Gayrimenkul HukukuMakalelerimiz

Kira Uyarlama Davası

Kira parasının öngörüldüğü kira dönemi henüz bitmemiş olsa da, hakim kira sözleşmesine müdahale ederek kira bedelini günün koşullarına uygun olacak şekilde uyarlayabilir.

Bu yazımızda kira uyarlama davasına ilişkin genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira sözleşmesinin taraflarca imzalanıp kiralananın kiracı tarafından kullanılması ile birlikte sonraki yıllarda önceden öngörülemeyen ve kestirilemeyen olağandışı ekonomik değişikliklerin meydana gelmiş bulunması ve bu nedenle sözleşmedeki yarar dengesinin aşırı derecede bozulmuş olması kira uyarlama davasının açılmasına hukuki yarar sağlar. Uzun süreli kira sözleşmelerinde, olağandışı sebeplerin ortaya çıkması kira bedelinin uyarlanması davasının açılmasına da olanak sağlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?

Yargıtay tarafından benimsenen esaslar dikkate alındığında, taraflarca kararlaştırılan kira parasının, işlem temelinin çökmesi nedenine bağlı olarak yeniden günün koşullarına uyarlanabilmesi için;

  • Uzun süreli bir sözleşmesinin bulunması,
  • Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülemeyen değişiklikler olması, (Örneğin; Enflasyon, deprem vs.)
  • Bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması,
  • Oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir.

Bu nedenle kısa süreli, örneğin bir yıl süreli kira sözleşmelerinde kural olarak uyarlama yoluna gitme olanağı yoktur. Böyle kısa süreli sözleşmelerde kiraya verenin gelecek her yıl için kira parasının arttırılmasını isteme hakkı vardır.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası her zaman, yani kira dönemi içindeki herhangi bir tarihte açılabilir ve önceden ihtarname gönderilmesine yönelik herhangi bir şart yoktur.

Vurgulamak gerekir ki, uyarlama davalarında dava tarihinden önceki bir tarih için uyarlama da istenemez. Uyarlama ileriye etkili olarak ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.

Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindeki Hukuk Mahkemeleri ön bürosuna sunulacak dilekçe ile birlikte açılır. Kira uyarlama davaları uzmanlık ve tespit gerektiren bir alan olduğundan dilekçenin özenle hazırlanmasında ve gerekli bulguların saptanmasında fayda vardır.

Kira Uyarlama Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme; “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.”

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme; “Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.”

Kira Uyarlama Davasında Taraflar

Kira uyarlama davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Gerek sözleşme koşulları, gerekse olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşullar her iki taraf için de çekilmez hale gelebilir. Hakim, dürüstlük kuralına göre kiracı veya kiraya veren tarafından kira uyarlama talebini değerlendirir.

Kira Uyarlama Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira tespit ve tahliye davalarına zorunlu olarak arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu sebeple, 1 Eylül 2023 sonrası ikame edilecek kira uyarlama davaları zorunlu olarak arabuluculuk şartına tabidir.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir Kararı

Dava açılırken beklenmeyen sebeplerle meydana gelen değişiklikler nedeniyle taraflardan biri Mahkeme’den ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep edebilir. HMK M.389/1’e göre;

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.”

Örneğin; kiracının 10.000-USD olarak ödediği kira bedelinin davanın devam ettiği süre boyunca ihtiyati tedbir kararı vesilesiyle 6.000-USD olarak ödemesi.

Yabancı Paralar Cinsinden Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama

Yargıtay, sadece kiraya verenin değil yerine göre kiracının da uyarlama davası açarak (özellikle dövize endeksli kira sözleşmelerinde), kendisi için çekilmez hale gelen kira parasının yeniden belirlenmesini ve bu amaçla indirilmesini isteyebileceğini bir kararında açıklamıştır. Bu karara göre, kira sözleşmesi dövize endeksli olarak yapılmış, fakat daha sonraki yıllarda yabancı para, Türk Lirası karşısında, olağanüstü koşullar nedeniyle beklenenden çok ve aşırı değer kazanmıştır. Bu değer üzerinden TL olarak hesaplanacak kiranın ödenmesi, kiracı için çekilmez, dayanılmaz boyutlara ulaşmışsa (işlem temeli çökmüşse), kiracı uyarlama davası açarak hakimden hakkaniyete uygun (daha düşük) bir kira parası belirlemesini isteyebilecektir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davaları Arasındaki Farklar

Kira bedelinin tespiti davasının, gelecek dönem için artırımı sağlayabilmesi için kiraya verenin kira döneminin bitiminden en geç otuz gün önce (TBK M.345) önce kiracının eline geçecek biçimde bir ihtarname göndererek artırım istemesi ya da açacağı davanın dönem bitiminden en geç otuz günden daha önceki bir süre içinde kiracının eline geçmesi gerektiği halde, yukarıda da bahsettiğimiz üzere olağanüstü koşulların ortaya çıkması halinde uyarlama davası kira dönemi içerisinde herhangi bir zaman diliminde açılabilir.

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yıl geçmesi gerekmektedir. Kira bedelinin uyarlanması davasında ise herhangi bir süre şartı yoktur. Yargıtay, kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama davasının açılamayacağı ancak uzun süreli bir kira sözleşmesi olması halinde açılmasında hukuki yarar olduğu görüşündedir.

Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri bakımından açılabilir. Kira bedelinin uyarlanması davası ise taşınır ve taşınmaz tüm kira sözleşmeleri için gündeme gelebilir.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesi

İSTANBUL (…) SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI : (…)

VEKİLİ : Av. Buğra ÇAPA

DAVALI : (…)

KONU : Olağanüstü Sebeplerin Vuku Bulması Hasebiyle Kira Bedelinin Uyarlanması Talebimizdir.

Davalı (…), müvekkilin maliki olduğu (Sarıyer Merkez Mah. Şehit Mithat Yılmaz Cad. No: (…) Daire: (…) Sarıyer / İstanbul) adresinde bulunan mecurda 01/09/2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesine müsteniden kiracı olarak bulunmaktadır.

Kiracı (…)’nın halihazırda aylık net ödediği kira bedeli 6.000,00-TL’dir. Davalının ödemekte bulunduğu kira bedeli, ekonomik dengelerin değişmesi, enflasyon ve hayat şartlarının olağanüstü nedenlerle değişmesi sebebiyle rayiç kiralanan taşınmazların çok altındadır.

Yukarıda arz ve izah etmeye çalıştığımız sebeplerle davaya konu edilen mecur yönünden 6.000,00-TL olan kira bedelinin 20.000,00-TL’ye uyarlanması tarafımızca hasıl olmuştur.

NETİCE VE TALEP : Kiralananın, aylık kira bedelinin 6.000,00-TL’den 20.000,00-TL’ye UYARLANMASINA, işbu kira bedelinin yeni dönem kira bedeli olarak BELİRLENMESİNE ve yeni kira döneminden itibaren GEÇERLİ OLMASINA, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa TAHMİLİNE karar verilmesini saygılarımızla bilvekale arz ve talep ederiz.

Kira Uyarlama Davası İçin 5 Yıl Şartı Var Mıdır?

Kira uyarlama davalarını, kira bedelinin tespiti davalarından ayıran en önemli farklardan biri bu davada 5 yıl şartının olmamasıdır. Yani, uyarlama davalarının açılması için kira sözleşmesinin taraflarca imzalanmasından itibaren 5 yıl beklenilmesine gerek yoktur.

Kira Uyarlama Davasında İhtarname Şart Mıdır?

Uyarlama davasını açacak olan tarafın, diğer tarafa bu dava açılmadan önce ihtarname göndermek zorunluluğu yoktur. Kira uyarlama talebi olan taraf tercih olarak ihtarname gönderebilir.

Kira Uyarlama Davasında Masrafları Kim Öder?

Uyarlama davalarında davayı açacak olan taraf harç ve masraflara da katlanır. Davanın sonuçlanması itibariyle davacı tarafından üstlenilen masraflar, Hakim takdirine göre taraflara yüklenir.

Kira Uyarlama Davasında Harç

Kira uyarlama davasında harca esas değer uyarlama talep edilen bedel ile kira bedeli farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç olarak ödenir. Dava harçları ise binde 68’in 4’de biri çıkacak şekilde mahkeme dosyasına yatırılmalıdır.

Örneğin; kira bedeli 5.000-TL, uyarlama talep edilen bedel 10.000-TL, 10.000-5.000=5.000, 12 ay x 5.000=60.000-TL, 60.000 x 0,68 / 4 = 1.020-TL peşin harç çıkacaktır.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Uyarlama davalarının süreci Mahkemelere göre değişmekle birlikte ortalama 1-1.5 yıl arasında sürmektedir.

Av. Buğra Çapa

Av. Buğra Çapa, Tekirdağ Anadolu Lisesi’nden mezun olduktan sonra Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde hukuk eğitimi almıştır. 2019 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olmuştur.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Bilgi Al!