10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinde Fesih ve Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmelerinde korunan başlıca hukuki değerler kiracının barınma hakkı ve kiraya verenin mülkiyet hakkıdır. Kanun koyucu 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi’nde düzenlenen bildirim yoluyla fesihte kiracıya belli bir müddet vermekte kiraya verenin ise mülkiyet hakkına yapılan müdahale süresini on yıl ile sınırlamaktadır. Bu sınırlama yalnızca konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde geçerli olup diğer kira sözleşmelerinde geçerli değildir.

Bu yazımızda kiraya veren tarafın on yılı geçen kira sözleşmelerinde hangi yolları izleyeceğine ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup karşılaştığınız hukuki soruna dair detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi 10 Yılın Sonunda Biter Mi?

Kira sözleşmelerinin on yılın sonunda, süresinin sonra ermesi hali sözleşmesinin niteliğine göre farklılık arz etmektedir. Kira sözleşmeleri iki şekilde düzenlenebilir. Şöyle ki:

A- Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç tarihi ve kira müddeti sözleşmede mevcut olan sözleşmelerdir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. On yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir geçerli neden göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir.

Örneğin; 01.02.2005 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesinde, sözleşme süresi + on yıllık uzama süresi + bir yıl uzama süresi hesabında 31.01.2017 uzama süresinin son günüdür. Kiraya veren en geç 31.10.2016 tarihinde kiracıya bildirim yapmalıdır. Süre hesaplamasında bildirimin tebliğ edildiği gün dikkate alınır.

B- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise başlangıç tarihi sözleşmede bulunan ancak kira müddeti sözleşmede belirlenmemiş olan sözleşmelerdir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden on yıl geçmekle birlikte herhangi bir geçerli neden göstermeksizin feshedebilir.

Yukarıda bahsettiğimiz üzere on yılı geçen kira sözleşmeleri kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren on yılı izleyen her uzama yılından önce bildirim yaparak sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Kiraya verenin bildirimi üzerine kiracı kiralanandan çıkmayabilir. Bu durumda kiraya veren tahliye davası açmalıdır.

10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesi Nasıl Sonlandırılır?

On yılı geçen kira sözleşmesi belirli süreli şekilde düzenlenmiş ise;

• Kiraya veren on yıllık müddetin dolmasını beklemelidir.
• On yıllık sürenin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden, en az üç ay önce kiracıya bildirim yapmalıdır.
• Bildirim yazılı yapılmalı ve süresi içerisinde kiracıya ulaşmalıdır.

On yılı geçen kira sözleşmesi belirsiz süreli düzenlenmiş ise;

• Kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren on yıl beklemelidir.
• Bu sürenin bitimini izleyen her altı aylık dönem için en az üç ay önceden kiracıya bildirim yapmalıdır.
• Bu bildirim yazılı şekilde yapılmalı ve kiracıya zamanında ulaşmalıdır.

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliyesi sürecinin etkin bir şekilde sürdürülebilmesi için kira hukuku alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması faydalı olacaktır.

Kiracıya Fesih Bildirim İhtarnamesinin Zamanında Gönderilmesi

Fesih bildirim ihtarnamesinin on yıllık uzama süresini izleyen her bir yıllık uzama döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Bu süre için referans alınan tarih ihtarnamenin düzenlendiği tarih değil kiracıya tebliğ edildiği tarihtir. Yargıtay’ın hakim görüşüne göre de yazılı bildirimin kiracının hakimiyet alanına girmesi gerekmektedir. Üç aylık süre asgari olarak belirlenmiş olup daha erken de ihtarname gönderilebilir.

Örneğin on yıllık süreyi izleyen uzama süresinin bitimi 01.10.2025 tarihi ise ihtarname en geç 01.07.2025 tarihinde kiracıya tebliğ edilmelidir. İhtarname zamanında tebliğ edilmezse tahliye davası için öngörülen ön şart yerine getirilmeyecek ve açılan tahliye davası usulden reddedilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4013E. ve 2018/6997K. Sayılı Kararında:

“Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Fesih Bildiriminden Sonra Dava Açma Süresinin Dolmuş Olması

Yazılı şekilde yapılan fesih bildiriminden sonra yeni uzama yılının bitiminden yani kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa; belirli süreli sözleşmelerde bir sonraki uzama yılı için tekrar fesih bildirimi yapılmalı iken belirsiz süreli sözleşmelerde yapılan ihtar bir sonraki dönem için de etkilidir. Bir aylık süre kaçırıldığında belirli süreli sözleşmeler için bir yıllık, belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık kira döneminin sona ermesi beklenmelidir.

10 Yılı Dolan Sözleşmede Kiracıyı Nasıl Tahliye Etmek Gerekir?

Öncelikle süre hesaplamasının doğru yapılması gerekmektedir. On yıllık uzama süresini izleyen her uzama döneminin bitiminden en az üç ay öncesinde kiracıya fesih bildirim ihtarnamesi gönderilmelidir. Bu bildirimin yazılı yapılması bir ön şart olup yazılı yapılmadığı takdirde geçerlilik kazanmaz.

Taraflar kendi aralarında bildirimin sözlü yapılmasına dair sözleşme de akdedemezler. Kiracıya gönderilen ihtarname sonrasında, kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmeyebilir. Bu durumda kiraya veren süresi içerisinde tahliye davası açmalıdır. Ancak 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak kiralananın tahliyesi davalarında arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Arabuluculuğa başvurmadan açılacak olan tahliye davaları dava şartı eksikliğinden usulen reddedilecektir. Hak kaybına uğramamak adına kira hukuku konusunda uzman bir avukata danışmakta fayda vardır.

Süreci listelemek gerekirse;

• On yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
• On yıllık süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.
• Kiracı kiralanandan çıkmazsa ilk önce dava şartı arabuluculuk süreci işletilmelidir.(01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalar için geçerli.)
• Arabuluculukta anlaşılamaması halinde kiraya veren tahliye davası açmalıdır.
• Kiracı tahliye kararının akabinde kiralananı tahliye etmiyor ise icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesi sağlanır.

Kiracı, 10 Yılın Sonunda Mutlaka Çıkmak Zorunda Mıdır?

Kiraya verenin usulüne uygun ve zamanında yapmış olduğu bildirimden sonra kiracı yine de kiralanandan çıkmayabilir. Buna karşılık kiraya veren tahliye davası açmalıdır. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Mahkemeden çıkan tahliye kararı sonrasında kiracı evden çıkmak zorundadır, çıkmaz ise icra takibi başlatılarak kiralananın tahliyesi sağlanır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yukarıda da bahsedildiği üzere yapılan bildirim sonrası kiracı kiralananı tahliye etmeyebilir. Yeni uzama yılının başlamasından itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yargılamanın ne kadar süreceği mevcut mahkemenin duruşma yoğunluğuna göre değişmekle beraber İstanbul İli için bu süre 1.5 – 2 yıl arasında değişebilmektedir. Sürecin uzamaması ve etkin bir yargılama için bir avukat ile çalışılması tavsiye edilmektedir.

10 Yıllık Kiracının Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiralananın tahliyesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki olmadığından yetki sözleşmesi ile farklı mahkemeler de yetkili kılınabilir.

10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri’nde

Kira başlangıç tarihinden itibaren ilk önce kira süresi işletilir. Kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra on yıllık uzama süresi eklenir ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.

Örneğin 01.10.2025 başlangıç tarihli üç yıllık bir kira sözleşmesinde kira süresinin bitimi 01.10.2028’dir. On yıllık süre bundan sonra işlemeye başlar. 01.10.2038 on yıllık sürenin dolduğu tarih olup bu süreyi izleyen ilk uzama yılının bitimi olan 30.09.2039’dan en az üç ay önce fesih bildirimi yapılmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri’nde

Kira başlangıç tarihinden itibaren on yıllık sürenin geçmesini izleyen her altı aylık süre için üç ay önceden bildirim yapılmalıdır. Örneğin 01.10.2015 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinde 01.10.2025 tarihinde on yıllık süre dolar. Bu süreyi izleyen altı aylık sürenin bitimi olan 31.03.2026 tarihinden üç ay önce yani en geç 31.12.2025 tarihinde yazılı bildirim tebliğ edilmelidir.

10 Yıllık Kiracıya Ne Zaman Tahliye Davası Açılmalıdır?

On yıllık sürenin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır. Usulüne uygun ve zamanında yapılan bildirime rağmen kiracı kiralanandan çıkmayabilir. İlk önce dava şartı olan arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Anlaşılamaması durumunda kiraya veren tahliye davası açmalıdır. Bildirim yapılan uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Örneğin 01.01.2025 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinde kira süresi 01.01.2027 tarihinde biter. On yıllık süre bu tarihten itibaren işletilmeye başlanır ve 01.01.2037 tarihinde dolar. Bu süreyi izleyen ilk uzama yılının bitimi olan 31.12.2037 tarihinden itibaren bir aylık süre olan 31.01.2038’e kadar tahliye davası açılmalıdır.