Kira sözleşmelerinde kiraya verenin temel borcu, kiralananı kullanıma uygun bir şekilde teslim etmektir. Kiracıların da sözleşme bitiminde, kiralanan yer veya eşyayı aynı şekilde geri vermeleri gerekir. Kimi zaman kira sözleşmesinin tarafları bu konuda uyuşmazlık yaşayabilir. Bahsedilen hallerde kişilerin hak kaybına uğramamak için imzaladıkları belgeye anahtar teslim tutanağı denilmektedir.
Bu yazımızda kiracı ve kiraya veren arasında imzalanan anahtar teslim tutanağına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, karşılaştığınız hukuki soruna dair detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz
Anahtar Teslim Tutanağı Nedir?
Kira ilişkisi, kiracıya anahtarın teslim edilmesiyle uygulanmaya başlar. Kiraya verenin bu sözleşmelerdeki en temel borcu, kiralananı kullanıma uygun şekilde teslim etmektir.
Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca:
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Örneğin; kiralanan bir konut ise, oturmaya uygun şekilde teslim edilmesi, ısıtma ve su gibi temel sistemlerinin mutlaka çalışır durumda olması gerekir. Kiralanan bir otomobil ise, yola çıkmaya hazır ve çalışır durumda olmalıdır. Kiraya veren aynı zamanda, kiralanan taşınır veya taşınmaz eşyanın kullanım süreci boyunca uygun koşullarda bulunmasından da sorumludur.
Kira sözleşmesi herhangi bir sebeple sona erdiğinde, kiracının eşyayı geri vermesi ve bu sırada –kullanımdan kaynaklı normal eskimeler dışında- eşyanın kiracıya teslim edildiği halde bulunması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu m. 334 uyarınca:
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının evi fiilen boşaltması yeterli değildir. Sözleşme, kiracının anahtarı teslim ettiği ana kadar devam eder ve kiracının kira ödeme borcu da sona ermez. Kiralanan taşınmazı tahliye ettiğini ispat etme yükü, Yargıtay kararlarına göre kiracının üzerine bırakılmıştır. Bu aşamada bir anahtar teslim tutanağı tanzim edilmesi kiracının yararına olacaktır.
Anahtar Teslim Tutanağı Örneği
ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI
Tarih: ../../..
Kiralananın maliki:
Teslim eden kiracı:
Adres: (…)
Cinsi: Konut
Teslim durumu: Boş
Yukarıda bilgileri yer alan taşınmaz ../../.. tarihinde kiracı tarafından boşaltılmış ve kiraya veren ile gerçekleştirilen anlaşma uyarınca işbu tutanağın tanzim tarihinde kiralanan taşınmazın anahtarı teslim edilmiştir. Taraflar bu tutanağın imzalanmasıyla birlikte, kiralananın iadesiyle ilgili hususlarda anlaştıklarını, birbirlerinden hiçbir hak ve alacak talebinde bulunmayacaklarını kabul, beyan ve taahhüt etmişlerdir. (Tarih: ../../.. Saat: ..:..)
KİRAYA VEREN: KİRACI:
ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI (DEPOZİTOLU-EŞYALI)
Tarih: ../../..
Kiralananın maliki:
Teslim eden kiracı:
Adres: (…)
Cinsi: İşyeri
Teslim durumu: Eşyalı
Yukarıda bilgileri yer alan taşınmaz ../../.. tarihinde kiracı tarafından boşaltılmış ve işbu tutanağın tazim tarihinde anahtarları teslim edilerek iade edilmiştir. Kira sözleşmesinde yer alan demirbaş eşyaların tümü taşınmaz içerisinde olup hiçbir zarar görmemiş, kiraya veren de taraflar arasındaki anlaşma uyarınca kiracıya (…-TL) depozito bedelini iade etmiştir. Taraflar ilgili hususlarda anlaştıklarını, birbirlerinden hiçbir hak ve alacak talebinde bulunmayacaklarını kabul, beyan ve taahhüt etmişlerdir. (Tarih: ../../.. Saat: ..:..)
KİRAYA VEREN: KİRACI:
Anahtar Teslim Tutanağı Yazılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Her kira sözleşmesinde kiralanan taşınır veya taşınmaz bir eşya vardır, kiracı bu eşyayı kullanırken karşı tarafa belli aralıklarla kira bedeli öder. Fakat bazı hallerde sözleşmeye yan edimler eklenebilir. Demirbaş eşyalar, depozito, boya, yakıt, tadilat gibi hususlar bazen kiraya veren bazen de kiracı tarafından karşılanabilir ki bu hususların hepsi birer maddi yüktür. Yan edimlerin uyuşmazlık konusu olması halinde ispat kolaylığı sağlaması açısından, bunların da tutanağa eklenmesi önemlidir.
Tutanağın imzalanmasıyla birlikte anahtar da teslim edilecektir. Anahtarın ya doğrudan kiraya veren kişiye, ya da onun yetkili kıldığı bir temsilciye bırakılması gerekir. Kiraya veren herhangi bir sebepten dolayı anahtarı almayı reddeder ve bir temsilci yetkilendirmezse, kiracı Sulh Hukuk Mahkemeleri’nden talepte bulunmalıdır. Bu talep, Türk Borçlar Kanunu m. 107’de yer alan “tevdi mahallinin belirlenmesi” talebidir.
Anahtar Teslim Tutanağı İmzalanmazsa Ne Olur?
Kira ilişkisinden kaynaklı her türlü uyuşmazlıkta başvurulacak mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun belirlediği usul çerçevesinde yargılamayı yürütür. HMK m. 200 uyarınca, konusu her yıl belirlenen parasal sınırın üstünde kalan davalarda özel bir ispat kuralı vardır. 2025 yılı için 33.000,00-TL olarak belirlenen bu sınırın üzerinde kalan tüm hususlar bakımından, karşı tarafın imzasının yer aldığı yazılı bir belge (senet) sunulması gerekmektedir, tanık gösterilmesi yeterli olmaz.
Kira davalarında bu parasal sınır yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Örneğin; aylık kirası 10.000,00-TL olan bir mecur bakımından açılan davanın değeri 120.000,00-TL olacaktır.
Dolayısıyla, bu yere ilişkin açılacak davada kiraya veren kiracının anahtarı teslim etmediğini, dolayısıyla kira ödemeye devam etmesi gerektiğini iddia ederse, kiracının karşı tarafın imzasını taşıyan bir belge sunması gerekir. Komşunun veya emlakçının tanıklığı yeterli olmaz.
Anahtar Teslim Tutanağı Zorunlu Mudur?
Anahtar teslimi yapılırken bir tutanak tutulması zorunlu değildir. Kiracı ve kiraya verenin uyuştuğu, anlaştığı hallerde bu tutanağın tutulması gerekmez. Ancak, kiracının sözleşme bitiminde kendisini tam olarak güvene alabilmesi için bahsedilen tutanağın yazılıp imzalanmasına hukuki yararı vardır.
Anahtar Teslim Tutanağı Hangi Bilgileri İçermelidir?
- Kiraya veren ve kiracının isimleri
- Kiralanan taşınmazın adresi
- Kiralanan araç ise ruhsat ve plaka numarası
- Anahtarın teslim edildiği tarih ve saat
- Anlaşma kurulduğuna ilişkin mutabakat beyanı
- İki tarafın imzası
- Depozito, boya, eşyalar vb. özel durumlar
Anahtar Teslim Tutanağı ile Kiracı Depozitosu İlişkisi Nedir?
Depozito, kiralananın herhangi bir zarar verilmeden kullanılacağına dair verilen teminattır. Kira sözleşmesinin bitiminde kiraya veren, meydana gelebilecek zararları gidermek için bu teminatı kullanır. Eğer kiralanan teslim edilen şekilde, hiçbir zarar verilmeden kullanılmışsa kiracının depozito bedelini aynen iade alması gerekir.
İşte bu hallerde, kiracının depozitoyu geri alabilmesi için önce anahtarı teslim etmiş olması gerekir. Depozito iadesini alamayan bir kiracı bu hususu dava konusu yapmak isterse, anahtar teslim tutanağı bir ispat aracı olarak burada da etkili olacaktır.
