Son dönemde kira ilişkilerinde sıklıkla karşılaşılan ve Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) kayıt dışı ekonomiyle mücadele çerçevesinde önem verdiği konulardan biri, kira ödemelerinin elden yapılması ve bunun beraberinde getirdiği cezai yaptırımlardır. Özellikle 2025 yılı itibarıyla bu konuda artan farkındalık ve denetimler, hem mal sahipleri hem de kiracılar için önemli hukuki ve mali sonuçlar doğurabilmektedir.
2025 yılı itibarıyla, kira gelirlerinin kayıt altına alınmasına yönelik Gelir İdaresi Başkanlığı’nın denetimleri ve uyguladığı yaptırımlar önemli ölçüde sıkılaşmıştır. Özellikle kira bedelinin elden tahsil edilmesi durumunda gündeme gelen özel usulsüzlük cezaları, hem mal sahipleri hem de kiracılar açısından bilinmesi gereken kritik bir hukuki ve mali konudur.
Bu makalede, kirayı elden vermenin 2025 yılı özelindeki hukuki sonuçları, uygulanan idari cezalar, mevzuatın dayanak hükümleri ve olası istisnai durumlar detaylı bir şekilde incelenecektir.
Kirayı Elden Vermenin Cezası
Konutlara ilişkin kira gelirlerinin 500 TL ve üzerindeki kısmının, 17/10/2024 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca banka veya PTT gibi finansal kurumlar aracılığıyla tahsil edilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu düzenleme, temelini 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 8. maddesi ve devamı hükümlerinden almakta olup kayıt dışı ekonomik faaliyetlerin önlenmesi ve vergi gelirlerinin güvence altına alınması amacını taşımaktadır.
Bu zorunluluğa aykırı hareket eden mükelleflere uygulanacak cezai yaptırım ise yine Vergi Usul Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir.
Vergi Usul Kanunu’nun 352. maddesine göre;
“Belirlenen zorunluluğa aykırı olarak, mal ve hizmet satış bedellerinin veya kira ödemelerinin banka ve benzeri finansal kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilmemesi halinde, her bir işlem için özel usulsüzlük cezası kesilir.”
2025 Yılı Ceza Tutarları
2025 yılı itibarıyla yeniden değerleme oranları dikkate alınarak belirlenen özel usulsüzlük cezası tutarı, her bir yasa dışı işlem için (yani her bir ay elden yapılan kira ödemesi için ayrı ayrı) 3.000 TL’ye kadar idari para cezası olarak uygulanabilmektedir. Bu ceza, doğrudan kira gelirini beyan etme ve tahsil etme yükümlülüğü bulunan ev sahibine yöneliktir ve kira gelirinin kayıt dışı bırakıldığı veya banka dışı yöntemlerle tahsil edildiği her ay için ayrı ayrı kesilmektedir.
Neden Kira Ödemelerini Elden Yapmamalısınız?
Kiracılar açısından doğrudan Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından uygulanan bir idari para cezası söz konusu olmasa da, kira borcunun ödendiğinin ispatı hukuki süreçlerde öneme sahiptir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 100. maddesi bu durumu açıkça düzenlemektedir:
“Borçlunun borcunu ifa ettiğini ispat yükü kendisine aittir.”
Bu hüküm gereğince, elden yapılan ve herhangi bir resmi belgeyle (banka dekontu, PTT makbuzu vb.) tevsik edilemeyen kira ödemelerinde, kiracının borcunu ifa ettiğini kanıtlaması çoğu zaman imkansız hale gelmektedir. Bu durum, kiracıların aşağıdaki olumsuz sonuçlarla karşılaşmasına neden olabilir:
- Haksız yere icra takibine maruz kalma: Malik, ödemenin yapılmadığını iddia ederek icra takibi başlatabilir ve kiracının ödeme yaptığını ispatlayamaması durumunda haksız bir şekilde borçlu duruma düşebilir.
- Hakkında tahliye davası açılması: Ödenmeyen kira gerekçesiyle malik tarafından tahliye davası açılabilir ve kiracının ödeme yaptığını ispatlayamaması halinde mahkeme aleyhine karar verebilir.
- Mahkemeler nezdinde aleyhine hüküm verilmesi: Kira alacağı davalarında, ödemenin belgelenememesi kiracının aleyhine delil olarak değerlendirilir ve mahkeme kiracıyı ödeme yapmaya mahkum edebilir.
Dolayısıyla kiracıların kira borcunu banka veya PTT gibi kayıtlı kanallar aracılığıyla ödeyerek ödemeyi belgelemeleri, ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçmek adına kritik bir öneme sahiptir.
Kira Ödemeleri Nasıl Yapılması Gerekir?
Yasal düzenlemelere uygun ve tarafların haklarını güvence altına alacak şekilde kira ödemelerinin, 500 TL sınırını aşması halinde, yalnızca aşağıdaki yöntemlerle gerçekleştirilmesi zorunludur:
- Banka havalesi/EFT: Tercihen ödeme açıklamasına “… ayı kira bedeli” ibaresi eklenmelidir.
- PTT aracılığıyla ödeme: PTT şubeleri üzerinden yapılan ödemeler de yasal olarak geçerlidir.
- Otomatik ödeme talimatı: Banka hesabından düzenli olarak yapılan otomatik ödeme talimatları da uygun bir yöntemdir.
- Banka ATM’sinden yatırılan ve dekontla ispatlanan ödemeler: ATM üzerinden yapılan nakit yatırmalarda da mutlaka dekont alınmalı ve saklanmalıdır.
Kira ödemesinin üçüncü bir kişi (örneğin kiracının yakını) aracılığıyla yapılması durumunda, mal sahibinin bu duruma açık rızası bulunmalı ve işlem mutlaka dekont veya benzeri bir belge ile tevsik edilmelidir.
Kirayı Elden Verme Durumunda İspat Yükümlülüğü Kimdedir?
Kira ödemesini yapan kiracının, bu ödemeyi banka dekontu, resmi makbuz, banka hesap hareketleri veya noter onaylı belgeler gibi güvenilir ispat vasıtalarıyla belgelemesi, olası hukuki ihtilafların önüne geçmek açısından kritik bir öneme sahiptir. Dolayısıyla kiranın elden verilmesi durumunda ispat yükümlülüğü kiracıya aittir. Özellikle aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Sözlü beyanlar veya tanık anlatımları: Yazılı bir delilin (ödeme belgesi) yokluğunda, sözlü beyanlar veya tanık anlatımları mahkemeler nezdinde tek başına yeterli delil olarak kabul edilmeyebilir.
- İmzalı makbuz: Eğer elden ödeme yapılmışsa ve bir makbuz alınmışsa, bu makbuzun mal sahibi tarafından verildiği kesin olarak kanıtlanmalıdır. Mümkünse, bu tür makbuzların noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylatılması ispat gücünü artıracaktır.
İstisnai Durumlar Var Mıdır?
Kira ödemesinin elden yapılmasının yasal olarak kabul edilebileceği istisnai durumlar oldukça sınırlıdır. Bu durumlar genellikle zorunluluk arz eden hallerdir. Bankacılık hizmetlerinin ulaşmadığı ücra köy veya mezra gibi yerleşim yerlerinde, teknik imkansızlık nedeniyle kira ödemesi elden yapılabilir. Ancak bu istisnai durumda dahi, mal sahibi tarafından düzenlenmiş, tarih ve imza içeren yazılı bir makbuzun mutlaka alınması gerekmektedir. Bu makbuz, ödemenin yapıldığını gösteren tek delil olacaktır.
Unutulmaması gereken, bu tür istisnai hallerde dahi elden ödeme olağan bir yöntem olarak kabul edilmez. Maliye idaresi ve yargı mercileri, bankacılık sistemine erişimin mümkün olduğu yerlerde elden ödeme yapılmasını yasal düzenlemelere aykırı olarak değerlendirmektedir.
Cezalar Nasıl Uygulanır ve Kim Tarafından Denetlenir?
Kira gelirlerinin yasalara uygun beyan edilip edilmediği ve ödemelerin doğru yöntemlerle yapılıp yapılmadığına ilişkin denetimler, öncelikle Gelir İdaresi Başkanlığı ve bağlı vergi daireleri tarafından titizlikle yürütülmektedir. Bu denetimler kapsamında:
- Kira gelirlerinin yıllık beyannameleri ile banka kayıtları karşılaştırılır. Özellikle yüksek tutarlı kira gelirleri ve elden yapılan şüpheli tahsilatlar mercek altına alınabilir.
- Eksik beyan veya elden ödeme tespiti halinde geriye dönük vergi tarhiyatı yapılır. Bu, ödenmesi gereken vergi tutarının yeniden hesaplanması anlamına gelir.
- Vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve yukarıda belirtilen özel usulsüzlük cezası birlikte uygulanabilir. Bu durum, mükellefler için ciddi mali yükümlülükler doğurabilir.
Vergi mükelleflerinin, kendilerine tebliğ edilen vergi cezalarına karşı yasal hakları bulunmaktadır. Bu kapsamda, tebliğ edilen cezalara karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açma hakkı mevcuttur. Ancak dava sürecinde ödemenin yasal yöntemlerle yapıldığının veya istisnai bir durumun varlığının güçlü delillerle ispatlanması gerekmektedir.
Özetle;
2025 yılı itibarıyla, kira ödemelerinin yasal olarak belirlenen banka veya finansal kurumlar dışındaki yöntemlerle yapılması, hem mal sahibi hem de kiracı açısından önemli hukuki ve mali riskler taşımaktadır. Elden yapılan ödemelerin güvenilir bir şekilde belgelendirilmesinin zorluğu, tarafların yasal haklarını kaybetme riskini artırmakta ve mal sahiplerinin idari yaptırımlarla karşılaşmasına neden olabilmektedir.
Bu nedenle, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından kira tahsilat yöntemlerine kadar her aşamanın mevcut mevzuata uygun bir şekilde yürütülmesi büyük önem arz etmektedir. Elden kira ödemesi yapmak yerine kayıtlı ve belgelendirilebilir ödeme yollarının tercih edilmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların ve cezai yaptırımların önlenmesi açısından zaruri bir gerekliliktir.
