasal düzenlemelere uygun ve tarafların haklarını güvence altına alacak şekilde kira ödemelerinin, 500 TL sınırını aşması halinde, yalnızca aşağıdaki yöntemlerle gerçekleştirilmesi zorunludur:

• Banka havalesi/EFT: Tercihen ödeme açıklamasına “… ayı kira bedeli” ibaresi eklenmelidir.
• PTT aracılığıyla ödeme: PTT şubeleri üzerinden yapılan ödemeler de yasal olarak geçerlidir.
• Otomatik ödeme talimatı: Banka hesabından düzenli olarak yapılan otomatik ödeme talimatları da uygun bir yöntemdir.
• Banka ATM’sinden yatırılan ve dekontla ispatlanan ödemeler: ATM üzerinden yapılan nakit yatırmalarda da mutlaka dekont alınmalı ve saklanmalıdır.

Kira ödemesinin üçüncü bir kişi (örneğin kiracının yakını) aracılığıyla yapılması durumunda, mal sahibinin bu duruma açık rızası bulunmalı ve işlem mutlaka dekont veya benzeri bir belge ile tevsik edilmelidir.

Kirayı Elden Verme Durumunda İspat Yükümlülüğü Kimdedir?

Kira ödemesini yapan kiracının, bu ödemeyi banka dekontu, resmi makbuz, banka hesap hareketleri veya noter onaylı belgeler gibi güvenilir ispat vasıtalarıyla belgelemesi, olası hukuki ihtilafların önüne geçmek açısından kritik bir öneme sahiptir. Dolayısıyla kiranın elden verilmesi durumunda ispat yükümlülüğü kiracıya aittir. Özellikle aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

• Sözlü beyanlar veya tanık anlatımları: Yazılı bir delilin (ödeme belgesi) yokluğunda, sözlü beyanlar veya tanık anlatımları mahkemeler nezdinde tek başına yeterli delil olarak kabul edilmeyebilir.
• İmzalı makbuz: Eğer elden ödeme yapılmışsa ve bir makbuz alınmışsa, bu makbuzun mal sahibi tarafından verildiği kesin olarak kanıtlanmalıdır. Mümkünse, bu tür makbuzların noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylatılması ispat gücünü artıracaktır.

İstisnai Durumlar Var Mıdır?

Kira ödemesinin elden yapılmasının yasal olarak kabul edilebileceği istisnai durumlar oldukça sınırlıdır. Bu durumlar genellikle zorunluluk arz eden hallerdir. Bankacılık hizmetlerinin ulaşmadığı ücra köy veya mezra gibi yerleşim yerlerinde, teknik imkansızlık nedeniyle kira ödemesi elden yapılabilir. Ancak bu istisnai durumda dahi, mal sahibi tarafından düzenlenmiş, tarih ve imza içeren yazılı bir makbuzun mutlaka alınması gerekmektedir. Bu makbuz, ödemenin yapıldığını gösteren tek delil olacaktır.

Unutulmaması gereken, bu tür istisnai hallerde dahi elden ödeme olağan bir yöntem olarak kabul edilmez. Maliye idaresi ve yargı mercileri, bankacılık sistemine erişimin mümkün olduğu yerlerde elden ödeme yapılmasını yasal düzenlemelere aykırı olarak değerlendirmektedir.

Cezalar Nasıl Uygulanır ve Kim Tarafından Denetlenir?

Kira gelirlerinin yasalara uygun beyan edilip edilmediği ve ödemelerin doğru yöntemlerle yapılıp yapılmadığına ilişkin denetimler, öncelikle Gelir İdaresi Başkanlığı ve bağlı vergi daireleri tarafından titizlikle yürütülmektedir. Bu denetimler kapsamında:

• Kira gelirlerinin yıllık beyannameleri ile banka kayıtları karşılaştırılır. Özellikle yüksek tutarlı kira gelirleri ve elden yapılan şüpheli tahsilatlar mercek altına alınabilir.
• Eksik beyan veya elden ödeme tespiti halinde geriye dönük vergi tarhiyatı yapılır. Bu, ödenmesi gereken vergi tutarının yeniden hesaplanması anlamına gelir.
• Vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve yukarıda belirtilen özel usulsüzlük cezası birlikte uygulanabilir. Bu durum, mükellefler için ciddi mali yükümlülükler doğurabilir.

Vergi mükelleflerinin, kendilerine tebliğ edilen vergi cezalarına karşı yasal hakları bulunmaktadır. Bu kapsamda, tebliğ edilen cezalara karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açma hakkı mevcuttur. Ancak dava sürecinde ödemenin yasal yöntemlerle yapıldığının veya istisnai bir durumun varlığının güçlü delillerle ispatlanması gerekmektedir.

Özetle; 

2026 yılı itibarıyla, kira ödemelerinin yasal olarak belirlenen banka veya finansal kurumlar dışındaki yöntemlerle yapılması, hem mal sahibi hem de kiracı açısından önemli hukuki ve mali riskler taşımaktadır. Elden yapılan ödemelerin güvenilir bir şekilde belgelendirilmesinin zorluğu, tarafların yasal haklarını kaybetme riskini artırmakta ve mal sahiplerinin idari yaptırımlarla karşılaşmasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından kira tahsilat yöntemlerine kadar her aşamanın mevcut mevzuata uygun bir şekilde yürütülmesi büyük önem arz etmektedir. Elden kira ödemesi yapmak yerine kayıtlı ve belgelendirilebilir ödeme yollarının tercih edilmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların ve cezai yaptırımların önlenmesi açısından zaruri bir gerekliliktir.

Kirayı Elden Verme Cezası yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda oturma (sükna) hakkına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Oturma (Sükna) Hakkı

Sükna hakkı, yani oturma hakkı, özellikle gayrimenkul ve aile hukukunda önemli bir yer tutar. Bu hak, genellikle yaşlı veya bakıma muhtaç kişilere, ömür boyu barınma güvencesi sağlamak amacıyla kullanılır. Aile içinde bu hak, özellikle nesiller arası destek açısından kıymetlidir.

Örneğin, bir anne ya da baba evini çocuğuna bırakırken, hayatı boyunca o evde oturma hakkını koruyarak, yaşlılığında barınma konusunda güvence elde eder. Bu sayede, kendi evinde yaşama hakkını kaybetmeden mülkünü devredebilir.

Oturma hakkı (sükna hakkı) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesinde tanımlanmıştır. Madde metni şu şekildedir;

“Madde 823- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.”

Oturma hakkı, sadece taşınmazlarda söz konusu olup, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir irtifak hakkıdır. Bir ya da birden fazla kişi lehine kurulabilir.

Oturma Hakkı Türleri Nelerdir?

1- Münhasır Oturma Hakkı:

Oturma hakkı, hak sahibine bir yapının tamamından veya belirli bir bölümünden bağımsız ve yalnızca kendisinin yararlanabileceği şekilde tesis edilebilir. Bu hakkın yalnızca binanın bir kısmı üzerinde tanınması durumunda, ilgili bölümün oturmaya elverişli olması ve hak sahibinin barınma ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte bulunması gerekir. Aksi kararlaştırılmadıkça, oturma hakkı sahibi bu konutu eşi ve çocuklarıyla birlikte kullanma yetkisine sahiptir.

2- Müşterek Oturma Hakkı:

Oturma hakkı, malik ile birlikte aynı yapıda, belirli bölümlerin ortak kullanımı esasına dayalı olarak da kurulabilir. Müşterek oturma hakkı, birden fazla kişinin, gayrimenkulün tamamını veya belirli bir kısmını birlikte kullanma hakkına sahip olduğu durumları ifade eder. Bu türde, hak sahipleri, mülkün kullanımını ortaklaşa paylaşırlar.

3- Karma Oturma Hakkı:

Karma nitelikli oturma hakkı, hak sahibine taşınmazın belirli bölüm veya odalarını münhasıran ve bağımsız şekilde kullanma imkânı tanırken, diğer bazı alanları ise malikle birlikte kullanma yetkisi verir. Bu tür düzenlemelerde, hem münhasır hem de müşterek kullanım unsurları bir arada bulunur.

Oturma (Sükna) Hakkının Kurulması

Oturma hakkı, belirli bir taşınmazda kullanım imkanı sağlayan sınırlı ayni haklardan biri olup, farklı hukuki yollarla tesis edilebilmektedir. Bu hakkın kazanılması, hakkın hangi hukuki işleme dayandığına göre üç ana şekilde gerçekleşebilir:

1- Sözleşmeye Dayalı Kuruluş: En yaygın tesis yöntemi, taraflar arasında düzenlenen resmi sözleşmelere dayanmaktadır. Yalnızca taşınmaz mallar üzerinde kurulabilen oturma hakkı, tarafların tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlemesi ve bu senedin tapu kütüğüne tescili ile hukuken geçerlilik kazanır. Bu işlem, hakkın hem doğumu hem de üçüncü kişilere ileri sürülebilirliği açısından zorunludur.

2- Tek Taraflı Hukuki İşlemle Tesis: Oturma hakkı sadece iki taraflı sözleşmelerle değil, tek taraflı irade beyanlarıyla da kurulabilir. Özellikle ölüme bağlı tasarruflar yoluyla örneğin bir vasiyetname ile miras bırakan, belirli bir kişi lehine taşınmaz üzerinde oturma hakkı tanıyabilir. Bu durumda hak, vasiyetnamenin geçerliliği şartıyla ve vasiyetin tenfizi ile birlikte hüküm doğurur.

3- Mahkeme Kararıyla Kuruluş: Belli durumlarda, mahkeme kararı da oturma hakkının doğumuna kaynaklık edebilir. Nitekim, boşanma sürecinde taraflar arasında varılan anlaşmalarda yer alan oturma hakkı hükümleri, aile mahkemesi tarafından onaylandığında, bu karar doğrultusunda ilgili eş lehine oturma hakkı tesis edilmesi mümkündür. Mahkeme kararının kesinleşmesi üzerine tapuya tescil edilerek hukuki geçerlilik kazanır.

Oturma Hakkının Kapsamı ve Özellikleri

Oturma hakkının içeriği, yani hak sahibinin bu hakka konu taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri, esas itibarıyla hak sahibinin şahsi ihtiyaçları çerçevesinde şekillenir. Bununla birlikte, hak sahibine tanınan bu yetkiler; yasal düzenlemeler, hakkın doğumuna kaynaklık eden hukuki işlem veya taraflar arasında yapılan anlaşmalar ile sınırlandırılabilir.

Sükna Hakkının Özellikleri

Sükna hakkı, hem hak sahibi hem de taşınmaz maliki açısından önemli sonuçlar doğuran sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hakkın temel nitelikleri şöyledir:

• Şahsa Sıkı Sıkıya Bağlı Olması: Sükna hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olup, çoğunlukla belirli bir birey lehine tesis edilir. Bu kişi çoğu zaman malikin kendisi, eşi ya da aile bireylerinden biri olabilir.
• Devredilmezlik ve Mirasla İntikal: Bu hak kural olarak üçüncü kişilere devredilemez. Ancak istisnai olarak sükna hakkı, hak sahibinin vefatı hâlinde mirasçılarına geçebilir; bu durum, hakkın tesis şekline ve taraflar arasındaki iradeye göre değişiklik gösterebilir.
• Süre ile Sınırlı Olabilir: Sükna hakkı, ya belirli bir zaman dilimiyle sınırlı olacak şekilde ya da hak sahibinin yaşam süresi boyunca geçerli olmak üzere kurulabilir. Hakkın süresi, tarafların iradesine ve somut ihtiyaca bağlı olarak tayin edilir.
• Mülkiyet Hakkına Halel Getirmez: Bu hak, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Malik, mülkiyet hakkının tüm yetkilerini muhafaza ederken, hak sahibi yalnızca kullanım (oturma) yetkisine sahip olur.
• Sınırlamalar ve Sorumluluklar: Sükna hakkının kullanımı, çeşitli sınırlamalara tabi tutulabilir ve hak sahibine bazı bakım ya da onarım yükümlülükleri yüklenebilir. Bu yükümlülüklerin kapsamı, sözleşme ile belirlenebileceği gibi, kanundan da doğabilir.

Oturma Hakkının Süresi

Oturma hakkının süresi, bu hakkın kişisel niteliği gereği sınırlı ve belirli çerçevede düzenlenmiştir. Kanunen, oturma hakkı kural olarak hak sahibinin yaşamı süresince geçerlidir ve ölümle birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar, aralarında yapacakları bir sözleşmeyle oturma hakkını belirli bir süreyle sınırlı olarak da tesis edebilir. Bu durumda, sürenin açıkça belirtilmesi ve tapu siciline işlenmesi zorunludur. Belirlenen sürenin dolmasıyla birlikte, oturma hakkı herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın sona erer. Süreli veya süresiz olarak kurulmuş olsun, hakkın kullanım süresi, taşınmaz maliki ile hak sahibi arasındaki menfaat dengesini sağlamak açısından önem arz eder.

Mirasçılık Nedeniyle Oturma Hakkı

Miras hukukunda sağ kalan eşin korunması, Türk Medeni Kanunu’nun temel hedeflerinden biridir. Bu bağlamda, eşin ölen eşe ait konutta oturma ihtiyacı, özel düzenlemelerle güvence altına alınmıştır. Ancak bu durum, klasik anlamda şahsi bir hak olan sükna (oturma) hakkıyla karıştırılmamalıdır. Bu yazımızda, mirasçılık ilişkisi çerçevesinde sağ kalan eşin oturma hakkı incelenecek; sükna hakkı ile arasındaki farklara ve yasal dayanaklara değinilecektir.

Sükna hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 823 ve devamı maddelerinde düzenlenen sınırlı aynî haklardan biridir. Bu hak, bir kişiye başkasına ait bir taşınmazda oturma imkânı tanır. Şahsa sıkı sıkıya bağlı olması nedeniyle mirasla geçmez ve yalnızca hak sahibi yaşadığı sürece geçerlidir.

Sağ kalan eşin, ölen eşe ait konutta yaşama ihtiyacı özel bir koruma alanı oluşturur. Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesine göre, eşin barınma ihtiyacının karşılanması için şu düzenleme yer alır: TMK m.652 – “Mirasın paylaşılması sırasında, sağ kalan eşin, birlikte yaşadıkları konutta oturma veya ev eşyasını kullanma konusunda korunmaya değer bir yararı varsa, kendisine intifa veya oturma hakkı tanınmasına hâkim tarafından karar verilebilir.” Bu hüküm uyarınca, sağ kalan eş lehine oturma hakkı tesis edilebilir; fakat bu hak mirasla doğrudan kazanılan bir hak değil, mirasın paylaşımı sürecinde hâkimin takdirine bağlı olarak tanınan bir haktır.

Oturma Hakkının Sona Erme Sebepleri Nelerdir?

Her ne kadar Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkının sona erme sebepleri açıkça düzenlenmemişse de, MK m. 823/3 gereğince, intifa hakkının sona ermesine neden olan durumlar oturma hakkı için de geçerlidir.

1- Taşınmazın Yok Olması: Taşınmazın tamamen yok olması veya oturulamayacak derecede harap hale gelmesi durumunda oturma hakkı sona erer. Ancak yapının sadece bir bölümü zarar görmüşse ve kalan kısım hak sahibinin konut ihtiyacını karşılayabiliyorsa, hak bu kısım üzerinde devam eder. Malik, taşınmazı yeniden inşa etmek zorunda değildir; ancak yeniden yapılması durumunda oturma hakkı yeni yapı üzerinde yeniden doğar. Taşınmazdan elde edilen bir bedel varsa, hak bu değer üzerinde devam edebilir.

2- Kamulaştırma: Kamulaştırma ile taşınmaz özel mülkiyetten çıktığında oturma hakkı sona erer (MK m. 798/2). Ancak malike ödenen bedel üzerinde oturma hakkı devam edebilir. Kamulaştırmadan vazgeçilmesi ve taşınmazın geri verilmesi durumunda ise hak yeniden canlanır. Taşınmazın satışında ise oturma hakkı sona ermez, satış yükümlü olarak gerçekleştirilir.

3- Mahkeme Kararı: Hak sahibi, oturma hakkının terkini borcunu yerine getirmezse, malik mahkeme kararıyla terkin sağlayabilir. Bu durumda sicil dışı sona erme gerçekleşmiş olur ve yapılacak terkin açıklayıcı niteliktedir.

4- Cebri İcra: Taşınmaz, malikin borçları nedeniyle cebri icra yoluyla satıldığında, eğer oturma hakkından önce gelen bir rehin hakkı mevcutsa, bu hak oturma hakkını sona erdirebilir. Bu takdirde oturma hakkı tapudan terkin edilir.

5- Sürenin Dolması ve Ölüm: Belirli süreyle kurulan oturma hakkı sürenin sonunda, süresiz olan ise hak sahibinin ölümüyle sona erer. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlıdır ve mirasçılara geçmez. Gaiplik kararı da ölümle aynı sonucu doğurur. Bu hallerde terkin yalnızca açıklayıcı nitelik taşır.

6- Terkin: Oturma hakkının sona ermesi bazı hallerde tapu sicilinde terkinle gerçekleşir. Sürenin dolması, ölüm veya hak sahibinin vazgeçmesi durumlarında malik de terkini talep edebilir. Ancak, vazgeçme halinde hak sahibinin yazılı muvafakati gerekir; bu olmazsa malik mahkemeye başvurmak zorundadır. Hak sahibi terkini bizzat talep ettiğinde ise terkin kurucu nitelik kazanır.

Oturma Hakkı ve Kira Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Sükna (oturma) hakkı ile kira arasındaki temel farklar, hukuki dayanaklarından kullanım sürelerine, mülkiyet ilişkilerinden sorumluluklara kadar birçok açıdan ayrışır.

Sükna hakkı, genellikle bir mülk sahibinin aile bireyleri gibi yakınlarına tanıdığı, kişisel nitelikte ve çoğunlukla ömür boyu süren bir kullanım imkanıdır. Buna karşılık kira, mülk sahibiyle kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanan, süreli ve ticari bir ilişkidir.

Sükna hakkı, mülkiyet hakkını içermez ancak mülk el değiştirse bile kullanım hakkı devam edebilirken, kiracının hakkı sözleşme süresiyle sınırlıdır ve genellikle mülkün satışıyla sona erebilir.

Sükna hakkı sahibi çoğunlukla bakım ve onarımdan sorumlu tutulmazken, kiracılar hem kira ödemek hem de belirli yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlüdür. Ayrıca sükna hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı olup devredilemezken, kira sözleşmeleri belirli koşullarda başka birine devredilebilir.

Bu yönleriyle her iki hak da bir taşınmazı kullanma imkânı sunsa da, dayandıkları hukuki zemin, taraflara sağladığı hak ve yükümlülükler ile kullanım süreleri bakımından birbirinden oldukça farklıdır.

Oturma Hakkı Devredilebilir Mi, Mirasla Geçer Mi?

Şahıs lehine irtifak( şahsi irtifak) hakkı, belli bir kişi lehine kurulan irtifaklardır. Bunlar başkasına devir ve temlik edilemez, miras yoluyla geçmez. Şahsi irtifaklar, intifa hakkı ve sükna (oturma) hakkıdır.

Oturma hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre kişiye sıkı sıkıya bağlı, şahsi bir irtifak hakkıdır ve kural olarak sadece hakkı kazanan kişi tarafından kullanılabilir. Bu nedenle oturma hakkı başkasına devredilemez ve miras yoluyla intikal etmez. Hakkın sahibi vefat ettiğinde oturma hakkı da kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar arasında aksi kararlaştırılmışsa ya da belirli şartlar altında intifa hakkına benzer bir şekilde düzenlenmişse, sınırlı istisnalar söz konusu olabilir. Bu yönüyle oturma hakkı, hem devredilemezlik hem de mirasla geçmemesi bakımından oldukça kişisel bir hak niteliği taşır.

Oturma Hakkı Nasıl Kaldırılır?

Sükna hakkı, bir kişiye başkasına ait bir taşınmazda oturma yetkisi tanıyan sınırlı ayni haklardandır. Ancak bu hak mutlak nitelikte olmayıp, bazı durumlarda mahkeme kararıyla kaldırılabilir. Özellikle hak sahibinin bu hakkı kötüye kullanması örneğin taşınmaza zarar vermesi, hakkı devretmeye çalışması veya huzur bozucu davranışlarda bulunması, kaldırma sebebi olabilir.

Taşınmaz maliki ya da ilgililer, bu durumu belgeleyerek mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, hakkın kullanım amacına aykırılığını ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak, sükna hakkının devamının uygun olup olmadığına karar verir. Ayrıca, taraflar arasında yapılan kullanım sözleşmesine aykırılık ya da feragat gibi durumlar da hakkın kaldırılmasını gerektirebilir.

Sonuç olarak, sükna hakkı kişisel bir ayni hak olmakla birlikte, kötüye kullanım ve malik haklarının ihlali halinde mahkeme tarafından sona erdirilebilir. Bu da taşınmazın korunması ve hukuki dengenin sağlanması açısından önem taşır.

Tapuda Ölünceye Kadar Oturma Hakkı Nasıl Yapılır?

Ölünceye kadar oturma hakkı, kişinin hayatı boyunca belirli bir taşınmazda oturma yetkisini güvence altına alan şahsa sıkı sıkıya bağlı bir irtifak hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri doğrultusunda, tapu siciline şerh verilmek suretiyle resmi olarak tesis edilebilir.

Uygulamada genellikle, yaşlı bireylerin kendi mülklerini devrederken, yaşamlarının sonuna kadar o taşınmazda kalma güvencesini teminat altına almak amacıyla tercih ettikleri bir yöntemdir.

Hak, resmi senetle tapu müdürlüğü nezdinde düzenlenmeli ve hem taşınmaz maliki hem de oturma hakkı sahibi tarafından imzalanmalıdır. Tapu kütüğüne “ölünceye kadar oturma hakkı” şeklinde açıkça kayıt düşülmesi, hakkın geçerliliği ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından zorunludur.

Bu hak, sadece belirlenen kişi lehine geçerli olup devredilemez; hakkın sahibi vefat ettiğinde kendiliğinden sona erer.

Uygulamada sıkça, bağışlama, satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi işlemlerle birlikte tesis edilmesi nedeniyle hem borçlar hukuku hem de eşya hukuku açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken bir hukuki düzenlemedir.

Hisseli Evde Oturma Hakkı Nasıl Belirlenir?

Hisseli bir taşınmazda oturma hakkı, kural olarak tüm hissedarların ortak rızasıyla belirlenir; çünkü her bir paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahiptir. Bu kapsamda, bir paydaşın taşınmazın belirli bir bölümünü tek başına ve sürekli olarak kullanabilmesi için diğer hissedarların açık iznine veya yazılı bir kullanım protokolüne ihtiyaç vardır.

Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, paydaşlardan biri mahkemeye başvurarak taşınmazın kullanım şeklinin yargı yoluyla düzenlenmesini talep edebilir. Mahkeme, somut olayın şartlarına göre hakkaniyete uygun bir kullanım planı belirler. Tapuya tescilli bir intifa ya da sükna hakkı bulunmadıkça, hiçbir hissedar taşınmazın tamamı üzerinde tek taraflı oturma yetkisine sahip değildir.

Oturma Hakkı Sözleşmesi Örneği

TARAFLAR:

1. Oturma Hakkı Tesis Eden Taşınmaz Maliki (Bundan sonra “Malik” olarak anılacaktır):

Adı Soyadı : [Ad Soyad]

T.C. Kimlik No : [TCKN]

Adres : [Adres]

2. Oturma Hakkı Lehtarı (Bundan sonra “Lehtar” olarak anılacaktır):

Adı Soyadı : [Ad Soyad]

T.C. Kimlik No: [TCKN]

Adres : [Adres]

Konu : İşbu sözleşmenin konusu, malik adına kayıtlı bulunan ve aşağıda açıkça tanımlanan taşınmaz üzerinde, lehtar lehine şahsi nitelikte ve devredilemez bir oturma hakkı (sükna hakkı) tesis edilmesine ilişkin usul ve esasların düzenlenmesidir.

3.Taşınmaz Bilgileri :

Taşınmazın Açık Tanımı:

İli : [İl]

İlçesi : [İlçe]

Mahallesi/Köyü: [Mahalle/Köy]

Ada No : [Ada]

Parsel No : [Parsel]

Bağımsız Bölüm: [Daire/kat bilgisi]

Madde 1 – Oturma Hakkının Tesis Edilmesi

İşbu sözleşme ile malik, mülkiyeti kendisine ait yukarıda tanımlanan taşınmazın belirli bir bölümünü (örneğin 2. kattaki 3 nolu bağımsız bölüm) lehtarın kişisel kullanımı için tahsis etmeyi kabul eder. Bu kullanım hakkı sadece lehtarın bizzat oturmasına yönelik olup, başkalarına devri, kiraya verilmesi veya kullanımına tahsisi mümkün değildir.

Madde 2 – Hakkın Süresi ve Niteliği

Bu sözleşmeyle tesis edilen oturma hakkı şahsi nitelikte olup, lehtarın sağ olduğu müddetçe geçerlidir. Lehtarın vefatı halinde kendiliğinden sona erer. Bu hak devredilemez, mirasçılara geçmez ve satılamaz.

Madde 3 – Tapuya Şerh Verilmesi

Taraflar, işbu sözleşme doğrultusunda tesis edilen oturma hakkının, Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesi gereğince tapu siciline şerh edilmesini kabul ve taahhüt ederler. Malik, bu işlemin gerçekleşebilmesi için gerekli tüm belgeleri temin ederek Tapu Müdürlüğü nezdinde işlem yapmayı taahhüt eder.

Madde 4 – Kullanım Koşulları

Lehtar, oturma hakkını tahsis edilen bölümde yalnızca ikamet amacıyla kullanacaktır. Taşınmazı amacı dışında kullanamaz, yapısal değişiklik yapamaz. Olağan bakım ve küçük onarımlar lehtar tarafından, esaslı onarımlar ve taşınmaza ilişkin vergi, sigorta vb. yükümlülükler malik tarafından karşılanır.

Madde 5 – Hakkın Sona Ermesi

Oturma hakkı, aşağıdaki hallerde sona erer:

a) Lehtarın ölümü,

b) Tarafların karşılıklı yazılı anlaşması,

c) Lehtarın hakkından feragati,

d) Hakkın kötüye kullanılması nedeniyle mahkeme kararı ile feshi,

e) Taşınmazın tamamen yok olması.

Madde 6 – Uyuşmazlıkların Çözümü

Taraflar arasında işbu sözleşmeden doğabilecek her türlü uyuşmazlığın çözümünde [Taşınmazın bulunduğu yer] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.

Madde 7 – Yürürlük ve İmzalar

İşbu sözleşme, taraflarca …/…/… tarihinde [şehir]’de iki nüsha olarak imzalanmış olup, bir nüshası tapu işlemlerine esas olmak üzere kullanılacaktır.

Malik :                                                                                                                                              Lehtar :
Ad Soyad:                                                                                                                                        Ad Soyad:
İmza :                                                                                                                                               İmza :

Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir? yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda “satış vaadi sözleşmesine” ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satı sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bir neden dolayısıyla, şartları henüz gerçekleşmediği için kurulma ihtimali bulunan asıl satış sözleşmenin sonuçları bakımından, zor şekillerden uzak oluşu ve bu halin getirdiği kolaylıklara ek olarak, özellikle cezai şart ve cayma parası gibi başka hukuki müesseselerle de desteklenerek halkın güven ihtiyacına cevap vermesi gibi nedenlerle toplumda geniş bir kabul ve uygulama alanı görmüştür

Taraflar bazı durumlarda taşınmaz satışını o an şartlar gerçekleşmediği için yapmak istemeyebilirler. Özellikle ön ödemeli konut satışlarında taraflar aralarında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması zorunludur.

Taşınmaz satış vaadini doğrudan doğruya ilgilendiren kanun hükümleri Türk Borçlar Kanunu m. 237/ f. II, Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89, Tapu Kanunu m. 26’ dan ibarettir. Bu düzenlemelerden Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, taşınmaz satış vaadinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamayacağına; Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi, noterlerin diğer işler yanında taşınmaz satış vaatlerine ilişkin senetlerin düzenleme işlerini de yapacaklarına, aynı kanunun 89’uncu maddesi de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hangi hükümlere göre düzenleneceğine ve nihayet Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ise, Noter tarafından düzenlenmiş bu sözleşmelerin taşınmaz siciline şerh verilebileceklerine ilişkin bulunmaktadır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadinin hukuki niteliği konusunda, tartışmalar olmakla birlikte, genel olarak kabul edilen görüş, söz konusu sözleşmenin bir “ön sözleşme” olduğudur. Taşınmaz satış vaadinin bir ön sözleşme olması, niteliği itibariyle nispi hak olması sonucunu doğurur. Bu başlık altında öncelikle taşınmaz satış vaadinin ön sözleşme niteliği ve nispi hak olması üzerine durulacaktır.

TBK m. 29 hükmüne göre: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşme geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. ’’ Ön sözleşme, başka bir sözleşmeyi kurma borcu yükleyen bir borçlar hukuku sözleşmesidir. Dolayısıyla birbirinden kesin olarak ayırt edilmesi gereken iki sözleşme vardır:

Bunlardan birincisi, ileride yapılacak sözleşmenin hazırlayıcısı, öncüsü durumunda olan ön sözleşme, diğeri de gelecekte yapılması taraflardan biri veya her ikisince yüklenen asıl sözleşmedir. İleride yapılacak satış sözleşmesi, asıl sözleşmeyi; bu sözleşmenin ileride yapılmasına ilişkin sözleşme ise ön sözleşmeyi teşkil eder.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir vaat muamelesi oldukları için satışı vaat eden taraf başkasına ait bir taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Böyle sözleşmelerde vaat borçlusu sadece ileride taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşme yapıldığında taşınmazın maliki olmak şart değildir. Önemli olan husus ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek olan ana sözleşme yapılacağı sırada vadeden tarafın bu taşınmazın maliki olmasıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ve borçların var olduklarını söyleyebilmek için bunların doğduğu sözleşmenin geçerli olarak kurulması gerekir. TBK m. 237/ f. II hükmüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Taşınmaz satış vaadinde öngörülen resmî şekil şartı, tarafları dikkatli davranmaya sevk etmek için getirilmiş bir düzenlemedir. TMK m. 706 ve TBK m. 29 da göz önüne alındığında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinin ön sözleşme niteliğindedir. TMK m. 706 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır’’.

Buna göre, sözleşmenin resmi senede bağlanması ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmeye konu tapusu olan taşınmaz belirli veya belirlenebilir olması, satış bedeli sözleşmede belirlenmiş olması geçerlilik şartlarındandır. Sözleşmede her iki tarafın da iradesine açık bir şekilde yer verilmelidir. Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçerli olmayıp taraflar arasında hukuki hiçbir bağlayıcılığı yoktur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Niteliği itibariyle bir ön sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaat borçlusuna, ileride sözleşme konusu taşınmaz ile ilgili olarak taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu yükler. Dolayısıyla sözleşme tasarısından farkı da buradadır. Sözleşme tasarısı tarafları bağlamazken, satış vaadi bağlayıcı ve ilzam edici bir anlaşmadır. Yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tescil talebinde bulunulamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ilk etapta, tapu siciline yapılacak olan tescilin hukuki sebebini oluşturmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme gerekleri doğrultusunda, vaat borçlusu, taşınmaza ilişkin satış sözleşmesini yapmakla, vaat alacaklısı da taşınmazın satış bedelini ödemekle yükümlüdür

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle sona erdirilebilir. Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sona erer:

Yasal sürenin dolması ile sözleşme sona erer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacağın zamanaşımına ilişkin özel bir kanun hükmü bulunmadığından, bu sözleşmeden doğan alacak, TBK m. 146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, TBK m. 149’da da belirtildiği üzere, alacağın muaccel olmasıyla başlayacağından, alacağın talep edilebilir olduğu andan itibaren hesaplanmaktadır

Tarafların karşılıklı olarak edimlerini yerine getirmesi ile sözleşme sona erer. Vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun birbirlerine karşı olan edim yükümlülüklerini yerine getirerek tapuda aşınmaz satış sözleşmesini akdetmeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ifa ile sona ermiş olur.

Sözleşme ediminin yerine getirilmemesi halinde sözleşme hükümsüz hale gelebilir. Sözleşmenin konusu olan taşınmaz tamamen yok olmuş, kamulaştırmaya uğramış yani sözleşmenin ifa edilmesi artık imkansız hale gelmişse sözleşme sona erecektir. Yine sözleşmeyi bir tarafın feshetmesi halinde sözleşme sona erecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için özel fesih şartları düzenlenmediğinden Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümler uyarınca taraflar sözleşmeyi feshetme imkanına sahiptir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. TBK m. 146 uyarınca, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.’’ Bu hüküm ışığında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, başka özel bir düzenleme yoksa on yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. Zamanaşımı süresi, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m. 149/ f. I). Kural olarak her borç, doğumu anında muaccel olacağından, zamanaşımı süresi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren işlemeye başlar. Muacceliyet için belirli bir vadenin öngörüldüğü veya işin niteliği gereği belirli bir sürenin geçmesi gerektiği durumlarda, zamanaşımı süresi, söz konusu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Zamanaşımı süresi geçtikten sonra, taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak açılacak davalarda, zamanaşımı def’i ileri sürülebilir. Fakat Yargıtay, satışı vaat edilmiş olan sözleşme konusu taşınmazın, vaat alacaklısına teslim edildiği hâllerde, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra dava açılması durumunda, söz konusu def’inin ileri sürülemeyeceği kanaatindedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı, etkisi güçlendirilebilen nispi bir hak olarak tanımlamak mümkündür. Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, aynî hak niteliğini almamakla beraber, aynî kuvvet ve tesir gösteren bir sonuç sağlamaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır. Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı, esasında kişisel bir hak olmakla beraber, ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra aynî hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekir.

“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmaya n başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması hâlinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satış akdi ile aynî hak kazanmış olan davalı M. F. Ö.’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.06.2016 Tarih, 2014/14-1153E. 2016/910K.)

Sözleşmenin Vadesi Gelmesine Rağmen Kişi Taşınmazı Devretmiyorsa Ne Olur?

Satış vaadi sözleşmesindeki hükümlere aykırı davranılması halinde hükümlere uymayan tarafa dava yolu ile taşınmazın devri zorla sağlanır. Bu konu ile ilgili olarak açılması gereken dava türü tapu iptal ve tescil davasıdır. Vaat borçlusu bu sözleşme ile konu taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girmiş ve fakat sübjektif kusuru ile sözleşme ifa ile sonuçlanmamış ise vaat alacaklısı hukuki yollara başvurarak tapu iptal ve tescil davası açabilir, taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Bu dava sonucunda mahkeme tarafından hükmen tescil kararı verilirse, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelinir. Ayrıca davayı açan vaat alacaklısı davasını kademeli olarak açabilir. Öncelikle tapu iptaline ve tesciline karar verilmesini bu mümkün değilse kendisine tazminat ödenmesini isteme hakkına sahiptir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Mirasçılara Etkisi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mirasçıları bağlamaktadır. Bu sözleşmenin taraflarının borçları, aynı şekilde mirasçılarına devreder. Satış vaadi sözleşmesi ölümle sona eren bir sözleşme değildir. Medeni Kanun gereğince, mirasçılar miras bırakanın alacak ve haklarını kazandıkları gibi borçlarından da sorumlu olmaktadır. Dolayısıyla yapılan bu sözleşme mirasçıları da bağlamaktadır. Satışı vaat edenin ölümü halinde onun yerine mirasçıları geçer ve satın almayı vaat edenin mirasçılara karşı hakları sürebilir.

Devre Mülk Satışındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Devre mülk satışlarında, doğrudan satış sözleşmesi yapılabileceği gibi, öncelikle bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek ileride devre mülkün satışının yapılması taahhüt edilebilir. Bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın (bu durumda devre mülkün) ileride belirlenen şartlarla satılmasını taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taraflar, bu sözleşme ile ileride kesin satış sözleşmesi yapmak zorunda olur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, resmi şekilde noter huzurunda düzenlenmelidir. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Böylece, devre mülk başka bir kişiye satılmaya çalışılsa bile satış vaadi sözleşmesi ile hak sahibi korunmuş olur. Sözleşmede, satış bedeli, ödeme planı, taksitler ve cayma hakkı gibi hususlar açıkça belirtilmelidir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, devre mülk satın alacak kişilere ileride satışın garanti edilmesini sağlar. Ancak, noterde düzenlenmemiş sözleşmelerin hukuki geçerliliği olmadığı gibi, dolandırıcılığa karşı dikkatli olunmalıdır. Ayrıca, devre mülk satışları genellikle Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a tabidir. Bu sebeple tüketicinin cayma hakkı ve sözleşmenin detayları dikkatlice incelenmelidir.

Satış Sözleşmesi ile Satış Vaadi Sözleşmesi Farkı Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi ve satış sözleşmesi arasındaki temel farklar şunlardır:

• Tanım ve Hukuki Nitelik: Satış Vaadi Sözleşmesi, bir tarafın ileride belirlenen şartlarla satışı gerçekleştirme taahhüdünde bulunduğu ön sözleşmedir. Henüz mülkiyet devri gerçekleşmez. Satış sözleşmesi ise mal veya taşınmazın mülkiyetinin alıcıya devrini sağlayan nihai sözleşmedir.
• Bağlayıcılık: Satış Vaadi Sözleşmesi, taraflara ileride satış yapma zorunluluğu getirir ancak doğrudan mülkiyet geçirmez. Satış sözleşmesi ise mülkiyetin devrini doğrudan sağlar.
• Şekil Şartları: Satış Vaadi Sözleşmesi, taşınmazlar için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde geçersizdir. Satış Sözleşmesi ise taşınmaz satışında tapuda resmi şekilde yapılması gerekir.
• Mülkiyetin Devri: Satış Vaadi Sözleşmesi, mülkiyet devri gerçekleşmez, sadece satış yapma yükümlülüğü doğar. Satış sözleşmesinde ise mülkiyet alıcıya geçer.
• Zorunlu Unsurlar: Satış Vaadi Sözleşmesi, satışa konu malın tanımı, satış bedeli ve satış vaadinin yerine getirilme şartlarını içermelidir. Satış sözleşmesinde ise tarafların anlaşması ve mülkiyetin devri için gerekli tüm şartlar sağlanmalıdır.
• Tapuya Şerh Verilebilme: Satış Vaadi Sözleşmesinde tapu kütüğüne şerh edilebilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Satış sözleşmesinde zaten mülkiyet devri gerçekleştiğinden ayrıca şerh edilmesine gerek yoktur.

Özetle, satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak bir satışın güvencesini sağlarken, satış sözleşmesi malın mülkiyetinin alıcıya devrini kesinleştirir. Özellikle taşınmaz alım satımında, satış vaadi sözleşmesi genellikle bir ön anlaşma niteliğinde olup, kesin satış tapuda gerçekleştirilir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan anahtar teslim tutanağına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, karşılaştığınız hukuki soruna dair detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz

Anahtar Teslim Tutanağı Nedir?

Kira ilişkisi, kiracıya anahtarın teslim edilmesiyle uygulanmaya başlar. Kiraya verenin bu sözleşmelerdeki en temel borcu, kiralananı kullanıma uygun şekilde teslim etmektir.

Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca:

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”

Örneğin; kiralanan bir konut ise, oturmaya uygun şekilde teslim edilmesi, ısıtma ve su gibi temel sistemlerinin mutlaka çalışır durumda olması gerekir. Kiralanan bir otomobil ise, yola çıkmaya hazır ve çalışır durumda olmalıdır. Kiraya veren aynı zamanda, kiralanan taşınır veya taşınmaz eşyanın kullanım süreci boyunca uygun koşullarda bulunmasından da sorumludur.

Kira sözleşmesi herhangi bir sebeple sona erdiğinde, kiracının eşyayı geri vermesi ve bu sırada –kullanımdan kaynaklı normal eskimeler dışında- eşyanın kiracıya teslim edildiği halde bulunması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu m. 334 uyarınca:

“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının evi fiilen boşaltması yeterli değildir. Sözleşme, kiracının anahtarı teslim ettiği ana kadar devam eder ve kiracının kira ödeme borcu da sona ermez. Kiralanan taşınmazı tahliye ettiğini ispat etme yükü, Yargıtay kararlarına göre kiracının üzerine bırakılmıştır. Bu aşamada bir anahtar teslim tutanağı tanzim edilmesi kiracının yararına olacaktır.

Anahtar Teslim Tutanağı Örneği

ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI

Tarih: ../../..

Kiralananın maliki:

Teslim eden kiracı:

Adres: (…)

Cinsi: Konut

Teslim durumu: Boş

Yukarıda bilgileri yer alan taşınmaz ../../.. tarihinde kiracı tarafından boşaltılmış ve kiraya veren ile gerçekleştirilen anlaşma uyarınca işbu tutanağın tanzim tarihinde kiralanan taşınmazın anahtarı teslim edilmiştir. Taraflar bu tutanağın imzalanmasıyla birlikte, kiralananın iadesiyle ilgili hususlarda anlaştıklarını, birbirlerinden hiçbir hak ve alacak talebinde bulunmayacaklarını kabul, beyan ve taahhüt etmişlerdir. (Tarih: ../../.. Saat: ..:..)

KİRAYA VEREN:                                                                                                                                                       KİRACI:

ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI (DEPOZİTOLU-EŞYALI)

Tarih: ../../..

Kiralananın maliki:

Teslim eden kiracı:

Adres: (…)

Cinsi: İşyeri

Teslim durumu: Eşyalı

Yukarıda bilgileri yer alan taşınmaz ../../.. tarihinde kiracı tarafından boşaltılmış ve işbu tutanağın tazim tarihinde anahtarları teslim edilerek iade edilmiştir. Kira sözleşmesinde yer alan demirbaş eşyaların tümü taşınmaz içerisinde olup hiçbir zarar görmemiş, kiraya veren de taraflar arasındaki anlaşma uyarınca kiracıya (…-TL) depozito bedelini iade etmiştir. Taraflar ilgili hususlarda anlaştıklarını, birbirlerinden hiçbir hak ve alacak talebinde bulunmayacaklarını kabul, beyan ve taahhüt etmişlerdir. (Tarih: ../../.. Saat: ..:..)

KİRAYA VEREN:                                                                                                                                                       KİRACI:

Anahtar Teslim Tutanağı Yazılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Her kira sözleşmesinde kiralanan taşınır veya taşınmaz bir eşya vardır, kiracı bu eşyayı kullanırken karşı tarafa belli aralıklarla kira bedeli öder. Fakat bazı hallerde sözleşmeye yan edimler eklenebilir. Demirbaş eşyalar, depozito, boya, yakıt, tadilat gibi hususlar bazen kiraya veren bazen de kiracı tarafından karşılanabilir ki bu hususların hepsi birer maddi yüktür. Yan edimlerin uyuşmazlık konusu olması halinde ispat kolaylığı sağlaması açısından, bunların da tutanağa eklenmesi önemlidir.

Tutanağın imzalanmasıyla birlikte anahtar da teslim edilecektir. Anahtarın ya doğrudan kiraya veren kişiye, ya da onun yetkili kıldığı bir temsilciye bırakılması gerekir. Kiraya veren herhangi bir sebepten dolayı anahtarı almayı reddeder ve bir temsilci yetkilendirmezse, kiracı Sulh Hukuk Mahkemeleri’nden talepte bulunmalıdır. Bu talep, Türk Borçlar Kanunu m. 107’de yer alan “tevdi mahallinin belirlenmesi” talebidir.

Anahtar Teslim Tutanağı İmzalanmazsa Ne Olur?

Kira ilişkisinden kaynaklı her türlü uyuşmazlıkta başvurulacak mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun belirlediği usul çerçevesinde yargılamayı yürütür. HMK m. 200 uyarınca, konusu her yıl belirlenen parasal sınırın üstünde kalan davalarda özel bir ispat kuralı vardır. 2025 yılı için 33.000,00-TL olarak belirlenen bu sınırın üzerinde kalan tüm hususlar bakımından, karşı tarafın imzasının yer aldığı yazılı bir belge (senet) sunulması gerekmektedir, tanık gösterilmesi yeterli olmaz.

Kira davalarında bu parasal sınır yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Örneğin; aylık kirası 10.000,00-TL olan bir mecur bakımından açılan davanın değeri 120.000,00-TL olacaktır.

Dolayısıyla, bu yere ilişkin açılacak davada kiraya veren kiracının anahtarı teslim etmediğini, dolayısıyla kira ödemeye devam etmesi gerektiğini iddia ederse, kiracının karşı tarafın imzasını taşıyan bir belge sunması gerekir. Komşunun veya emlakçının tanıklığı yeterli olmaz.

Anahtar Teslim Tutanağı Zorunlu Mudur?

Anahtar teslimi yapılırken bir tutanak tutulması zorunlu değildir. Kiracı ve kiraya verenin uyuştuğu, anlaştığı hallerde bu tutanağın tutulması gerekmez. Ancak, kiracının sözleşme bitiminde kendisini tam olarak güvene alabilmesi için bahsedilen tutanağın yazılıp imzalanmasına hukuki yararı vardır.

Anahtar Teslim Tutanağı Hangi Bilgileri İçermelidir?

• Kiraya veren ve kiracının isimleri
• Kiralanan taşınmazın adresi
• Kiralanan araç ise ruhsat ve plaka numarası
• Anahtarın teslim edildiği tarih ve saat
• Anlaşma kurulduğuna ilişkin mutabakat beyanı
• İki tarafın imzası
• Depozito, boya, eşyalar vb. özel durumlar

Anahtar Teslim Tutanağı ile Kiracı Depozitosu İlişkisi Nedir?

Depozito, kiralananın herhangi bir zarar verilmeden kullanılacağına dair verilen teminattır. Kira sözleşmesinin bitiminde kiraya veren, meydana gelebilecek zararları gidermek için bu teminatı kullanır. Eğer kiralanan teslim edilen şekilde, hiçbir zarar verilmeden kullanılmışsa kiracının depozito bedelini aynen iade alması gerekir.

İşte bu hallerde, kiracının depozitoyu geri alabilmesi için önce anahtarı teslim etmiş olması gerekir. Depozito iadesini alamayan bir kiracı bu hususu dava konusu yapmak isterse, anahtar teslim tutanağı bir ispat aracı olarak burada da etkili olacaktır.

Anahtar Teslim Tutanağı yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda kat irtifakına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınızla ilgili detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

İrtifak hakları, tapu kütüğüne tescil ile kurulan, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yüktür. Bu şekilde, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılan bir sınırlı ayni hak çeşididir. Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümler uyarınca paylı mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanması “kat irtifakı” olarak adlandırılmıştır.

Gündelik hayatta bir arsanın paydaşları arsa üzerinde bir bina inşa etmeyi birbirlerine karşı borçlanabilirler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerde taraflardan biri bina inşaatının tamamlanması borcunu üstlenebilir veya arsanın maliki bina inşaatı henüz tamamlanmadan taşınmazın belirli bir kısmını bir başkasına devretmek isteyebilir. Bu gibi durumlarda üstlenilen borçlar kişisel talep hakkı verir, bu hak ancak sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetine çevrilmesi öngörülen binaları inşa etme borcunun, inşaata henüz başlanmayan veya inşaatın henüz tamamlanmadığı halde de paylı mülkiyet payının devri halinde yeni paydaşın da inşaat borcunun borçlusu haline gelmesi imkanını sağlamıştır. Gerekli şartların sağlanmasıyla tapu kütüğüne tescil edilecek kat irtifakı, ortak mülkiyet payına bağlı bir inşaat yapma borcunun diğer paydaşlara da yöneltilmesini sağlayan bir talep hakkıdır.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Paya bağlı bir yapma borcu oluşturan kat irtifakı, malikin veya paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paydaşların iradesi ile kurulur. Paydaşlara taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine özgülenebilecek bir yapı inşa edilmesini ve inşa edilecek yapı üzerindeki mülkiyet yapısını kat mülkiyetine çevrilmesini talep yetkisini verir.

Kat irtifakı talebi olan maliklerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne resmi senet düzenlenmesi için başvurmaları gerekmektedir. Kat irtifakı, düzenlenecek resmi senedin ardından tapu siciline (kat mülkiyeti kütüğüne) yapılacak tescil ile doğar. Resmi senette inşa edilecek binada her bağımsız bölüm için ayrılan arsa payı, ortak yerler, eklentiler, inşaat planı, bağımsız bölümlerin numaraları ve nev’i, hakların ne şekilde yeni kat mülkiyeti sayfalarına geçirileceği, kimlere hangi bağımsız bölümlerin isabet edeceği ve paydaşların istekleri üzerine senede geçirilmesi mümkün olan diğer hususlar yer alır.

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar

• Kat irtifakı ancak inşasına başlanmamış veya başlandığı halde henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulabilir. Tamamlanmış bir binada kat irtifakı kurulamaz, çünkü yapı tamamlanmış olduğunda artık binayı inşa etme borcu söz konusu olmayacaktır.
• Kat irtifakı, inşa edilecek bina veya binalarda kat mülkiyetine konu olabilecek (kat, daire, dükkan, büro, mağaza, depo vb.) bağımsız bölümler için kurulabilir. Ortak olarak kullanılan yerler ve eklentiler kat irtifakına konu olmaz.
• Kat irtifakı kurulurken, üzerinde inşaat yapılacak olan arsanın mülkiyetinin, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekir. Bütün paylar, bütün bağımsız bölümlerle örtüşecek şekilde paylaştırılmalıdır.
• Kat irtifakı tüm taşınmaz üzerinde kurulmuş olmalıdır, yalnızca belli bir pay üzerinde kurulma imkanı yoktur.
• Eşyaya bağlı inşaat borcu, ancak binanın tamamı için söz konusu olabilir.
• Kat irtifakı ancak paylara bağlı olarak kurulabilir. Hangi paya bağlı kat irtifakının hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmelidir.
• Kat irtifakının kurulabilmesi için tüm paydaşların ortak iradesi gerekmektedir.

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler

Kat irtifakının kurulması için maliklerin talebi ile tapu sicil memurları tarafından resmi senet (sözleşme) düzenlenmelidir. Kat irtifakı kurulması için başvuru yapılırken oluşturulacak talebe şu belgeler eklenmelidir:

• Başvuru dilekçesi,
• Vergi numarası,
• Yapı kullanma izin belgesi (İskan Belgesi),
• Proje müellifi mimar tarafından yapılmış, ana gayrimenkulün tüm paydaşları tarafından imzalanmış, yetkili kamu kuruluşu(belediye) tarafından onaylanmış mimari proje (Bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı arsa payları hesaplanmış, daire gibi bağımsız bölümler numaralandırılmış ve inşaat alanı da açıkça gösterilmiş olmalıdır.)
• Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, yapıların özelliğine Kat Mülkiyeti Kanunu m.28’de belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmış bir yönetim planı,
• Tüm paydaşların nüfus cüzdanı fotokopileri.

Tapu memuru, belgelerin tamamlandığına kanaat getirdikten sonra resmi senedi düzenler. Resmi senet, paylı mülkiyet söz konusu olan durumlarda tüm paydaşlar tarafından imzalanmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, malik tek ise resmi senet tanzimine gerek olmadığını ve yazılı tescil talebinin yeterli olacağını kabul etmektedir. Resmi sözleşme, kanun gereği tescil talebi de sayılır. Bu sebeple tapu idaresi kat mülkiyeti kütüğüne kat irtifakını tescil etmek zorundadır.

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları

1. Kat irtifakı sahipleri, paylı arsa üzerinde yapılacak binanın sözleşmede yazılı şartlara göre ve kabul edilen süre içinde tasdikli projeye uygun olarak kendilerine düşen sorumlulukları yerine getirmekle yükümlüdür ve borcun yükümlüsü olan diğer paydaşlardan yükümlülüklerini yerine getirmelerini talep etme hakkına sahiptirler. Bu hak, paya bağlı bir hak olduğundan payla birlikte devredilebilir, rehnedilebilir ve mirasçılara intikal eder.
2. İrtifak hakkı sahipleri dürüstlük kuralları uyarınca birbirlerine karşı binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdürler. Paydaşların binanın inşasına ne tarzda katılacaklarının, yapılacak sözleşmede belirtilmesi faydalı olacaktır. Çoğu zaman binanın fiilen inşasını müteahhit olan paydaş üstlenirken, diğerleri bir bedel ödeyerek borcunu ifa eder.
3. İrtifak hakkı sahibi paydaşlar, borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı dava açabilirler. Fakat bunun için davacı kendi borcunu ifa etmiş veya ifayı teklif etmiş olmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıca ihtara rağmen borcunu yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin paylı mülkiyet birliğinden çıkarılabileceği düzenlenmiştir.
4. Arsa üzerinde inşaat tamamlanıp bina oturmaya elverişli hale gelince kat mülkiyetine geçişi tapu idareleri sağlamakla görevlidir. Ancak kat irtifakı sahiplerinden her biri de kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini talep edebilir.
5. Kat irtifakı sahipleri, binanın tamamlanması için aralarından birini veya birkaçını veya dışarıdan bir kimseyi yönetici olarak atayabilirler. Bu yöneticinin görev ve sorumlulukları kat mülkiyeti yöneticileri hakkındaki hükümlere göre belirlenir.
6. Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve binanın üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
7. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez.(KMK m.7) Kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer irtifak sahiplerinin ön alım hakkı bulunmamaktadır ancak aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir. (KMK m.8)
8. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan (örneğin üçüncü bir kişiye inşaat hakkı gibi) irtifaklar kurulamaz.

Kat İrtifakının Son Bulacağı Haller

Kat irtifakı normal olarak binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesi halinde sona erer. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. Maddesi uyarınca kat irtifakının bunun dışındaki sona erme sebepleri şunlardır:

1. Paydaşların tümünün veya malikin terkin talebi
2. Taşınmazın tamamen yok olması
3. Taşınmazın maddi ya da hukuki sebeplerle üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi
4. Taşınmazın kamulaştırılması
5. Kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerin talebi üzerine sulh hakimi irtifak hakkının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

1. Kat irtifakı, henüz inşaat halinde olan bir bina için kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamen bitmiş ve oturum izni alınmış bir bina üzerinde söz konusu olan bir haktır.
2. Kat irtifakında tapu sicilinde taşınmaz hala “arsa” olarak kayıtlıdır. Kat mülkiyetinde ise inşası tamamlanmış yapı tapu sicilinde “bina” olarak kayıtlıdır.
3. Kat irtifakı bir mimari projenin onaylandığı anlamını taşırken, kat mülkiyetinin alınmasıyla yapının projeye uygun olarak inşa edildiği anlaşılabilir.
4. Kat irtifakının devri arsa payının devri ile mümkün olurken, kat mülkiyetinin devri yapının bağımsız bölümlerinin devri ile mümkün olur.
5. Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçişle sona erer.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin (iskan) yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine başka hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine re’sen geçilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. Maddesinin 3. Fıkrasına göre; “Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.”

Kanunun öngördüğü 5 yıllık süre, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için zorunlu bir süre değildir. Bu süre kat irtifakı konulmuş bir yapının inşa edilmesi için konulmuş olan süredir. Kat irtifakı kurulmuş ve 5 yıl içinde inşaata başlanmamışsa kat irtifakı istek üzerine sona erdirilir, inşaatın tamamlanması mümkünse kat irtifakı süresi uzar ve inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçilir.

Kat İrtifakı Satışı Nasıl Yapılır?

Kat irtifakında, arsa payının satılmasıyla birlikte irtifak hakkı da arsa payını devralan kişiye geçecektir.

Kat İrtifakında DASK Zorunlu Mudur?

Zorunlu deprem sigortası, inşaatı tamamlanmış ve “mesken” niteliğinde kullanılan binalar için zorunludur. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçildiğinde DASK yaptırılması zorunlu hale gelecektir.

Kat İrtifakının Kurulması İçin Gerekli Olan Resmi Senet Noter Tarafından Düzenlenebilir Mi?

Kat irtifakının kurulması için gerekli olan resmi senet tarafların talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Noterlerin bu hususta yetkileri yoktur. Noterde düzenlenecek inşaat sözleşmeleri kat irtifakı tesciline imkan vermez.

Kat İrtifakı İnşaatın Hangi Aşamasında Kurulur?

Taşınmazın imar durumuna uygun bir inşaat projesi hazırlandıktan, belediye tarafından onaylandıktan ve temel kazılıp inşaata başlandıktan sonra inşaat yapım izni ve ruhsatının verilmesiyle, kat irtifakı kurulması için başvurulabilir.

Kat İrtifakı Nedir? Nasıl Kurulur? yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda karşılıksız tapu tahsis belgesine ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Tapu Tahsis Belgesi Ne Demektir?

Tapu tahsis belgesi, 1980’li yıllarda kamuya ait arazilerin üzerinde gecekondu yapan kişilere verilmiş olan belgelerdir. Ancak tam anlamıyla bir tapu niteliğini taşımamaktadır. Yani tapu tahsis belgesine sahip olan kişi, taşınmazın bulunduğu kamuya ait arazinin sahibi olmamakla birlikte oturdukları evi kullanma hakkını kazandılar. Devlet tarafından tanınan bu hakka ilişkin verilen belgeye tapu tahsis belgesi denir.

Tapu Tahsis Belgesinin İptal Edilmesi

Tapu tahsis belgesi alınabilmesi için gecekondunun 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bir taşınmaz olması gerekir. Tapu tahsis belgesi, Kamulaştırma Kanunu kapsamı dışında kalan bir arazide bulunan taşınmaz için verilmiş ise o tapu tahsis belgesi iptal edilir.

Tapu Tahsis Belgesi Verilmiş Olan Gayrimenkul Devredilir Mi?

Tapu tahsis belgesi verilmiş olan bir taşınmaz üçüncü kişi/ kişilere devredilebilecektir. Yani tapu tahsis belgesi sadece kamu arazisi üzerine gecekondu inşa eden kişiye ilişkin değildir.

Tapu Tahsis Belgesi Tapu Senedine Nasıl Dönüştürülür?

Tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüştürülebilmesi için taşınmazın bulunduğu belediyeye başvuru yapılır. Başvurularda da olması gereken birtakım unsurlar bulunmaktadır. Bunlar;

• Tapu tahsis belgesinin olması,
• Taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca imar planının yapılmış olması,
• Tahsis için ayrılan yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planı uyarınca konut alanında olması,
• Tahsise konu olan taşınmazın tahsis için kullanılan amaç için kullanılıp kullanılmadığı ve o yer olduğunun bilirkişilerce keşif neticesinde tespit edilmiş olması,
• Taşınmazın bilirkişiler marifetiyle belirlenen rayiç bedelinin, tapu harcının ödenmiş olması.

Tapu Tahsis Belgesinin Geçerlilik Süresi Nedir?

19.04.2018 tarih ve 7139 sayılı Kanunun 55. Maddesi uyarınca, Tapu Tahsis Belgesine dayalı başvuru süresi, 31.05.2023 tarihine kadar uzatılmıştır. 6306 sayılı yasanın 23. Maddesinde, Tapu Tahsis Belgesinin düzenlendiği, 08.03.1984 tarih ve 2981 sayılı yasanın yürürlükten kaldırıldığı belirtilmiştir. Daha sonra, yürürlüğe konulan, 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile, tapu tahsis belgesine dayalı başvuru süresi, 19.04.2018 tarihine kadar uzatılmıştı. Son olarak, 19.04.2018 tarih ve 7139 sayılı Kanun uyarınca, bu süre, 31.05.2023 tarihine kadar uzatılmış olmaktadır.

Tapu Tahsis Belgesi Başvurusu Nereden Yapılır?

Tapu tahsis belgesi alabilmek için taşınmazın inşa edildiği belediyeye, diğer alanlarda ise ilgili valiliğe başvuru yapılması gerekmektedir.

Tapu Tahsis Belgesi Kimlere Verilir?

Tapu tahsis belgesine sahip olabilmek adına 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kalan ve imara açılacak olan kamuya ait arazi üzerine gecekondu yapan kişilere verilmektedir.

Tapu Tahsis Belgesi Verilemeyecek Yapılar

İbadet yeri, mescit, okul, tarihi eser gibi alanların içerisinde kalan yerlerde yapılan taşınmazlara ilişkin olarak tapu tahsis belgesi verilmemektedir.

Tapu Tahsis Belgesine Sahip Olan Kişi Taşınmazın Mülkiyetine Sahip Midir?

Tapu tahsis belgesine sahip olan kişi taşınmazın mülkiyetine sahip değildir. Tapu tahsis belgesine sahip olması kişinin o taşınmazın mülkiyetine hak kazanacağı anlamına da gelmemektedir. Koşulların sağlanması halinde taşınmazı mülkiyetlerine geçirebilirler.

Tapu Tahsis Belgesine Sahip Olan Kişinin Ölümü Halinde Belgenin Sağladığı Haklar Sona Mı Erer?

Tapu tahsis belgesine sahip olan kişinin ölümü halinde, tapu tahsis belgesi murisin mirasçılarına devrolur.

Tapu Tahsis Belgesinin Verileceği Alana İlişkin Bir Sınırlama Var Mı?

Tapu tahsis belgesi her bir vatandaşa bir adet verilir. Yani bir kişi birden fazla tapu tahsis belgesine sahip olamaz. Bunun sebebi ise düşük gelir grubuna sahip olan kişilerin birden fazla tapu tahsis belgesine sahip olarak zenginleşmesini önlemektir.

Taşınmaz İçin Tapu Tahsis Belgesi Verilmeksizin Tapu Verilir Mi?

Tapu tahsis belgesi alınabilmesi için söz konusu taşınmazın bulunduğu konum imar/ kadastro planı yapılmasından sonra ve taşınmazın o imar/ kadastro planının içerisinde kalması gerekmektedir. Ve fakat eğer taşınmazın bulunduğu alan imar / kadastro planının içinde belirlenmişse kişiye tapu tahsis belgesi verilmeksizin tapu verilebilir.

Özel Mülkiyete Tabi Olan Bir Arazi Üzerinde Bulunan Gecekondu İçin Tapu Tahsis Belgesi Verilebilir Mi?

Yukarıda da ayrıntılı olarak belirttiğimiz üzere 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamuya ait arazilere yapılan gecekonduları kullanma hakkı yönünden tapu tahsis belgesi verilmektedir. Dolayısıyla özel mülkiyete tabi olan bir arazi üzerinde bulunan taşınmaz için tapu tahsis belgesi verilmeyecektir.

Tapu Tahsis Belgesi yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda kiracı nasıl çıkarılır sorusuna ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Kiracının evden çıkarılması bakımından birçok hukuki yol vardır. Kiracının evden tahliyesinin sağlanabilmesi için birtakım şartların oluşması gerekir. Örnek vermek gerekirse; kiracının kira bedelini ödememesi, kira bedelini ödeme konusunda temerrüde düşmesi, kiraya verenin kiralanan yönünden ihtiyacının olması, kiralananı yeni satın alan malikin ihtiyacının olması, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmesi, kiracının kiralanana zarar vermesi gibi birçok sebeple kiracı evden çıkarılabilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 310/1. Maddesi hükmüne göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yasa koyucu, konut ve çatılı işyerleri bakımından bu kuraldan ayrılmış, sonradan edinilen kiralananı boşaltması bazı şartlara bağlanmıştır. Yeni malikin bu yetkisine karşı kiracıyı korumak amacıyla TBK’nın 351. maddesinde, kiraya verenin yetkisini sınırlayıcı bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, alt soyunun üstsoyunun konut ya da işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir (TBK M.351).

Yeni malikin ihtiyaç nedenine dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bir aylık süre kiracının eline geçecek şekilde hesaplanmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bildirimin gönderildiği tarih değil tebliğ edildiği tarih önemlidir. Bildirimle birlikte tapu tescil tarihinden itibaren 6 ay sonrasında açacağı bir dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK M.351). Kiralananı sonradan edinen yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açabileceği dava ile de kullanabilir (TBK M.352/2).

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kiracı hiçbir neden göstermeden, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini tek tarafı olarak bozabilir (TBK M.347). Ancak ev sahibi kiraya veren, 1 yıl geçmesi ile birlikte tek yanlı olarak kira sözleşmesini feshedemez ve dolayısıyla da kiracıyı çıkaramaz. Kiraya veren ender hallerde ve ancak Yasada belirtilen nedenlerle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kiracıyı korumak amacıyla, kiraya verenin fesih yetkisini böylesine sınırlandırmıştır.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerin, kiraya veren tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin bildirim yoluyla sona erdirilmesi imkanı tanınmış, fakat bu imkanın kullanılabileceği zaman bakımından sınırlama getirilmiştir (TBK M.347). Buna göre, sözleşmenin sona erdirilmesine olanak tanıyan haklı bir sebep mevcut değilse ve kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Kanun koyucu, her yenileme dönemi bitiminden en az üç ay öncesinde yapılacak yazılı bildirimin tebliğ edilmesini aramakta, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi esas almamaktadır.

Örneğin; kira sözleşmesi 1 yıl süre ile bağıtlanmış; süre sonunda taraflarca 10 yıllık süre ile uzatılmış; böylelikle on yıllık uzama süresi sonunu ifade eden toplam 11 yılın sonunda bildirimle fesih hakkı doğmuş; ancak bu 11 yılı izleyen 12. Kira yılı bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunularak 12. Yıl dolunca kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir.

5 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Taraflarca bir anlaşma yapılmış olsun veya olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK M.344/3). Dolayısıyla, beş yılın sonunda kiracı bakımından ancak kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. 5 yıllık kiracının çıkarılması kanuna göre mümkün değildir, ancak makalemiz içeriğinde bahsettiğimiz şartların oluşması halinde kiracının tahliyesi sağlanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin TBK M.350/B.1 maddesi gereğince, kiracı kendisine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile, kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile birlikte kiracıyı tahliye edebilir. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinde kiraya verenin konut gereksinimi gerçek ve samimi olmalıdır. Mahkeme; kiraya verenin yaşam yöntemini, sosyal yaşam düzeyini, o anda var olan koşulları göz önünde tutarak “kullanma zorunluluğu” kapsamında bir sonuca varması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte ayrıca kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna karşılık taşınmazdan çıkmamışsa, kiraya bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir (TBK M.352/1). Kiracının verdiği taahhüdün imzalı olması gerekli ve yeterlidir. Ancak kiracı tahliye taahhütnamesine istinaden taşınmazdan çıkmazsa kiraya veren “tahliye taahhütnamesi” içeriğindeki tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye etmek imkanına sahiptir. Yeni düzenlemeye göre, kiracının taşınmazı belirli bir boşaltacağına ilişkin yazılı belgenin, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.

Aidat Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

TBK M. 317 hükmünde, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinin kiracı tarafından ödenmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Kiracı, aidat bedelini ödemezse, TBK M.315 uyarınca kiraya veren kiracıya bir ay içinde aidat borcunun ödenmesini ihtar etmekle birlikte ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile birlikte kiracının, kiralanandan tahliye edileceğine ilişkin yazılı bir bildirimde bulunur. Bu süre içerisinde kiracı borcunu ödemezse kiraya veren, kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı, kira bedelini, vadesi gelmesine karşılık ödemez ve kiraya verenin TBK M.315 hükmüne göre verdiği sürede de ödemezse temerrüde düşer. Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi fesih hakkına sahip olur. Kiracı, kira parasını ödemezse, kiraya veren icra memurluğu aracılığıyla kendisine bir ay içerisinde borcunu ödemesi, ödemezse tahliye ettireceği ihtarıyla bir ödeme emri gönderir. Bu süre içinde kiracı borcunu ödemezse, kiraya veren icra müdürlüğünden karar alarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayabilir (İİK M.269). İcra memuru aracılığıyla gönderilen bu ihtara, 13 örnek ihtarlı ödeme emri denmektedir. Bu ihtarlı ödeme emrinde, TBK 315/2 hükmünde belirtilen sürelerde ödeme yapılmaması halinde boşaltma talep edilebileceğinin belirtilmiş olması gerekir.

Kiracının Tadilat Nedeniyle Tahliyesi

Türk Borçlar Kanun’un 350/b.2 maddesinde “kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise” kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceğine ilişkin bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, yapılacak olan onarım ve yapımın önemli ve büyük ölçüde olması gerekir. Bundan başka yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralanın içinde oturulması ya da işyeri olarak kullanılması olanaksız bulunmalıdır. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapı ve onarımlar için kiracı çıkmadan da yapılabilen ve kiracının oturmasını olanaksızlaştırmayan bu yola başvurulamaz.

Bu nedene dayanan boşaltma davasının, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir ve önceden bir bildirimde bulunmaya da gerek yoktur. Kiracı, taşınmazdan çıkarıldıktan, yapım ve onarım tamamlandıktan sonra kiraya verenin, kiracıya bildirim göndererek taşınmazı yeni durumuyla ve buna uygun yeni fiyatıyla kiralayıp kiralamayacağını sorması gerekir. Kiracı da aldığı bildirime bir ay içinde, olumlu cevap vermezse artık kiralama hakkını yitirir (TBK M.355/2). Kiraya veren bu yükümlülüğe uymadan yani kiracıya yeniden teklif etmeden taşınmazı üç yıl süreyle bir başkasına kiralayamaz (TBK M.355/2).

Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracı ücret ödeme borcu dışında kira konusu malı özenle kullanmakla ve bu kullanma sırasında çevredeki kişilere zarar vermemekle, aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle de yükümlüdür (TBK M.316/1). Kiracı, kiralanan malı kullanırken ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalıdır. Kiracının eve zarar vermesi durumunda özenle kullanma borcuna aykırılık oluşur. Kiraya veren böyle bir durumda, kiracıya en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği ve tahliye davası açılacağı konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren bakımından çekilmez olması durumunda ayrıca ihtar göndermeye gerek kalmadan yazılı bir bildirimle kira sözleşmesi hemen feshedilebilir ve kiracının tahliyesi de sağlanabilir (TBK M.316/2).

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı iflas eder, birikmiş ve işleyecek kiraların ödenmesi için kiraya verene bir güvence de vermezse, olağan kirada kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir (TBK M.332). İstenebilecek güvence, birikmiş kiralar yanında, belirli süreli sözleşmelerde bu süre sonuna kadar, belirli olmayan süreli sözleşmelerde ise feshi bildirmenin yapılabileceği ilk dönem sonuna kadar işleyecek kiraları karşılayacak miktarda olmalıdır.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, derhal sözleşmeyi feshedebilir; ayrıca feshi bildirme sürelerine uymak zorunda değildir (TBK M.332/2).

Kiracıya Nasıl İhtarname Çekilmelidir?

Herhangi bir uyuşmazlık olması halinde tavsiye edilen husus öncelikle kiracıya ihtarname çekmektir. İhtarnamenin, dava mahiyetinde bir yaptırımı yoktur. Ancak kiracı tarafa gönderilen ihtarname ileride açılacak davaya da kiraya veren bakımından dayanak olmaktadır. Kiraya veren tarafından düzenlenecek ve kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin içeriği önemli olmakla birlikte bazı şartları da sağlaması gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilmesi gereken süre en az 30 gündür. Bu sebeple bu süre beklenmeden açılacak bir dava usul yönünden reddedilecektir.

Kiracının Avukatsız Tahliyesi Mümkün Müdür?

Her vatandaşın herhangi bir avukatı vekil olarak tayin etmeden hukuki bir dava açması ve kendi başına devam etmesi mümkündür. Ancak, uygulamada bu şekilde açılan davaların birçoğu yanlış ilerlemekte ve sonuç olarak kiraya veren bakımından öngörülmeyen zararlara neden olmaktadır. Kira hukukundan kaynaklanan tahliye davaları da spesifik bir alan olup, ayrıntılı bir şekilde ilerlenmesi gereken bir hukuki yoldur. Bu sebeple, tahliye davalarının avukat aracılığıyla açılması ve takip edilmesinde fayda vardır.

Kiracı Kaç Günde Çıkarılır?

Kiracı, kiralananı tahliye etmek veya anlaşmak düşüncesinde değilse, kiracının tahliyesinin tek yolu tahliye davası yoluna başvurulmasıdır. Kiraya veren tarafından açılan bir tahliye davası ortalama 1 – 1.5 yıl arasında sürmektedir. Özellikle son dönemlerde tahliye davalarının yoğunluğunun artması sebebiyle dava yükü artmıştır, bu da dava süreçlerinin uzamasına neden olmuştur. Dolayısıyla, kiracıyı birkaç gün veya birkaç ay içerisinde çıkartmak mümkün değildir.

Yeni Kira Döneminde Kirayı Ne Kadar Arttırabilirim?

Kira sözleşmesinin yenileme döneminde TBK M.344/1 kapsamında öngörülen “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre” artış oranı uyarınca kira bedeli arttırılacaktır. Örneğin, 2026 yılı Mart ayında Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) tarafından öngörülen kira artış oranı %33,39’dur. Kira yenileme döneminde güncel kira bedeli 30.000-TL olan kiracı, Mart ayında belirlenen %33,39 kira artış oranına göre, kira bedelini 10.017-TL arttırarak güncel olarak 40.017-TL kira bedeli ödeyecektir. Kiracı, kendi tasarrufuna göre belirlenen kira artış oranı üzerinde de kira bedeli bakımından artış yapabilir. Kiraya veren, kiracıyı kira artış oranının üzerinde kira artışı yapılması adına zorlayamaz ancak şartları varsa dava yoluna geçebilir.

Kiracı Nasıl Çıkarılır? yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bu yazımızda hisseli tapunun habersiz satışına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Hisseli Tapu Nedir?

Bir gayrimenkulün birden fazla malikinin bulunması halinde o taşınmaza hisseli tapu denilmektedir. Hisseli tapunun maliklerinin isimleri ve taşınmaz üzerinde sahip oldukları pay oranları tapuda açıkça yazar.

Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?

• Belirsizlik; tapu üzerinde her bir paydaşın adı ve pay oranı yazsa da taşınmazın hangi kısmının hangi malike ait olduğu belirsizdir.
• Güven Sorunu; malikler mirasçı ya da paydaşlar arasında satış işlemi yapılacağı zaman satışın yapılacağı üçüncü kişiler nezdinde güvensizlik yaratabilir.
• Sürdürülebilir Olmaması; hisseli tapu pay sahiplerinin birinin vefat etmesi halinde vefat eden pay sahibinin mirasçıları da hisseli paya ekleneceğinden belirli sayıda kişi arasında kalamayacaktır.
• Şufa (Önalım) Hakkı; hisseli tapuda pay sahibi olanlar diledikleri zaman üçüncü kişilere paylarını satabilirler, bu durumda hali hazırda mülkiyet hakları bulunan malikler önalım hakkını kullanarak satışı istenen payı iade alabilirler.
• Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Hakkı; Hisseli tapuya sahip paydaşlardan biri, paydaşlığın sona ermesi için dava açabilir.
• Paydaşlıktan Çıkarılma Olasılığı; Hisseli tapu paydaşlarından biri, diğer paydaşların talebi ile paydaşlıktan çıkarılabilir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Nedir?

Hisseli tapu pay sahibi, kendi payını dilediği bir zaman dilediği bir kişiye satabilir. Diğer hisseli pay sahiplerinin rızası ve bilgisinin olmasına gerek bulunmamaktadır. Dolayısıyla hisseli tapu sahibi paydaş, diğer paydaşlardan habersiz kendi payını satabilecektir.

Mahkeme Kararı İle Hisseli Arsa Satışı

Türk Medeni Kanunu m. 696 uyarınca müşterek mülkiyet söz konusuysa paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Engellenir?

Hisseli tapunun paydaş maliklerden habersiz satılmasının önlenmesi amacıyla tapuya şerh koydurulabilir. Tapuya konulan şerh, tapu defterinde şerhler kısmına yazılacaktır. Tapuya şerh konulması için gerekli belgeler;

• İlgili şerh talebini içeren dilekçe,
• Başvuru sahibine ait vukuatlı nüfus kayıt örneği, çok taraflı işlemlerde taraflara ait Türkiye Cumhuriyeti nüfus cüzdanı ,
• Aile konutu şerhi için evlilik cüzdanı ve aile konutu durumunu kanıtlayan muhtarlıktan alınmış belge,
• Bina tapuları için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK),
• Vefa ve Şufa şerhlerinde noter onaylı sözleşme,
• Vesikalık fotoğraf,
• Şufa şerhlerinde tüzel kişiler için yetki belgesi değeri gösteren belediyeden alınmış yazı.

Hisseli Tapunun Habersiz Satışı İptal Edilebilir Mi?

Hisseli tapunun diğer paydaş maliklerden habersiz satılması halinde, paylarını satmayan malikler paydaş ile üçüncü kişi arasında gerçekleşen satış işleminin iptalini talep edebilirler. Hisseli tapu paydaşı ile üçüncü kişi arasında yapılan satış işlemi şufa (önalım) davası ile yapılan işlemin doğrudan doğruya kısıtlanması demektir.

Hisseli Tapunun Habersiz Satışında Zamanaşımı

Türk Medeni Kanunu m.733 ile şufa (önalım) hakkının kullanılması için hak düşürücü süre öngörülmüştür. Buna göre paydaşlardan birinin satışı öğrenmesinden itibaren 3 ay her halükarda satış işleminden itibaren 2 yıl içerisinde şufa (önalım) davasının açılması gerekmektedir.

Hisseli Tapuda (Şufa) Önalım Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapularda paydaşlar Türk Medeni Kanunu m.732 vd. maddelerine dayalı olarak şufa (önalım) hakkını kullanabilirler. Hisseli tapuda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir şahsa satması halinde Kanun’dan kaynaklı olarak kullanılacak bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için paydaşın satışı ya da önalım hakkını kullanacağını ayrıca haber vermesine gerek bulunmamaktadır.

Şufa (önalım) hakkının kullanılmasının birtakım şartları mevcuttur. Buna göre;

• Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır,
• Payların birinin ya da bir kısmının satılması ile kullanılabilir,
• Şufa (önalım) hakkı, dava yoluyla kullanılabilir.

Hisseli Arsa Alınır Mı?

Yukarıda da açıkladığımız üzere hisseli tapu satın alınılabilir. Ancak birden fazla paydaşın olması, taşınmazın hangi kısmının/ bölünmesinin kime ait olduğu, bölünmesinin nasıl yapılacağı, bir paydaşın vefatı halinde onun mirasçılarının da malik sıfatını kazanacağı göz önüne alındığında daha fazla paydaşın olması iletişim problemleri yaratacağı bununla birlikte satıştan sonra şufa (önalım) davası açılabilir ve satın alan kişinin malik olma durumu sona erebilecektir. Bu noktada hisseli tapu alınırken gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan destek alınmasında fayda bulunmaktadır.

Hisseli Tapu İcra Yoluyla Satılabilir Mi?

Hisseli tapudaki paydaşlardan birinin borçlarından ötürü icra takibi başlatılabilir. Başlatılan icra takibi ile birlikte hisseli tapuya da haciz konulabilir. Tapunun hisseli olması haciz işlemine engel teşkil etmemektedir. Bununla birlikte alacaklı alacağına mahsuben hisseli tapuya tabi taşınmazın icra yolu ile satılmasını talep edebilir. Bu halde taşınmaz tamamen yani bir bütün olarak satılmaz, borçlunun hissesi oranında satış işlemi gerçekleşecektir.

Hisseli Tapuyu Ayırmak İçin Ne Yapılmalıdır?

Hisseli tapuyu ayırmak yani sona erdirmek üzere taşınmazın bağlı bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Türk Medeni Kanunu m. 696 uyarınca müşterek mülkiyet söz konusuysa paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış yazısı ilk önce Çapa Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.