Kat İrtifakı Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. İleride yapılacak olan ya da henüz yapım aşamasında olan bir yapının, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek olan kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliklerinin sahip olduğu pay oranlarına göre paylara bağlanmasını sağlayan haktır.

Bu yazımızda kat irtifakına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınızla ilgili detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

İrtifak hakları, tapu kütüğüne tescil ile kurulan, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yüktür. Bu şekilde, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılan bir sınırlı ayni hak çeşididir. Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümler uyarınca paylı mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanması “kat irtifakı” olarak adlandırılmıştır.

Gündelik hayatta bir arsanın paydaşları arsa üzerinde bir bina inşa etmeyi birbirlerine karşı borçlanabilirler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerde taraflardan biri bina inşaatının tamamlanması borcunu üstlenebilir veya arsanın maliki bina inşaatı henüz tamamlanmadan taşınmazın belirli bir kısmını bir başkasına devretmek isteyebilir. Bu gibi durumlarda üstlenilen borçlar kişisel talep hakkı verir, bu hak ancak sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetine çevrilmesi öngörülen binaları inşa etme borcunun, inşaata henüz başlanmayan veya inşaatın henüz tamamlanmadığı halde de paylı mülkiyet payının devri halinde yeni paydaşın da inşaat borcunun borçlusu haline gelmesi imkanını sağlamıştır. Gerekli şartların sağlanmasıyla tapu kütüğüne tescil edilecek kat irtifakı, ortak mülkiyet payına bağlı bir inşaat yapma borcunun diğer paydaşlara da yöneltilmesini sağlayan bir talep hakkıdır.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Paya bağlı bir yapma borcu oluşturan kat irtifakı, malikin veya paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paydaşların iradesi ile kurulur. Paydaşlara taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine özgülenebilecek bir yapı inşa edilmesini ve inşa edilecek yapı üzerindeki mülkiyet yapısını kat mülkiyetine çevrilmesini talep yetkisini verir.

Kat irtifakı talebi olan maliklerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne resmi senet düzenlenmesi için başvurmaları gerekmektedir. Kat irtifakı, düzenlenecek resmi senedin ardından tapu siciline (kat mülkiyeti kütüğüne) yapılacak tescil ile doğar. Resmi senette inşa edilecek binada her bağımsız bölüm için ayrılan arsa payı, ortak yerler, eklentiler, inşaat planı, bağımsız bölümlerin numaraları ve nev’i, hakların ne şekilde yeni kat mülkiyeti sayfalarına geçirileceği, kimlere hangi bağımsız bölümlerin isabet edeceği ve paydaşların istekleri üzerine senede geçirilmesi mümkün olan diğer hususlar yer alır.

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar

• Kat irtifakı ancak inşasına başlanmamış veya başlandığı halde henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulabilir. Tamamlanmış bir binada kat irtifakı kurulamaz, çünkü yapı tamamlanmış olduğunda artık binayı inşa etme borcu söz konusu olmayacaktır.
• Kat irtifakı, inşa edilecek bina veya binalarda kat mülkiyetine konu olabilecek (kat, daire, dükkan, büro, mağaza, depo vb.) bağımsız bölümler için kurulabilir. Ortak olarak kullanılan yerler ve eklentiler kat irtifakına konu olmaz.
• Kat irtifakı kurulurken, üzerinde inşaat yapılacak olan arsanın mülkiyetinin, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekir. Bütün paylar, bütün bağımsız bölümlerle örtüşecek şekilde paylaştırılmalıdır.
• Kat irtifakı tüm taşınmaz üzerinde kurulmuş olmalıdır, yalnızca belli bir pay üzerinde kurulma imkanı yoktur.
• Eşyaya bağlı inşaat borcu, ancak binanın tamamı için söz konusu olabilir.
• Kat irtifakı ancak paylara bağlı olarak kurulabilir. Hangi paya bağlı kat irtifakının hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmelidir.
• Kat irtifakının kurulabilmesi için tüm paydaşların ortak iradesi gerekmektedir.

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler

Kat irtifakının kurulması için maliklerin talebi ile tapu sicil memurları tarafından resmi senet (sözleşme) düzenlenmelidir. Kat irtifakı kurulması için başvuru yapılırken oluşturulacak talebe şu belgeler eklenmelidir:

• Başvuru dilekçesi,
• Vergi numarası,
• Yapı kullanma izin belgesi (İskan Belgesi),
• Proje müellifi mimar tarafından yapılmış, ana gayrimenkulün tüm paydaşları tarafından imzalanmış, yetkili kamu kuruluşu(belediye) tarafından onaylanmış mimari proje (Bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı arsa payları hesaplanmış, daire gibi bağımsız bölümler numaralandırılmış ve inşaat alanı da açıkça gösterilmiş olmalıdır.)
• Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, yapıların özelliğine Kat Mülkiyeti Kanunu m.28’de belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmış bir yönetim planı,
• Tüm paydaşların nüfus cüzdanı fotokopileri.

Tapu memuru, belgelerin tamamlandığına kanaat getirdikten sonra resmi senedi düzenler. Resmi senet, paylı mülkiyet söz konusu olan durumlarda tüm paydaşlar tarafından imzalanmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, malik tek ise resmi senet tanzimine gerek olmadığını ve yazılı tescil talebinin yeterli olacağını kabul etmektedir. Resmi sözleşme, kanun gereği tescil talebi de sayılır. Bu sebeple tapu idaresi kat mülkiyeti kütüğüne kat irtifakını tescil etmek zorundadır.

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları

1. Kat irtifakı sahipleri, paylı arsa üzerinde yapılacak binanın sözleşmede yazılı şartlara göre ve kabul edilen süre içinde tasdikli projeye uygun olarak kendilerine düşen sorumlulukları yerine getirmekle yükümlüdür ve borcun yükümlüsü olan diğer paydaşlardan yükümlülüklerini yerine getirmelerini talep etme hakkına sahiptirler. Bu hak, paya bağlı bir hak olduğundan payla birlikte devredilebilir, rehnedilebilir ve mirasçılara intikal eder.
2. İrtifak hakkı sahipleri dürüstlük kuralları uyarınca birbirlerine karşı binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdürler. Paydaşların binanın inşasına ne tarzda katılacaklarının, yapılacak sözleşmede belirtilmesi faydalı olacaktır. Çoğu zaman binanın fiilen inşasını müteahhit olan paydaş üstlenirken, diğerleri bir bedel ödeyerek borcunu ifa eder.
3. İrtifak hakkı sahibi paydaşlar, borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı dava açabilirler. Fakat bunun için davacı kendi borcunu ifa etmiş veya ifayı teklif etmiş olmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıca ihtara rağmen borcunu yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin paylı mülkiyet birliğinden çıkarılabileceği düzenlenmiştir.
4. Arsa üzerinde inşaat tamamlanıp bina oturmaya elverişli hale gelince kat mülkiyetine geçişi tapu idareleri sağlamakla görevlidir. Ancak kat irtifakı sahiplerinden her biri de kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini talep edebilir.
5. Kat irtifakı sahipleri, binanın tamamlanması için aralarından birini veya birkaçını veya dışarıdan bir kimseyi yönetici olarak atayabilirler. Bu yöneticinin görev ve sorumlulukları kat mülkiyeti yöneticileri hakkındaki hükümlere göre belirlenir.
6. Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve binanın üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
7. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez.(KMK m.7) Kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer irtifak sahiplerinin ön alım hakkı bulunmamaktadır ancak aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir. (KMK m.8)
8. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan (örneğin üçüncü bir kişiye inşaat hakkı gibi) irtifaklar kurulamaz.

Kat İrtifakının Son Bulacağı Haller

Kat irtifakı normal olarak binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesi halinde sona erer. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. Maddesi uyarınca kat irtifakının bunun dışındaki sona erme sebepleri şunlardır:

1. Paydaşların tümünün veya malikin terkin talebi
2. Taşınmazın tamamen yok olması
3. Taşınmazın maddi ya da hukuki sebeplerle üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi
4. Taşınmazın kamulaştırılması
5. Kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerin talebi üzerine sulh hakimi irtifak hakkının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

1. Kat irtifakı, henüz inşaat halinde olan bir bina için kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamen bitmiş ve oturum izni alınmış bir bina üzerinde söz konusu olan bir haktır.
2. Kat irtifakında tapu sicilinde taşınmaz hala “arsa” olarak kayıtlıdır. Kat mülkiyetinde ise inşası tamamlanmış yapı tapu sicilinde “bina” olarak kayıtlıdır.
3. Kat irtifakı bir mimari projenin onaylandığı anlamını taşırken, kat mülkiyetinin alınmasıyla yapının projeye uygun olarak inşa edildiği anlaşılabilir.
4. Kat irtifakının devri arsa payının devri ile mümkün olurken, kat mülkiyetinin devri yapının bağımsız bölümlerinin devri ile mümkün olur.
5. Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçişle sona erer.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin (iskan) yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine başka hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine re’sen geçilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. Maddesinin 3. Fıkrasına göre; “Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.”

Kanunun öngördüğü 5 yıllık süre, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için zorunlu bir süre değildir. Bu süre kat irtifakı konulmuş bir yapının inşa edilmesi için konulmuş olan süredir. Kat irtifakı kurulmuş ve 5 yıl içinde inşaata başlanmamışsa kat irtifakı istek üzerine sona erdirilir, inşaatın tamamlanması mümkünse kat irtifakı süresi uzar ve inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçilir.

Kat İrtifakı Satışı Nasıl Yapılır?

Kat irtifakında, arsa payının satılmasıyla birlikte irtifak hakkı da arsa payını devralan kişiye geçecektir.

Kat İrtifakında DASK Zorunlu Mudur?

Zorunlu deprem sigortası, inşaatı tamamlanmış ve “mesken” niteliğinde kullanılan binalar için zorunludur. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçildiğinde DASK yaptırılması zorunlu hale gelecektir.

Kat İrtifakının Kurulması İçin Gerekli Olan Resmi Senet Noter Tarafından Düzenlenebilir Mi?

Kat irtifakının kurulması için gerekli olan resmi senet tarafların talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Noterlerin bu hususta yetkileri yoktur. Noterde düzenlenecek inşaat sözleşmeleri kat irtifakı tesciline imkan vermez.

Kat İrtifakı İnşaatın Hangi Aşamasında Kurulur?

Taşınmazın imar durumuna uygun bir inşaat projesi hazırlandıktan, belediye tarafından onaylandıktan ve temel kazılıp inşaata başlandıktan sonra inşaat yapım izni ve ruhsatının verilmesiyle, kat irtifakı kurulması için başvurulabilir.