Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenin hem de kiracının belirli bir süre boyunca hak ve yükümlülüklerini karşılıklı olarak taahhüt altına aldığı, iki tarafa borç yükleyen önemli hukuki işlemlerdir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleriyle sıkı bir şekilde düzenlenen bu ilişkide, sözleşmenin süresinden önce, haklı bir sebep olmaksızın kiracı tarafından erken tahliye edilmesi, borca aykırılık teşkil eder. Bu durum, yalnızca bir sözleşme ihlali olmakla kalmaz; aynı zamanda kiraya verenin, sözleşme bitimine kadar elde etmeyi umduğu kira gelirinden mahrum kalmasına yol açarak zarara uğramasına neden olur.
Bu makalenin ilerleyen bölümlerinde, kiracının erken tahliye durumunda ne tür bir sorumluluk altına girdiği ve bu sorumluluğun hukuki sınırlarının neler olduğu detaylıca ele alınacaktır.
Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?
Kira sözleşmesinin sona erme zamanı, sözleşmenin belirli süreli olup olmamasına bağlıdır; konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin bitimi bakımından, kira sözleşmesinin yenilenmesinden 15 gün öncesinde bildirim yapmadıkça sözleşmeyi bir yıl daha uzatır ve kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini feshedebilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak sonlandırılabilir veya her iki tür sözleşme de kiracının tahliye taahhüdü, kiranın ödenmemesi, ev sahibinin ihtiyacı, yeniden inşa gibi Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen haklı tahliye nedenlerinden biriyle süresinden önce sona erebilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir.
TBK’nın 347. Maddesinde; “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmasıyla sona erer; aksi halde sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak fesih yapamaz; ancak 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, uzayan her yılın bitiminden en az 3 ay önce bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
TBK m.347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. TBK m.347/1. Fıkrasının 3. Cümlesinde kira süresinin bitiminden itibaren 10 yıl geçmesi halinde kiraya verenin üç ay önceden bildirimde bulunması gerekmektedir.
Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından kiracıya ve kiraya verene sözleşmeyi sona erdirebilme yetkisi verilmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmesini kiracı her zaman feshedebilecektir. Bunun için haklı bir nedene ihtiyacı olmadığı gibi, sebep göstermek zorunda da değildir. Böyle bir feshin tazminat sorumluluğu da yoktur. Ancak kiralayanın sözleşmeyi feshedebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekmektedir. Kiralayan bu sürenin geçmiş olmasıyla beraber haklı nedene dayanmak zorunda olmayıp, fesih sürelerine uymak zorundadır. Kiraya veren belirlenen sürenin sonu için veya altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyarak sözleşmeyi feshetmelidir.
Kiracı, Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkabilir Mi?
Kiracı, kural olarak kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca evi kullanmakla ve kira ödemelerini yapmakla yükümlüdür. Ancak haklı ve geçerli nedenler varsa akdedilmiş kira sözleşmesi süresinin sonunu beklemeksizin kiralanan konuttan ayrılması mümkündür.
TBK m.331 – “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Kiracı ilgili kanun maddesine dayanarak haklı bir nedenin doğması halinde kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Örnek verecek olursak evin yaşanamayacak bir hale gelmesi (ciddi bir tadilat ihtiyacı, rutubet, su baskını, güvenlik tehlikesi vs.), tayin, hastalık (tedavi gerekliliği), mücbir sebepler, ev sahibinin evi sürekli kontrol etmesi gibi nedenlerle kiracı evi tahliye edebilmektedir. Ancak, kiracının sözleşme süresi dolmadan ve sebepsiz yere kiralananı tahliye etmesi durumunda, bu eylem kiraya verenin zararlarının doğmasına yol açabilir. Bu gibi bir haksız fesih neticesinde, kiracı, Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, kiraya verenin uğradığı zararları tazmin etme yükümlülüğüyle karşı karşıya kalacaktır. Tahliye hakkı saklı olmakla birlikte, sebepsiz erken tahliyenin sonuçları kiracının sorumluluğundadır.
Kiracı, 1 Yılı Dolmadan Evden Çıkarsa Hukuki Olarak Sonuçları Ne Olur?
Kiracının kiralananı kullanmak istememesi hali TBK’nın 325. Maddesinde düzenlenmiştir. Kiralananın kullanılmaması, TBK’nın 1. Ayrımında genel hükümler bölümünün “özel durumlar” faslında ve TBK’nın 325. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddede aynen;
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
TBK m.325 hükmü her türlü kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı olarak feshi halinde bu maddenin uygulama alanı yoktur. Kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshi halinde kiracının erken tahliyeden dolayı sorumlu tutulması düşünülemez. Kira sözleşmelerinde kiracıya önceden haber vermek ve belli bir süre sonunda tahliye şartı ile erken fesih hakkı tanınabilir. Sözleşmeye uygun olarak fesih bildirimi yapılmış ve süresinde tahliye gerçekleştiği takdirde, kiracının erken tahliye nedeniyle kira borcu olmayacaktır. Fesih bildirimi sözleşmeye uygun yapılmadığı takdirde makul süre, tahliyeden itibaren sözleşmede yazılı süre olarak kabul edilecektir.
Eğer usulüne uygun olarak fesih yapılmaz ise bu takdirde kiracı sözleşmede yazılı süre ile sınırlı erken fesih tazminatından sorumlu olacaktır. Süre konulmamış ise makul süre bilirkişi incelemesi ile belirlenecektir. Erken fesih nedeniyle kiracının tazminattan muaf tutulabilmesine dair sözleşme hükümleri de geçerli olabilecektir. Fesih bildirimi sözleşmeye uygun yapıldığı takdirde makul süre, tahliye tarihinden itibaren hesap edilmelidir. Kira sözleşmesi ancak makul sürenin dolması ile son bulur. Kiralayanın makul süre içinde yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bir tarzda kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı giderleri kira bedelinden indirmek zorundadır.
Kiraya Verenin Erken Tahliye Sebebiyle Uğradığı Zararın Tazmini
Ancak, kira ilişkisi devam ederken tek taraflı fesih yetkisi kanunen kendisine tanınmamış olan kiracının, kiraya veren tarafın onayı ve bilgisi dışında hareket etmesi ve bu eylemini haklı kılacak geçerli bir nedene dayandırmaması, sözleşmenin ihlali anlamına gelen bir haksız fesih teşkil eder. Böylesi bir durumda kiracının erken tahliyesi, kiraya verenin yeni bir kiracı bulana kadar uğrayacağı kira bedeli kaybı veyahut aidat bedeli gibi maddi zararların ortaya çıkmasına sebep olur ve kiracı bu zararları tazminle sorumludur.
TBK m.324 :“Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” Bu kanun maddesine göre, kiracı erken tahliye halinde kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilecek süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Tahliye tarihinden itibaren kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenir ve bu süre boyunca kiracının sorumlulukları devam eder. Kiracının sorumluluğu, anahtar teslimini takiben başlayacak olan makul süre boyunca devam edecektir. Bu süreçte kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir ve hesaplamalar bu şekilde yapılır.
Kiracı, Sorumluluktan Kurtulmak Adına Nasıl Bir Yol İzlemeli?
Kiracı erken tahliyeden kaynaklı sorumluluğunu bertaraf etmek adına yeni kiracı bulma teklifinde bulunabilir. Kiralayan kiracı bulma teklifini düşünmek isterse makul süre kiralanın bulunduğu yere göre değişkenlik göstermektedir. Yeni kiracı teklifinin değerlendirilmesinde objektif ölçütler kadar sübjektif ölçütlerde kiralayan tarafından değerlendirilebilecektir. Yeni kiracı kiralayandan daha iyi şartlar talep edemez. Mevcut kiracı yeni kiracı bulma teklifi kiralayan tarafından kabul edilmezse kiracının borcu sona erecektir.
Sözleşme Süresi Dolmadan, Ev Sahibi Kiracıyı Mülkten Çıkarmak İsterse Ne Olur?
Yürürlükteki bir kira sözleşmesi, kiracıya kiralanan yerde kalma güvencesi sağlar. Ev sahibi, sözleşme süresi boyunca, geçerli ve haklı bir hukuki neden ortaya çıkmadıkça kiracıyı mülkten çıkaramaz. Kiracının rızası olmadan veya yasal şartlar oluşmadan yapılan tahliye talepleri kiracı için bağlayıcı değildir. Ev sahibinin fiili müdahale yoluyla veya tek taraflı iradeyle tahliye gerçekleştirmeye çalışması kesinlikle hukuka aykırıdır.
Tahliye işlemi, yalnızca usulüne uygun olarak açılan bir dava sonucunda, mahkeme kararıyla ve bu kararın icra organlarınca infaz edilmesiyle mümkündür. Kiracının konuttan çıkarılması, tamamen yargısal bir süreç gerektirir. Ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan ve sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz. Ancak 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye davası açmak adına sözleşmeyi feshedebilir. Ancak TBK m.347/3 hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarının genel hükümlere göre sonlandırılabileceği “Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilirler.” cümlesi ile ifade edilmiştir.
Kira sözleşmesine konu taşınmazın, kiracı tarafından özenle kullanma mükellefiyetine aykırılık halinde kiralayanın sözleşmeyi fesih hakkı saklı tutulmuştur. Kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesine örnek olarak, kiracının kira bedellerini ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içerisinde kendisine iki haklı ihtarname gönderilmesi halinde kiraya veren tarafından haklı nedenle tahliyesi talep edilebilecektir.
Yine kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi TBK m.350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.350/1 bendinde kiraya verenin veya yakınlarının; eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçekten ve samimi bir şekilde ihtiyaç duyması halinde belirli süreli sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yeni malikin gereksinimi başlıklı TBK m.351’de madde de bu madde işe bağlantılı olup taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sonlandırabilecektir.
TBK m.350/2 bendinde açıklandığı üzere kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla kapsamlı bir onarım, genişletme ya da değiştirme işleminin zorunlu olması ve bu işlemler süresince kiralananın kullanılamaz hale gelmesi durumunda, kiraya veren; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uygun olarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Son olarak kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak ve kiralananı teslim aldıktan sonra taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebine ilişkin icra takibi başlatabilir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine dayanır ve geçerli bir tahliye taahhüdü, kiraya verene sözleşmeyi mahkeme kararıyla sona erdirme imkânı tanır.
Erken Tahliye Tazminatı Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Kiracı ve kiraya veren ilişkilerinde, kiracının sözleşme süresi dolmadan evi veya iş yerini erken tahliye etmesi durumunda kiraya verenin uğradığı zararı karşılamak zorundadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının ödemekle yükümlü olduğu zarar, genellikle kira süresinin sonuna kadar olan kira bedelidir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve Yargıtay içtihatları, bu sorumluluğun kapsamını daraltarak, kiracının tazminat yükümlülüğünü sadece “makul bir süre” ile sınırlar.
Taşınmazı erken tahliye etse dahi kiracı, anahtarı teslim ettiği tarihten başlayarak, sözleşme süresinin tamamı yerine, makul görülen bir dönem boyunca kira bedelini ödemek durumundadır. Bu süre, kiraya verenin mülkü tekrar kiraya verebilmesi için gerekli olan zaman aralığını ifade eder ve genellikle bilirkişi raporu ile belirlenir. Uygulamada, bu süre çoğunlukla iki ila altı ay arasında değişmekle birlikte, her somut olayda farklılık gösterebilir. Ayrıca, bazı kira sözleşmelerine eklenen özel hükümler, bu makul süreyi kiraya verenin aleyhine kısıtlayabilir ve tazminat miktarını azaltabilir. Bu durum, taraflar arasında çıkabilecek ihtilafların çözümünde önemli bir rol oynar. Dolayısıyla, kira sözleşmesi hazırlanırken, makul süre ve tazminat yükümlülükleri açıkça ve dikkatlice düzenlenmelidir.
Kiracı Mülkten Erken Çıkarsa Depozito Alabilir Mi?
Kiracının, haklı bir sebep olmaksızın veya kira sözleşmesine aykırı bir şekilde sözleşme süresi bitmeden kiralanandan erken ayrılması yasal olarak mümkündür. Ancak bu durum, TBK m. 325 gereğince kiracının belli başlı tazminat yükümlülüklerini beraberinde getirir. Buna rağmen, kiracının erken tahliyesi tek başına ödenen depozitonun tamamının kiraya veren uhdesinde kalacağı anlamına gelmez.
Depozitonun temel amacı, kiralananın sözleşme sonunda hasarsız teslim edilmesini ve kiracıdan kaynaklanan borçların ödenmesini garanti altına almaktır. Bu nedenle, somut olayda şartlar oluşmuşsa, kiracı depozitonun iadesini talep etme hakkına sahiptir.
Kiracının kira sözleşmesinin süresinden önce tahliyesi durumunda, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmü uyarınca kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin bir kira kaybı alacağı doğmaktadır. Bu alacak, kira ilişkisinin sona ermesinden kaynaklanan özel bir talep hakkıdır. Diğer yandan, kiracının da kira sözleşmesinin başında teminat olarak ödediği depozito iade alacağı mevcuttur. Depozito alacağı, sözleşmesel taahhütlerin yerine getirilmesi şartıyla kiracıya iade edilmesi gereken ayrı bir hukuki yükümlülüktür.
Kiraya verenin kira kaybı zararı ve kiracının depozito iade alacağı hukuken birbirinden bağımsızdır. Kiraya verenin kira kaybı alacağı gerekçe gösterilerek, tek taraflı bir tasarrufla depozito iade yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırması veya keyfi olarak kesinti yapması mümkün değildir. Bununla birlikte, sözleşme tarafları , hukuki ihtilaftan kaçınmak amacıyla karşılıklı irade beyanlarıyla anlaşabilirler. Bu anlaşma çerçevesinde, kiracının erken tahliyesi nedeniyle oluşan kira kaybı zararı, kiracının depozito alacağından mahsup edilerek taraflar anlaşma yoluna gidebilir. Ancak bu uygulama, kiracının depozito üzerinde hiçbir hakkının kalmadığı veya baştan itibaren depozitoyu alamayacağı anlamına gelmemektedir; yalnızca iki farklı alacağın karşılıklı takas işlemidir.
Kiracı Evden Çıkacağını Kaç Ay Önceden Haber Vermelidir?
Kiracının, kiralananı tahliye etmeden önce kullanması gereken fesih bildirim süreleri, akdedilen kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık arz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kiracı, sözleşme süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı bildirimle fesih hakkını kullanmak zorundadır (TBK m. 347). Bu süreye uyulmaması halinde, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Öte yandan, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda kiracı sözleşmeyi kanuni fesih dönemlerine uyarak sona erdirebilir; bu kapsamda kiracının, kira sözleşmesini altı aylık fesih dönemlerinin sonu için en az üç ay önce yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir.
Kiracının bu kanuni ve sözleşmesel fesih bildirim sürelerine riayet etmemesi durumunda, kendisi açısından sözleşmenin devamına ilişkin hukuki sonuçlar doğar. Kiracı, kiraya verenin uğrayabileceği, kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira kaybı gibi zararları tazmin etmekle yükümlü olacaktır. Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiraları için fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması hukuki bir geçerlilik şartıdır.
Kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin hangi süre içinde yapılacağı taraflar arasında da düzenlenebilmektedir. Bu belirleme Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen asgari süreye aykırı olmamalıdır. Dolayısıyla, kira sözleşmesinde bir fesih bildirimi süresi öngörülmüşse, bu sürenin TBK’nın ilgili maddelerinde belirtilen asgari sürelerle çelişmemesi gerekir. Aksi halde, söz konusu hüküm kiracının aleyhine olduğundan dolayı geçersiz kabul edilir ve fesih bildirimi kanuni süreler dikkate alınarak değerlendirilir.
Ev Sahibinin Kirayı Almayı Kabul Etmemesi Durumunda Ne Yapılmalı?
Taşınmaz kira ilişkilerinde, kiracıyı tahliye etme amacıyla hareket eden ev sahibinin kötü niyetli davranışları, hukuki düzenin koruması gereken temel bir sorunsalı teşkil eder. Ev sahibi, borcun ifasını imkânsız kılmak maksadıyla, kira bedelini almaktan kasıtlı olarak imtina edebilir. Bu kaçınma, nakit ödemelerde adresi terk etmek veya bankacılık işlemlerinde hesapları işlevsiz kılmak gibi eylemlerle yapılabilir. Bu durum, ödeme iradesine sahip iyi niyetli kiracıyı, borçlu duruma düşürme ve dolayısıyla tahliye tehdidi ile karşı karşıya bırakır.
Türk Borçlar Hukuku, kiracının bu tür bir alacaklı temerrüdünden kaynaklanan haksız riski üstlenmesini engellemek
için kiracıyı korumaktadır. Tevdi Mahalli Tayini Davası olarak bilinen bu hukuki yol, kiracının, kira ödeme yükümlülüğünün doğduğu an itibarıyla, ödeme edimini yargı eliyle hukuken geçerli bir yere ifa etmesini sağlar. Tevdi mahalli tayini TBK 107. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu davanın ikamesiyle, kira bedeli mahkemece belirlenen bir tevdi mahalli aracılığıyla yatırılır. Bu yatırma işlemi, kiracının borcunu usulüne uygun olarak ödediği anlamına gelir ve ev sahibinin sırf ödemeden kaçınmaya dayanan tahliye taleplerini hukuken bertaraf eder. Bu ihtilafın çözümünde görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesi olup, dava, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu mekanizma, sözleşmesel güveni zedeleyen kötü niyetli eylemlere karşı kiracının en güçlü hukuki dayanağını oluşturur.
Kiracının Erken Tahliyesinde Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.09.2017T. ve 2017/13505-12321 Sayılı İlamı:
“Sözleşmeye ekli teslimat başlıklı belgeye el yazısı ile bila notu yazılı maddede “metro kargo kiralanan mülkü 2 ay önce haber vermek suretiyle boşaltma hakkına sahiptir.” Düzenlemesi yer almakta olup bu hüküm tarafları bağlar. Davacı kiracı bu hükme uymadan kiralananı tahliye etmiştir. Makul süre 2 aydan ibarettir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2017T. ve 2017/348-849 Sayılı İlamı:
“Taraflar arasında 20.05.2011 tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi mevcuttur. Kiralananın 20.07.2013 tarihinde tahliye edildiği ihtilafsızdır. Tahliye tarihi ile ihtarnamenin tebliğ tarihi arasında kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 7. Maddesinde öngörülen bir aylık süre bulunmamakta ise de davacının 20.07.2013 tarihine kadar olan kira bedellerini peşin ödediği ve bu tarihe kadar olan kira bedellerini istemediğine göre davacı kiracının taşınmazı 20.07.2013 tarihinde tahliye ettiğinin kabulü ile bir aylık ihbar süresine uyulduğunun kabulü gerekir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.02.2016T. 2014/13867 E. 2016/601 K. Sayılı İlamında:
“Dava kira ve aidat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Davalı sözleşmede ön görülen 2 yıllık süre dolmadan kira sözleşmesini haklı nedene dayanmadan feshetmiştir. Davalı kiracı henüz iki yıllık süre dolmadan sözleşmeyi feshettiğine göre davalının kiralananı erken tahliye ettiğinin kabulü gerekir. Erken tahliye halinde ise kiracı kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebilecek süre kira bedeli ile sorumludur. O nedenle mahkemece yapılacak iş tarafların tahliye tarihi olarak kabul ettiği 30.9.2011 tarihinden itibaren kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi ve davacının kazanılmış hakkı da gözetilerek belirlenen süre miktarı kadar kira bedeline ve aidat bedeline hükmedilmesi gerekirken iki yıllık süre dolduktan sonra uygulanması gereken ihbar koşulu esas alınarak karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
3 Aylık Kira Sözleşmesi Olur Mu?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinin süresi konusunda bir alt sınır kısıtlaması yoktur. Bu nedenle kısa süreli yapılacak kira sözleşmeleri hukuken geçerlidir. Taraflar aralarında anlaşarak 3 ay süre ile sözleşme yapabilirler. Ancak, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kanun koyucu kiracıyı korumaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sözleşmenin bitiminden 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzatılacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona ermez. Kira süresi kısa tutulmuş olsa dahi, kiraya verenin yalnızca sürenin bitmiş olmasına dayanarak kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Kiraya veren, ancak kanunda öngörülen haklı sebeplerin varlığı hâlinde veya on yıllık uzama süresinin bitiminde tahliye hakkını kullanabilir. Aksi halde, sözleşme kiracı lehine uzamaya devam eder.
6 Aylık Kira Sözleşmesi Olur Mu?
Türk Borçlar Kanunu kira sürelerine alt sınır getirmez; dolayısıyla 6 aylık belirli süreli bir sözleşme yapılması da tamamen geçerlidir. Ancak, 3 aylık sözleşmelerde olduğu gibi, sözleşmenin süresi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma ilkesini esas aldığından, 6 aylık süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimle çıkacağını beyan etmediği sürece, sözleşme uzamaya devam eder.
Dolayısıyla Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiracı on yıllık uzama süresi sona erene kadar sözleşme koruması altındadır. Kiraya verenin tahliye talebi, ancak kanunda sayılan haklı sebeplerin (konut ihtiyacı, esaslı tadilat, tahliye taahhüdü vb.) varlığı ve bunun yargı yoluyla ispatı halinde mümkün olabilir.
