Bir evde veya evin bir kısmında oturma yetkisi veren irtifak hakkına “oturma hakkı” (sükna hakkı) denir. (MK. m. 823 vd.). Oturma hakkı bir irtifak hakkı ve sonuçta bir “ayni hak” olduğu için, sahibine sağladığı yetki alelade bir nisbi hakka sahip olan kiracının kira sözleşmesi ile elde ettiği taşınmazda oturma hakkından çok daha farklı ve güçlüdür.
Bu yazımızda oturma (sükna) hakkına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.
Oturma (Sükna) Hakkı
Sükna hakkı, yani oturma hakkı, özellikle gayrimenkul ve aile hukukunda önemli bir yer tutar. Bu hak, genellikle yaşlı veya bakıma muhtaç kişilere, ömür boyu barınma güvencesi sağlamak amacıyla kullanılır. Aile içinde bu hak, özellikle nesiller arası destek açısından kıymetlidir.
Örneğin, bir anne ya da baba evini çocuğuna bırakırken, hayatı boyunca o evde oturma hakkını koruyarak, yaşlılığında barınma konusunda güvence elde eder. Bu sayede, kendi evinde yaşama hakkını kaybetmeden mülkünü devredebilir.
Oturma hakkı (sükna hakkı) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesinde tanımlanmıştır. Madde metni şu şekildedir;
“Madde 823- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.”
Oturma hakkı, sadece taşınmazlarda söz konusu olup, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma (usus) yetkisi verir. Oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir irtifak hakkıdır. Bir ya da birden fazla kişi lehine kurulabilir.
Oturma Hakkı Türleri Nelerdir?
1- Münhasır Oturma Hakkı:
Oturma hakkı, hak sahibine bir yapının tamamından veya belirli bir bölümünden bağımsız ve yalnızca kendisinin yararlanabileceği şekilde tesis edilebilir. Bu hakkın yalnızca binanın bir kısmı üzerinde tanınması durumunda, ilgili bölümün oturmaya elverişli olması ve hak sahibinin barınma ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte bulunması gerekir. Aksi kararlaştırılmadıkça, oturma hakkı sahibi bu konutu eşi ve çocuklarıyla birlikte kullanma yetkisine sahiptir.
2- Müşterek Oturma Hakkı:
Oturma hakkı, malik ile birlikte aynı yapıda, belirli bölümlerin ortak kullanımı esasına dayalı olarak da kurulabilir. Müşterek oturma hakkı, birden fazla kişinin, gayrimenkulün tamamını veya belirli bir kısmını birlikte kullanma hakkına sahip olduğu durumları ifade eder. Bu türde, hak sahipleri, mülkün kullanımını ortaklaşa paylaşırlar.
3- Karma Oturma Hakkı:
Karma nitelikli oturma hakkı, hak sahibine taşınmazın belirli bölüm veya odalarını münhasıran ve bağımsız şekilde kullanma imkânı tanırken, diğer bazı alanları ise malikle birlikte kullanma yetkisi verir. Bu tür düzenlemelerde, hem münhasır hem de müşterek kullanım unsurları bir arada bulunur.
Oturma (Sükna) Hakkının Kurulması
Oturma hakkı, belirli bir taşınmazda kullanım imkanı sağlayan sınırlı ayni haklardan biri olup, farklı hukuki yollarla tesis edilebilmektedir. Bu hakkın kazanılması, hakkın hangi hukuki işleme dayandığına göre üç ana şekilde gerçekleşebilir:
1- Sözleşmeye Dayalı Kuruluş: En yaygın tesis yöntemi, taraflar arasında düzenlenen resmi sözleşmelere dayanmaktadır. Yalnızca taşınmaz mallar üzerinde kurulabilen oturma hakkı, tarafların tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlemesi ve bu senedin tapu kütüğüne tescili ile hukuken geçerlilik kazanır. Bu işlem, hakkın hem doğumu hem de üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği açısından zorunludur.
2- Tek Taraflı Hukuki İşlemle Tesis: Oturma hakkı sadece iki taraflı sözleşmelerle değil, tek taraflı irade beyanlarıyla da kurulabilir. Özellikle ölüme bağlı tasarruflar yoluyla örneğin bir vasiyetname ile miras bırakan, belirli bir kişi lehine taşınmaz üzerinde oturma hakkı tanıyabilir. Bu durumda hak, vasiyetnamenin geçerliliği şartıyla ve vasiyetin tenfizi ile birlikte hüküm doğurur.
3- Mahkeme Kararıyla Kuruluş: Belli durumlarda, mahkeme kararı da oturma hakkının doğumuna kaynaklık edebilir. Nitekim, boşanma sürecinde taraflar arasında varılan anlaşmalarda yer alan oturma hakkı hükümleri, aile mahkemesi tarafından onaylandığında, bu karar doğrultusunda ilgili eş lehine oturma hakkı tesis edilmesi mümkündür. Mahkeme kararının kesinleşmesi üzerine tapuya tescil edilerek hukuki geçerlilik kazanır.
Oturma Hakkının Kapsamı ve Özellikleri
Oturma hakkının içeriği, yani hak sahibinin bu hakka konu taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri, esas itibarıyla hak sahibinin şahsi ihtiyaçları çerçevesinde şekillenir. Bununla birlikte, hak sahibine tanınan bu yetkiler; yasal düzenlemeler, hakkın doğumuna kaynaklık eden hukuki işlem veya taraflar arasında yapılan anlaşmalar ile sınırlandırılabilir.
Sükna Hakkının Özellikleri
Sükna hakkı, hem hak sahibi hem de taşınmaz maliki açısından önemli sonuçlar doğuran sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hakkın temel nitelikleri şöyledir:
- Şahsa Sıkı Sıkıya Bağlı Olması: Sükna hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olup, çoğunlukla belirli bir birey lehine tesis edilir. Bu kişi çoğu zaman malikin kendisi, eşi ya da aile bireylerinden biri olabilir.
- Devredilmezlik ve Mirasla İntikal: Bu hak kural olarak üçüncü kişilere devredilemez. Ancak istisnai olarak sükna hakkı, hak sahibinin vefatı hâlinde mirasçılarına geçebilir; bu durum, hakkın tesis şekline ve taraflar arasındaki iradeye göre değişiklik gösterebilir.
- Süre ile Sınırlı Olabilir: Sükna hakkı, ya belirli bir zaman dilimiyle sınırlı olacak şekilde ya da hak sahibinin yaşam süresi boyunca geçerli olmak üzere kurulabilir. Hakkın süresi, tarafların iradesine ve somut ihtiyaca bağlı olarak tayin edilir.
- Mülkiyet Hakkına Halel Getirmez: Bu hak, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Malik, mülkiyet hakkının tüm yetkilerini muhafaza ederken, hak sahibi yalnızca kullanım (oturma) yetkisine sahip olur.
- Sınırlamalar ve Sorumluluklar: Sükna hakkının kullanımı, çeşitli sınırlamalara tabi tutulabilir ve hak sahibine bazı bakım ya da onarım yükümlülükleri yüklenebilir. Bu yükümlülüklerin kapsamı, sözleşme ile belirlenebileceği gibi, kanundan da doğabilir.
Oturma Hakkının Süresi
Oturma hakkının süresi, bu hakkın kişisel niteliği gereği sınırlı ve belirli çerçevede düzenlenmiştir. Kanunen, oturma hakkı kural olarak hak sahibinin yaşamı süresince geçerlidir ve ölümle birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar, aralarında yapacakları bir sözleşmeyle oturma hakkını belirli bir süreyle sınırlı olarak da tesis edebilir. Bu durumda, sürenin açıkça belirtilmesi ve tapu siciline işlenmesi zorunludur. Belirlenen sürenin dolmasıyla birlikte, oturma hakkı herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın sona erer. Süreli veya süresiz olarak kurulmuş olsun, hakkın kullanım süresi, taşınmaz maliki ile hak sahibi arasındaki menfaat dengesini sağlamak açısından önem arz eder.
Mirasçılık Nedeniyle Oturma Hakkı
Miras hukukunda sağ kalan eşin korunması, Türk Medeni Kanunu’nun temel hedeflerinden biridir. Bu bağlamda, eşin ölen eşe ait konutta oturma ihtiyacı, özel düzenlemelerle güvence altına alınmıştır. Ancak bu durum, klasik anlamda şahsi bir hak olan sükna (oturma) hakkıyla karıştırılmamalıdır. Bu yazımızda, mirasçılık ilişkisi çerçevesinde sağ kalan eşin oturma hakkı incelenecek; sükna hakkı ile arasındaki farklara ve yasal dayanaklara değinilecektir.
Sükna hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 823 ve devamı maddelerinde düzenlenen sınırlı aynî haklardan biridir. Bu hak, bir kişiye başkasına ait bir taşınmazda oturma imkânı tanır. Şahsa sıkı sıkıya bağlı olması nedeniyle mirasla geçmez ve yalnızca hak sahibi yaşadığı sürece geçerlidir.
Sağ kalan eşin, ölen eşe ait konutta yaşama ihtiyacı özel bir koruma alanı oluşturur. Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesine göre, eşin barınma ihtiyacının karşılanması için şu düzenleme yer alır: TMK m.652 – “Mirasın paylaşılması sırasında, sağ kalan eşin, birlikte yaşadıkları konutta oturma veya ev eşyasını kullanma konusunda korunmaya değer bir yararı varsa, kendisine intifa veya oturma hakkı tanınmasına hâkim tarafından karar verilebilir.” Bu hüküm uyarınca, sağ kalan eş lehine oturma hakkı tesis edilebilir; fakat bu hak mirasla doğrudan kazanılan bir hak değil, mirasın paylaşımı sürecinde hâkimin takdirine bağlı olarak tanınan bir haktır.
Oturma Hakkının Sona Erme Sebepleri Nelerdir?
Her ne kadar Türk Medeni Kanunu’nda oturma hakkının sona erme sebepleri açıkça düzenlenmemişse de, MK m. 823/3 gereğince, intifa hakkının sona ermesine neden olan durumlar oturma hakkı için de geçerlidir.
1- Taşınmazın Yok Olması: Taşınmazın tamamen yok olması veya oturulamayacak derecede harap hale gelmesi durumunda oturma hakkı sona erer. Ancak yapının sadece bir bölümü zarar görmüşse ve kalan kısım hak sahibinin konut ihtiyacını karşılayabiliyorsa, hak bu kısım üzerinde devam eder. Malik, taşınmazı yeniden inşa etmek zorunda değildir; ancak yeniden yapılması durumunda oturma hakkı yeni yapı üzerinde yeniden doğar. Taşınmazdan elde edilen bir bedel varsa, hak bu değer üzerinde devam edebilir.
2- Kamulaştırma: Kamulaştırma ile taşınmaz özel mülkiyetten çıktığında oturma hakkı sona erer (MK m. 798/2). Ancak malike ödenen bedel üzerinde oturma hakkı devam edebilir. Kamulaştırmadan vazgeçilmesi ve taşınmazın geri verilmesi durumunda ise hak yeniden canlanır. Taşınmazın satışında ise oturma hakkı sona ermez, satış yükümlü olarak gerçekleştirilir.
3- Mahkeme Kararı: Hak sahibi, oturma hakkının terkini borcunu yerine getirmezse, malik mahkeme kararıyla terkin sağlayabilir. Bu durumda sicil dışı sona erme gerçekleşmiş olur ve yapılacak terkin açıklayıcı niteliktedir.
4- Cebri İcra: Taşınmaz, malikin borçları nedeniyle cebri icra yoluyla satıldığında, eğer oturma hakkından önce gelen bir rehin hakkı mevcutsa, bu hak oturma hakkını sona erdirebilir. Bu takdirde oturma hakkı tapudan terkin edilir.
5- Sürenin Dolması ve Ölüm: Belirli süreyle kurulan oturma hakkı sürenin sonunda, süresiz olan ise hak sahibinin ölümüyle sona erer. Oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlıdır ve mirasçılara geçmez. Gaiplik kararı da ölümle aynı sonucu doğurur. Bu hallerde terkin yalnızca açıklayıcı nitelik taşır.
6- Terkin: Oturma hakkının sona ermesi bazı hallerde tapu sicilinde terkinle gerçekleşir. Sürenin dolması, ölüm veya hak sahibinin vazgeçmesi durumlarında malik de terkini talep edebilir. Ancak, vazgeçme halinde hak sahibinin yazılı muvafakati gerekir; bu olmazsa malik mahkemeye başvurmak zorundadır. Hak sahibi terkini bizzat talep ettiğinde ise terkin kurucu nitelik kazanır.
Oturma Hakkı ve Kira Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?
Sükna (oturma) hakkı ile kira arasındaki temel farklar, hukuki dayanaklarından kullanım sürelerine, mülkiyet ilişkilerinden sorumluluklara kadar birçok açıdan ayrışır.
Sükna hakkı, genellikle bir mülk sahibinin aile bireyleri gibi yakınlarına tanıdığı, kişisel nitelikte ve çoğunlukla ömür boyu süren bir kullanım imkanıdır. Buna karşılık kira, mülk sahibiyle kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanan, süreli ve ticari bir ilişkidir.
Sükna hakkı, mülkiyet hakkını içermez ancak mülk el değiştirse bile kullanım hakkı devam edebilirken, kiracının hakkı sözleşme süresiyle sınırlıdır ve genellikle mülkün satışıyla sona erebilir.
Sükna hakkı sahibi çoğunlukla bakım ve onarımdan sorumlu tutulmazken, kiracılar hem kira ödemek hem de belirli yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlüdür. Ayrıca sükna hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı olup devredilemezken, kira sözleşmeleri belirli koşullarda başka birine devredilebilir.
Bu yönleriyle her iki hak da bir taşınmazı kullanma imkânı sunsa da, dayandıkları hukuki zemin, taraflara sağladığı hak ve yükümlülükler ile kullanım süreleri bakımından birbirinden oldukça farklıdır.
Oturma Hakkı Devredilebilir Mi, Mirasla Geçer Mi?
Şahıs lehine irtifak( şahsi irtifak) hakkı, belli bir kişi lehine kurulan irtifaklardır. Bunlar başkasına devir ve temlik edilemez, miras yoluyla geçmez. Şahsi irtifaklar, intifa hakkı ve sükna (oturma) hakkıdır.
Oturma hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre kişiye sıkı sıkıya bağlı, şahsi bir irtifak hakkıdır ve kural olarak sadece hakkı kazanan kişi tarafından kullanılabilir. Bu nedenle oturma hakkı başkasına devredilemez ve miras yoluyla intikal etmez. Hakkın sahibi vefat ettiğinde oturma hakkı da kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar arasında aksi kararlaştırılmışsa ya da belirli şartlar altında intifa hakkına benzer bir şekilde düzenlenmişse, sınırlı istisnalar söz konusu olabilir. Bu yönüyle oturma hakkı, hem devredilemezlik hem de mirasla geçmemesi bakımından oldukça kişisel bir hak niteliği taşır.
Oturma Hakkı Nasıl Kaldırılır?
Sükna hakkı, bir kişiye başkasına ait bir taşınmazda oturma yetkisi tanıyan sınırlı ayni haklardandır. Ancak bu hak mutlak nitelikte olmayıp, bazı durumlarda mahkeme kararıyla kaldırılabilir. Özellikle hak sahibinin bu hakkı kötüye kullanması örneğin taşınmaza zarar vermesi, hakkı devretmeye çalışması veya huzur bozucu davranışlarda bulunması, kaldırma sebebi olabilir.
Taşınmaz maliki ya da ilgililer, bu durumu belgeleyerek mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, hakkın kullanım amacına aykırılığını ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak, sükna hakkının devamının uygun olup olmadığına karar verir. Ayrıca, taraflar arasında yapılan kullanım sözleşmesine aykırılık ya da feragat gibi durumlar da hakkın kaldırılmasını gerektirebilir.
Sonuç olarak, sükna hakkı kişisel bir ayni hak olmakla birlikte, kötüye kullanım ve malik haklarının ihlali halinde mahkeme tarafından sona erdirilebilir. Bu da taşınmazın korunması ve hukuki dengenin sağlanması açısından önem taşır.
Tapuda Ölünceye Kadar Oturma Hakkı Nasıl Yapılır?
Ölünceye kadar oturma hakkı, kişinin hayatı boyunca belirli bir taşınmazda oturma yetkisini güvence altına alan şahsa sıkı sıkıya bağlı bir irtifak hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri doğrultusunda, tapu siciline şerh verilmek suretiyle resmi olarak tesis edilebilir.
Uygulamada genellikle, yaşlı bireylerin kendi mülklerini devrederken, yaşamlarının sonuna kadar o taşınmazda kalma güvencesini teminat altına almak amacıyla tercih ettikleri bir yöntemdir.
Hak, resmi senetle tapu müdürlüğü nezdinde düzenlenmeli ve hem taşınmaz maliki hem de oturma hakkı sahibi tarafından imzalanmalıdır. Tapu kütüğüne “ölünceye kadar oturma hakkı” şeklinde açıkça kayıt düşülmesi, hakkın geçerliliği ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından zorunludur.
Bu hak, sadece belirlenen kişi lehine geçerli olup devredilemez; hakkın sahibi vefat ettiğinde kendiliğinden sona erer.
Uygulamada sıkça, bağışlama, satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi işlemlerle birlikte tesis edilmesi nedeniyle hem borçlar hukuku hem de eşya hukuku açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken bir hukuki düzenlemedir.
Hisseli Evde Oturma Hakkı Nasıl Belirlenir?
Hisseli bir taşınmazda oturma hakkı, kural olarak tüm hissedarların ortak rızasıyla belirlenir; çünkü her bir paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahiptir. Bu kapsamda, bir paydaşın taşınmazın belirli bir bölümünü tek başına ve sürekli olarak kullanabilmesi için diğer hissedarların açık iznine veya yazılı bir kullanım protokolüne ihtiyaç vardır.
Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, paydaşlardan biri mahkemeye başvurarak taşınmazın kullanım şeklinin yargı yoluyla düzenlenmesini talep edebilir. Mahkeme, somut olayın şartlarına göre hakkaniyete uygun bir kullanım planı belirler. Tapuya tescilli bir intifa ya da sükna hakkı bulunmadıkça, hiçbir hissedar taşınmazın tamamı üzerinde tek taraflı oturma yetkisine sahip değildir.
Oturma Hakkı Sözleşmesi Örneği
TARAFLAR:
1. Oturma Hakkı Tesis Eden Taşınmaz Maliki (Bundan sonra “Malik” olarak anılacaktır):
Adı Soyadı : [Ad Soyad]
T.C. Kimlik No : [TCKN]
Adres : [Adres]
2. Oturma Hakkı Lehtarı (Bundan sonra “Lehtar” olarak anılacaktır):
Adı Soyadı : [Ad Soyad]
T.C. Kimlik No: [TCKN]
Adres : [Adres]
Konu : İşbu sözleşmenin konusu, malik adına kayıtlı bulunan ve aşağıda açıkça tanımlanan taşınmaz üzerinde, lehtar lehine şahsi nitelikte ve devredilemez bir oturma hakkı (sükna hakkı) tesis edilmesine ilişkin usul ve esasların düzenlenmesidir.
3.Taşınmaz Bilgileri :
Taşınmazın Açık Tanımı:
İli : [İl]
İlçesi : [İlçe]
Mahallesi/Köyü: [Mahalle/Köy]
Ada No : [Ada]
Parsel No : [Parsel]
Bağımsız Bölüm: [Daire/kat bilgisi]
Madde 1 – Oturma Hakkının Tesis Edilmesi
İşbu sözleşme ile malik, mülkiyeti kendisine ait yukarıda tanımlanan taşınmazın belirli bir bölümünü (örneğin 2. kattaki 3 nolu bağımsız bölüm) lehtarın kişisel kullanımı için tahsis etmeyi kabul eder. Bu kullanım hakkı sadece lehtarın bizzat oturmasına yönelik olup, başkalarına devri, kiraya verilmesi veya kullanımına tahsisi mümkün değildir.
Madde 2 – Hakkın Süresi ve Niteliği
Bu sözleşmeyle tesis edilen oturma hakkı şahsi nitelikte olup, lehtarın sağ olduğu müddetçe geçerlidir. Lehtarın vefatı halinde kendiliğinden sona erer. Bu hak devredilemez, mirasçılara geçmez ve satılamaz.
Madde 3 – Tapuya Şerh Verilmesi
Taraflar, işbu sözleşme doğrultusunda tesis edilen oturma hakkının, Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesi gereğince tapu siciline şerh edilmesini kabul ve taahhüt ederler. Malik, bu işlemin gerçekleşebilmesi için gerekli tüm belgeleri temin ederek Tapu Müdürlüğü nezdinde işlem yapmayı taahhüt eder.
Madde 4 – Kullanım Koşulları
Lehtar, oturma hakkını tahsis edilen bölümde yalnızca ikamet amacıyla kullanacaktır. Taşınmazı amacı dışında kullanamaz, yapısal değişiklik yapamaz. Olağan bakım ve küçük onarımlar lehtar tarafından, esaslı onarımlar ve taşınmaza ilişkin vergi, sigorta vb. yükümlülükler malik tarafından karşılanır.
Madde 5 – Hakkın Sona Ermesi
Oturma hakkı, aşağıdaki hallerde sona erer:
a) Lehtarın ölümü,
b) Tarafların karşılıklı yazılı anlaşması,
c) Lehtarın hakkından feragati,
d) Hakkın kötüye kullanılması nedeniyle mahkeme kararı ile feshi,
e) Taşınmazın tamamen yok olması.
Madde 6 – Uyuşmazlıkların Çözümü
Taraflar arasında işbu sözleşmeden doğabilecek her türlü uyuşmazlığın çözümünde [Taşınmazın bulunduğu yer] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
Madde 7 – Yürürlük ve İmzalar
İşbu sözleşme, taraflarca …/…/… tarihinde [şehir]’de iki nüsha olarak imzalanmış olup, bir nüshası tapu işlemlerine esas olmak üzere kullanılacaktır.
Malik : Lehtar :
Ad Soyad: Ad Soyad:
İmza : İmza :
