İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunun 350/b.2 maddesinde, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise” kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceğine ilişkin bir düzenleme yer almaktadır. Çapa Hukuk Bürosu olarak “İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi” davasını kira hukuku konusunda uzman avukat aracılığıyla açmanızı ve takip etmenizi tavsiye ederiz.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.350/2 nezdinde, yapılacak olan onarım ve yapımın önemli ve büyük ölçüde olması gerekir. Bundan başka yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralanın içinde oturulması ya da işeri olarak kullanılması olanaksız bulunmalıdır. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapı ve onarımlar için, örneğin kiracı çıkmadan da yapılabilen ve kiracının oturmasını olanaksızlaştırmayan, bu yola başvurulamaz.

Ev Sahibi Tadilat Yapacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Evet, ev sahibi tadilat sebebiyle kiracıyı çıkarabilir. Ancak, yapı da ya da onarımın bu derece büyük ve önemli olduğunun ve yapılacak işler sırasında kiralananı kullanmanın (oturma ya da iş görme) olanaksız bulunduğunun teknik olarak anlaşılması gerekir. Ev sahibi, tadilat yapacağını belirterek ihtarname göndermek suretiyle kiracıyı kiralanan evden tahliye edemez. Ev sahibinin tadilat yapacağı sebebiyle kiracıyı tahliye edebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “tahliye davası” açması ve bu dava sonucunda kiracı yönünden tahliye kararı verilmesi gerekir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Şartları

Kiralanan yerin yeniden yıkılıp inşa edilmesinde imar amacı yoktur. Çünkü imar, mevcut bina üzerinde olabilir. Esaslı onarım, değiştirme veya genişletmenin imar amacıyla yapılması ve esaslı olması gerekir. İmar, burada belirtilen düzenleme açısından mevcut bir binanın kötü durumundan kurtarılarak daha iyi bir hale sokulmasıdır. Yapılacak onarım, değiştirme veya genişletme sırasında kiralananda oturmanın, onu kullanmanın mümkün olmadığı anlaşılmalıdır. Şu hallerde yeniden inşa veya imar amacı olduğu için TBK m.350/b.2 maddesi hükmünün uygulanabileceği kabul edilmektedir. Örneğin, mevcut binanın veya işyerinin otele dönüştürülmesi, mevcut binaya asansör ve kolonlar ilavesiyle otele dönüştürülme, harap binanın kaloriferli hale getirilmesi amacıyla katlar arasında tadilat yapılması, bina yeni de olsa, asansör ve odalara banyo konulması gibi sebepler örnek gösterilebilir.

Tadilat nedenine dayanan tahliye davasının, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir ve önceden bir bildirimde bulunmaya da gerek yoktur. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılır (TBK m.353). Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davası öncesi, (HUAK m.18/B) uyarınca zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekmektedir. Arabuluculuk prosedürü gerçekleştirilmeden açılan tahliye davası, usul eksikliği nedeniyle reddedilir.

Esaslı Tadilat (Onarım) Nedir? Hangi İşler Tahliye Sebebi Sayılmaz?

Esaslı tadilat nedeniyle tahliye bakımından iki koşulun birlikte gerçekleşmesi önem taşır. Yapılacak çalışmaların yeniden inşa veya imar amacı taşıyan esaslı nitelikte olması ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir.

Ev Tadilatı İçin Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiraya verenin, taşınmazda gerçekleştireceği esaslı tadilat nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilmesi için belirli hukuki aşamaları takip etmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında yürütülen süreç genel olarak şu adımlardan oluşur:

1- Tadilat Projesinin ve Gerekli İzinlerin Hazırlanması

Öncelikle yapılması planlanan tadilatın kapsamı belirlenmeli, gerekli olması halinde mimari proje hazırlanarak ilgili idarelerden ruhsat ve izinler alınmalıdır. Çalışmaların esaslı nitelikte olduğu ve taşınmazın kiracı tarafından kullanımını imkansız kılacağı ortaya konulmalıdır.

2- Kiracıya Yazılı Bildirim Yapılması

Kiraya veren, geçekleştirilecek tadilatın niteliği ve tahliye talebi hakkında kiracıyı ihtarname yoluyla yazılı olarak bilgilendirebilir. İspat açısından bildirimin noter aracılığıyla yapılması hukuken yararlı olacaktır. Belirtmek gerekir ki, TBK m. 350 kapsamında kiracıya önceden ihtarname gönderilmesi her durumda zorunlu bir dava şartı değildir.

3- Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Başlatılması

Kiracı ile tahliye konusunda anlaşma sağlanamaması halinde, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır. Tarafların anlaşamaması durumunda son tutanak düzenlenerek dava aşamasına geçilebilir.

4- Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası Açılması

Arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanmasının ardından, kanuni dava açma süreleri gözetilerek görevli ve yetkili (taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi) Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

5- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, tadilatın niteliğinin ve çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır.

6- Tahliye Kararının Verilmesi

Yargılama sonucunda kanuni şartların gerçekleştiğinin tespit edilmesi halinde mahkeme, kiralananın tahliyesine karar verir.

7- Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

Kiracının mahkeme kararına rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda, tahliye kararı icra müdürlüğü aracılığıyla uygulanır.

Çapa Hukuk Bürosu, esaslı tadilat nedeniyle tahliye sürecinde kiraya verenlere hukuki danışmanlık sunarak ihtarname hazırlanmasından arabuluculuk ve dava aşamalarına, gerektiğinde icra işlemlerine kadar sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesine destek olmaktadır.

Evde Kiracı Varken Tadilat Yapılabilir mi?

Evet, evde kiracı varken tadilat yapılabilir ancak kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Ayrıca bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiraya veren kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilir. Tüm kira sözleşmelerinde geçerli bir hükümdür. Kiraya veren bu hüküm ile kiraya konu yerin değerinin korunması veya arttırılması için yenilik ve değişiklik yapma yetkisine sahiptir. Kiralanandaki yenilik ve değişiklik kiracı tarafından kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen yenilik ve değişiklikler olmalıdır. Bu halde dahi kiralayan, kiracının menfaatlerini gözetmek durumundadır. Kiralanandaki değişiklik ve yenilemeden etkilenen kiracının, kira bedelinin indirilmesini isteme veya tazminat hakkı mevcuttur. Kiracının tazminat talep etmesi halinde, kiralayan kusurlu olmalıdır. Kiralananda yapılan yenilik ve değişiklikler çekişmez bir hal alması durumunda, kiracının ayıbın giderilmesini talep edebileceği kabul edilmektedir.

Kiracının hangi hallerde kiralananda yenilik ve değişiklik yapabileceği ve bunun sonuçları TBK’nun 321. maddesine düzenlenmiştir. TBK m.321/1 maddesine göre, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiralayanın rızasını alan kiracı –aksi kararlaştırılmadıkça- kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulmaktadır. Maddenin üçüncü fıkrasına göre, aksine bir anlaşma yoksa kiracı kiralayanın rızası ile yaptığı imalatın değer artışını kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren kiralayandan isteyeme

Tahliyeden Sonra Yeniden Kiralama Yasağı ve Kiracının Hakları

Tadilat nedeniyle kiracı taşınmazdan çıkarıldıktan, yapım ve onarım tamamlandıktan sonra kiraya verenin, kiracıya bir bildirim göndererek taşınmazı yeni durumuyla ve buna uygun yeni fiyatıyla kiralayıp kiralamayacağını sorması gerekir. Kiracı da aldığı bildirime bir ay içinde, olumlu cevap vermezse artık kiralama hakkını yitirir (TBK m.355/2). Yani bu durumda da kiracının eskiden oturduğu yeri, kiracıya nazaran başkalarına öncelikle kiralama hakkı vardır. Ancak bu hakkını kullanacağını kiraya veren teklifi üzerine bir ay içinde bildirmelidir. Kiracı, kiraya verenin teklifini kabul ederse yeni bir sözleşme kurulur.

Kiraya veren bu yükümlülüğe uymadan yani kiracıya yeniden teklif etmeden taşınmazı üç yıl süreyle bir başkasına kiralayamaz (TBK m.355/2). Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

1- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2565E., 2016/25K. ve 18.01.2016 Tarihli Kararı

Kararın Özeti: Kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.

“TBK m.350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esas surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasından kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tespit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir. İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre “projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı” bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir.”

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına oybirliğiyle karar verildi.

2- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13298E., 2014/166K ve 14.01.2015 Tarihli Kararı

Kararın Özeti: Dava konusu yere yapılacak binanın ön projesinin (mimari ve statik projenin) üzerindeki bina yıkılmadığı için onanmaması halinde mahkemece yeniden inşaat nedeniyle açılan tahliye davasında ön proje ile yetinilmesi gerekir.

“Uyuşmazlık, yeniden inşaat nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiralananın yeniden inşası nedenine dayanarak 6098 Sayılı kanunun 350/2 maddesi uyarınca dava açmış, davalı davanın reddini savunmuştur.

Davacı süresinde açtığı dava ile yeniden inşaat nedeniyle kiralananın boşaltılmasını talep etmiştir. Yeniden inşaat nedeniyle kiralananın boşaltılabilmesi için tasdikli projenin ibraz olunması ve bunun mukabilinde projenin mahallinde uygulanması gerekir. Öte yandan dava konusu yere yapılacak binanın ön projesinin (mimari ve statik projenin) üzerindeki bina yıkılmadığı için onanmaması halinde mahkemece yeniden inşaat nedeniyle açılan tahliye davasında ön proje ile yetinilmesi gerekir.

Davacı tarafından dosyaya ibraz edilen ve bilirkişi tarafından dava konusu işyerinin de içinde bulunduğu bina için hazırlanmış olduğu ifade edilen restorasyon projesinin herhangi bir onayı bulunmamaktadır. Tasdikli proje alınmadan, tasdiksiz restorasyon projesine dayanılarak tahliye kararı verilemez. Bu durumda mahkemece gerekirse Kültür Bakanlığından ön rapor alınarak projenin tasdikinden sonra tahliye hususu değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, oybirliğiyle karar verildi.”

3- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/10295E, 2014/12270 ve 11.11.2014 Tarihli Kararı

Kararın Özeti: Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin dava açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.

“Dava, Türk Borçlar Kanun’un 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar vekili dava dilekçesinde; Davalının, 26.08.2011 tarihinde yeniden inşaat yapılmak amacıyla satın alınan taşınmazda kiracı olduğunu, binanı depremde yıkılma tehlikesi bulunduğu oturmaya elverişli olmadığından taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edileceğini taşınmazda bulunan diğer kiracıların anlaşarak tahliye ettiğini belirterek yeniden inşa nedeniyle kiralanın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuş mahkemece, davacı tarafından avan projenin ibraz edilmediği, gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanun’un 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibraz zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.

Olayımızda, Davacı, belediyeye başvurduklarını ve belediyenin taşınmazın yıkılmadan projeye onay verilmeyeceğini belirterek talebi reddettiğini belirtmiştir. Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için herhangi bir kesin süre verilmeden yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü hükmün bozulmasına oybirliğiyle karar verildi.”

Kentsel Dönüşüm (Riskli Yapı) ile Tadilat Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark

Tadilat nedeniyle tahliye ile kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen tahliye, hukuki dayanakları ve uygulanma koşulları bakımından birbirinden farklıdır. Tadilat nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasının ikinci bendine dayanır. Kiraya verenin, taşınmazda esaslı onarım, genişletme veya değişiklik gerçekleştirecek olması ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hale gelmesi durumunda, kanuni şartlara uygun olarak tahliye davası açması gerekir.
Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye ise 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen riskli yapı sürecine dayanır. Bu durumda tahliye, taşınmazın riskli yapı statüsüne ilişkin idari işlemler ve kanunda öngörülen usuller çerçevesinde gerçekleştirilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tadilat nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m. 4 uyarınca, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kira alacağına ilişkin davalar da dahil olmak üzere, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Tahliye davalarında genel yetki kuralı gereğince davalının, yani kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Bunun yanında, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir. Bu kapsamda kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi de kural olarak yetkilidir.

Tadilat nedeniyle tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin yetki niteliğinde değildir. Bu nedenle davanın açılacağı mahkeme belirlenirken genel ve özel yetki kuralları ile varsa geçerli bir yetki sözleşmesi birlikte değerlendirilmelidir. Yetkili mahkeme ise somut olayın koşullarına göre kiracının yerleşim yeri veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olabilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında İspat ve Bilirkişi İncelemesi

Tadilat nedeniyle açılan tahliye davalarında ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, yapılması planlanan tadilatın esaslı nitelikte olduğunu ve çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımının mümkün olmayacağını somut delillerle ortaya koymalıdır. Bu kapsamda, tadilatın niteliğine göre hazırlanmış ve gerekli idari onayları alınmış projenin mahkemeye sunulması önem arz etmektedir. Mahkeme, gerektiğinde taşınmazda keşif yaparak bilirkişi incelemesine başvurur ve planlanan çalışmaların esaslı tadilat kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceğini, kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Ayrıca kiraya verenin tahliye talebindeki samimiyeti ve tadilat ihtiyacının gerçekliği de Mahkeme tarafından değerlendirilir. Yapılan inceleme sonucunda tadilatın kiracı taşınmazda oturmaya devam ederken gerçekleştirilebileceğinin veya tahliye koşullarının oluşmadığının tespit edilmesi halinde davanın reddine karar verilmektedir.

Boya Badana İçin Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?

Hayır. Boya ve badana işlemleri, kural olarak esaslı tadilat kapsamında değerlendirilmediğinden kiracının tahliyesi için yeterli bir gerekçe oluşturmaz. Bu tür işlemler taşınmazın kullanımını imkânsız hale getirmeyen basit bakım ve yenileme çalışmaları olduğundan, TBK m. 350 kapsamında tahliye sebebi sayılmaz.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İçin Belediye Ruhsatı Şart mı?

Tadilat nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için belediyeden alınmış yapı ruhsatının dava tarihinde mevcut olması her durumda zorunlu değildir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre, belediyece onaylanmış mimari veya avan projenin mahkemeye sunulması gerekir. Bu proje dava açıldıktan sonra, yargılama sırasında da ibraz edilebilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası ortalama 9 ila 15 ay arasında sonuçlanabilir. Ancak bu süre kesin olmayıp delillerin toplanması, bilirkişi raporuna itirazlar ve istinaf süreci nedeniyle uzayabilir.

Arabulucuya Gitmeden Tahliye Davası Açılabilir mi?

Hayır. Tadilat nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tadilat Davası Ne Zaman Açılır?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tadilat nedeniyle tahliye davası, genel fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. TBK m. 350 uyarınca dava açma süresi hesaplanırken kira ilişkisinin başlangıcı ve uygulanacak fesih dönemleri dikkate alınır.

Tadilat Bitince Eski Kiracı Eve Geri Dönebilir mi?

Evet. TBK m. 355 uyarınca, esaslı tadilat nedeniyle tahliye edilen kiracının, taşınmazın eski haliyle ve yeni kira bedeli üzerinden kiralanmasında öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine bir ay içinde başvurulması gerekir. Ancak kiracının taşınmaza kendiliğinden geri dönme hakkı bulunmamaktadır.

Ev Sahibi Tadilat Bahanesiyle Çıkarıp Başkasına Kiralarsa Kiracı Ne Yapabilir?

Ev sahibinin tadilat gerekçesiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir neden olmaksızın ve esaslı tadilatı gerçekleştirmeden üç yıl içinde başka birine kiralaması, TBK m. 355 kapsamında yeniden kiralama yasağının ihlalini oluşturur. Bu durumda eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Ancak Yargıtay uygulamasında tazminat hakkının doğması bakımından tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği önem taşımaktadır.

Kiracıya İhtarname Çekmek Zorunlu mu?

Hayır. Tadilat nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi kural olarak zorunlu değildir. Ancak yazılı bildirim yapılması, kiracının tadilat ve tahliye talebi hakkında bilgilendirilmesi ve olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlanması açısından önemlidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyulması gerekir. Ayrıca TBK m. 353 uyarınca süresinde yapılacak yazılı bildirim, dava açma süresinin bir kira yılı uzamasını sağlayabilir.

Tadilat Sırasında Kiracı Kira Ödemeye Devam Eder mi?

Tadilat süresince kira sözleşmesi devam ediyorsa kiracının kira ödeme yükümlülüğü kural olarak sürer. Ancak çalışmalar nedeniyle taşınmazın kullanımı kısıtlanıyorsa TBK m. 307 uyarınca kira bedelinde indirim talep edilebilir. Taşınmazın tamamen kullanılamaz hale gelmesi durumunda ise kira bedelinin tamamından sorumlu olunup olunmayacağı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Tahliye nedeniyle kira sözleşmesi sona ermişse kira ödeme yükümlülüğü de sona erer.

Tahliye Kararına Kiracı Nasıl İtiraz Edebilir?

Kiracı, tadilat nedeniyle verilen tahliye kararına karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir. İstinaf dilekçesinde tadilatın esaslı nitelikte olmadığı, taşınmazın kullanımını imkansız kılmadığı veya mahkemenin delilleri hatalı değerlendirdiği ileri sürülebilir. Ancak istinaf başvurusu tek başına tahliye kararının icrasını durdurmaz. Kiracının, gerekli koşulları sağlayarak icranın geri bırakılmasını talep etmesi gerekir.

Mutfak veya Banyo Tadilatı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Mutfak veya banyoda yapılacak her yenileme işlemi kiracının tahliyesini gerektirmez. Dolap, fayans, lavabo veya armatür değişikliği gibi basit tadilatlar kural olarak tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak tesisatın tamamen yenilenmesi veya kapsamlı yapısal değişiklikler nedeniyle taşınmazın kullanımı imkansız hale geliyorsa, TBK m. 350 kapsamında tahliye talep edilebilir. Bu durumda tadilatın niteliği ve tahliyenin zorunluluğu somut delillerle ispatlanmalıdır.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İçin Kira Sözleşmesinin Bitmesi Gerekir mi?

Evet, kural olarak kanunda öngörülen kira dönemi veya fesih süresinin sona ermesi gerekir. TBK m. 350 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri esas alınır. Ancak sözleşmenin sona ermesi tek başına tahliye için yeterli değildir, esaslı tadilatın kanuni koşullarının da gerçekleşmesi gerekir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Edilen Kiracı Tazminat Talep Edebilir mi?

Evet, belirli koşullarda kiracı tazminat talep edebilmektedir. TBK m. 355 uyarınca, kiraya verenin esaslı tadilat gerekçesiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir neden olmaksızın ve gerekli tadilatı gerçekleştirmeden üç yıl içinde başka bir kişiye kiralaması halinde tazminat sorumluluğu doğabilir. Bu durumda kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Ancak tazminat hakkının doğması için tahliyenin gerçekleşme şekli önemlidir.