Kira sözleşmesinde kira bedelinin yenilenen kira döneminde ne oranda arttırılacağına dair sözleşmede bir hüküm olup olmadığına bakılmaksızın 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, kira tespit davası sonucunda hakim tarafından; tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Bu dava türüne kira tespit davası nedir.
Çapa Hukuk Bürosu olarak bu davayı kira hukuku konusunda uzman avukat aracılığıyla açmanızı ve takip etmenizi tavsiye ederiz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi uyarınca :
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kanunun lafzından da anlaşıldığı üzere kira tespit davası kiraya veren veya kiracı tarafından mevcut kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebini içeren bir dava türüdür.
Kanunda adı geçen “Emsal kira bedeli” diğer bir ifadeyle “rayiç bedel” veya “olağan rayiç” belirli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira paralarının ulaştığı belli değeri ifade etmektedir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kiracının kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kiralayana belli zamanlarda ödemeyi kabul ettiği bedel, kira bedelidir.
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelini, artış şartını ve kira süresini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Bu takdirde kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan miktarda ödenmesi gerekir. Taraflardan birine kira bedelini tek taraflı arttırma yetkisi tanınmamıştır. Kira bedelinin artış oranından farklı olarak arttırılması (ya da indirilmesi) için dava açılmalıdır.
Kira bedelinin belirlenmesi davası iki ayrı durumda açılabilir. Bunlardan ilki, kira parasının taraflarca sözleşmede açıkça belirlenmemiş olmasıdır. Taraflar kira sözleşmesinde kira parasını belirlememişlerse ve bu konuda ilerde aralarında anlaşamazlarsa, kira parasının mahkeme tarafından belirlenmesi zorunluluğu ortaya çıkabilir. Fakat bu ihtimale ender olarak rastlanır.
Kira parasının belirlenmesi davasının açılabileceği ikinci durum ise, taraflarca belirlenen kira parasının, yeni kira döneminin (ya da dönemlerinin) başında arttırılmasına rağmen, bir süre sonra emsal kiralara göre düşük kalmasıdır.
Gerçekten, kira sözleşmesinin uzun süre devam ettiği durumlarda, özellikle de taşınmaz kiralarında, kira parasının emsallerine göre düşük kalmasına sıklıkla rastlanmaktadır. Bu nedenle hakim her olayın özelliklerine göre, taşınmazın yerini, bulunduğu yöreyi, yapının kalitesini, büyüklüğünü, değerini, özelliklerini ve o yöredeki rayiç kiraları göz önünde tutarak kira parasını belirleyebilir.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında yazılı ve imzalı bir kira sözleşmesi bulunması gerekir. Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmemesi bulunmaması durumunda ise sözlü olarak nitelendirilebilecek kira ilişkinin varlığı da kira tespit davası için yeterli olacaktır.
Kira tespit davasını açmak isteyen tarafın hukuki yararının olması da dava şartıdır. Kira tespit davasında dava şartı olan hukuki yarara örnek vermek gerekirse; kira sözleşmesinde taraflarca kira bedelinin arttırılacağı belirlenmiş fakat oranı belirlenmemişse, kira bedelinin artış oranının belirlenmesi amacıyla açılacak kira tespit davasında hukuki yarar mevcuttur.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
TBK’nun 344/3 maddesi, kira bedelinin tüketici fiyat endeksine göre belirlenmesi zorunluluğunu 5 yıl ile sınırlamıştır.
Kira Sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise, altıncı kira dönemi için kira bedeli artık TBK M.344/3’te belirlenen esaslar çerçevesinde tespit edilir.
Sözleşme 5 yıldan uzun süreli yapılmış ve bedele ilişkin artış şartı yoksa veya sözleşme yabancı para birimi üzerinden yapılmış ise kira parasının 5. Yılın sonunda 6. Yılın başında bak ve nesafete göre, kira sözleşmesinde artış miktarı veya oranı belli ise 2-3-4 ve 5. Yıl kirası TÜFE oranını geçmemek üzere artış oranı veya miktarına göre belirlenecek ve 6. Yıl kirası yine hak ve nesafete göre tespit edilecektir.
Kısaca hak ve nesafete göre kira artışı her 5 yılda bir yapılacaktır.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davası görev bakımından kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır
H.M.K MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) “Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, görürler.”
Kira tespit davası yetki bakımından kural olarak davalının ikametgah adresinde veya sözleşme ediminin yerine getirildiği (taşınmazın bulunduğu) yerde açılır. Ancak kira sözleşmesinin tarafları kamu tüzel kişisi veya tacir ise sözleşmede belirlenen yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde de kira tespit davası açılabilecektir.
Yetki Sözleşmesi
H.M.K MADDE 17- (1) “Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.”
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Kira tespiti davasının, gelecek kira dönemi bakımından da geçerli olacak şekilde artırımı sağlayabilmesi için, kiraya verenin kira döneminin bitiminden en geç otuz (30) gün önce kiracının eline geçecek biçimde bir ihtarname göndererek artırım istenmesi ya da açacağı dava dilekçesinin dönem bitiminden en geç otuz günden daha önceki bir süre içinde kiracının eline geçmesi gerektiği halde, kira tespit davası her zaman, yani kira dönemi içindeki herhangi bir tarihte açılabilir ve önceden bir ihtarname göndermeye de gerek yoktur.
MADDE 345
- “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”
- “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Örnek vermek gerekirse; Kira Sözleşmesi 01.05.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli ise, kira sözleşmesinde artış şartı olsun veya olmasın, bir yıllık kira süresi bittikten sonra kiracının 2. Yıl kirasının mahkemece belirlenmesini talep hakkı mevcuttur. Bu takdirde 2. Yıl kirası 01.05.2015 tarihinde geçerli olacak biçimde mahkemece tüketici fiyat endeksindeki orana göre arttırılacaktır.
Aynı husus 3-4-5. Yıllar için de geçerlidir. Bir yıllık kira süresi dolduktan ve 4 yıl peş peşe endeks uygulandıktan sonra 6. Yılın başı olan 01.05.2019 tarihinden itibaren geçerli olacak biçimde kiracının hak ve nesafet kurallarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkün olabilecektir. Kısaca burada 1+4 formülüne dikkat edilecektir. Bu tarihin (01.05.2019 üzerinden tekrar 5 yıl geçmeden yeniden hak ve nesafete göre kira tespiti belirlenemez.
Kural bu olmakla birlikte T.B.K’nun 344/3. Fıkrasının son cümlesine göre; taraflar T.B.K M.344/3’e göre belirlenmiş kira bedeli sonrası dönemlerde kiranın tekrar T.B.KM. 344/1 veya 344/2’deki esaslarda çerçevesinde belirlenmesini kararlaştırabilirler.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı
T.B.K M.344/3 uyarınca kira tespit davasının taraflarca açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesinin tanzim edilmesinden itibaren 5 yıl geçmeden açılacak olan kira tespit davası, dava şartı noksanlığı hasebiyle mahkeme tarafından reddedilecektir.
Kira Tespit Davası Geriye Dönük Açılır mı?
Kira tespit davalarında, dava tarihinden önceki bir tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davası sebebiyle talep edilecek uyarlama ileriye etkili olarak ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.
Kira Tespit Davası Dilekçesi
T.C.
İSTANBUL ANADOLU (…) SULH HUKUK MAHKEMESİ
SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI : (İsim) (Adres)
VEKİLİ : Av. Buğra ÇAPA
DAVALI : (İsim) (Adres)
DAVA KONUSU : Kira Bedelinin Tespiti Talebimizden İbarettir.
AÇIKLAMALAR :
- Davalı (…), müvekkilin maliki olduğu “…” adresinde bulunan mecurda 05/08/2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak bulunmaktadır.
- 05/08/2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği, halihazırda aylık net kira bedeli 1.400,00-TL olarak belirlenmiştir. Davalının ödemekte bulunduğu kira bedeli emsallerinin çok altında olduğundan müvekkil, davalı kiracıya 05.07.2018 tarihli ve (…) yevmiye numaralı ihtarname ile 05/08/2022 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira bedeli artışı hakkındaki isteğini bildirmiş olmasına rağmen davalı talep edilen kira bedelini ödememiştir. Söz konusu kira bedeli günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, taşınmazın bulunduğu yer, konumu gibi koşullar dikkate alındığı takdirde emsallerinin çok altında bir kira bedeli olduğu izahtan varestedir.
- Netice itibariyle, kira sözleşmesinin başladığı günden bu yana beş (5) kira dönemi geçmiştir. Ödenen aylık kira bedeli, günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, enflasyon, çevre rayiç kira bedellerindeki artışlar ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda çok düşük kalmış ve kira bedelinin arttırılması bir zorunluluk olarak ortaya çıkmıştır. Emsal rayiç kira bedelleri ile karşılaştırıldığında da bu artışın normal bir miktar artış olduğu da görülecektir.
- Tüm bu nedenlerle, tüm dava ve yasal haklarımız saklı kalmak kaydı ile, dava konusu taşınmazın kira bedelinin taşınmazın niteliği, toptan eşya ve geçim endeksleri, tüm ticari gelişmeler ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurularak rayiç bedellere uygun olarak yeniden tespit edilmesi ve takip edene yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 4.500,00-TL ye arttırılması için işbu davanın açılması zorunluluğu hasıl olmuştur.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah etmeye çalıştığımız ve re’sen göz önünde bulundurulacak sebeplerle;
- Kiralananın, aylık kira bedelinin 4.500,00-TL olarak TESPİTİNE, işbu kira bedelinin yeni dönem kira bedeli olarak BELİRLENMESİNE,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa TAHMİLİNE karar verilmesini, bilvekale saygılarımızla arz ve talep ederiz.
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7599E., 2015/10731K. ve 07.12.2015 Tarihli Kararı;
ÖZET : Kira sözleşmesi 01.11.2011 başlangıç tarihi ve 5 yıl sürelidir. İstenilen kira artış dönemi 01.01.2015 tarihinde başlayan dönem kira artışıdır. Bu durumda TBK 344. maddesine göre kira başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadığından bir önceki yıl ödenen aylı kira bedeline ÜFE oranında artış yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir.
Dava kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar vermiş hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Hükme esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 400,00-TL ve her ayın beşine kadar peşin ödeneceği belirtilmiş olup sözleşmede artış şartı bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren Eskişehir 3. Noterliği’nin 06.11.2014 tarih ve 7276 yevmiye numaralı ihtarı ile halen 400,00-TL olarak ödenen kira bedelini 01.11.2015 tarihinden itibaren 4.000,00-TL olarak yatırılmasını ihtar etmiştir. Süresinde açtığı 07.01.2015 tarihli dava dilekçesinde ise halen 400,00-TL ödenen kira bedelinin 01.01.2015 tarihli dava dilekçesinde ise halen 400,00-TL olarak ödenen kira bedelinin 01.01.2015 tarihinden itibaren 4.000,00-TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı vekili ise cevap dilekçesinde istenilen kira bedelinin fahiş olduğunu, Ocak 2015 tarihinden itibaren aylık 500,00-TL olarak bankaya ödendiğini, belirterek davanın reddini savunmuştur. Kira başlangıç tarihi 01.01.2011 tarihidir. İstenilen kira artış dönemi 01.01.2015 tarihinde başlayan dönem kira artışıdır. Bu durumda TBK 344. Maddesine göre kira başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadığından bir önceki yıl ödenen aylık kira bedeline ÜFE oranında artış yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Bilirkişi raporunda önceki yıl kira bedeline ÜFE uygulanması halinde ulaşacağı kira bedeli brüt 546,00-TL net 336,08-TL olacağını belirtmiştir. Mahkemece bilirkişi raporunda belirtilen miktar kabul edilerek 01.01.2005 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 546,00-TL olarak tespitine karar verilmiş ise de davalı kiracının Ocak 2015 tarihinden itibaren kabul edip ödediği aylık kira net 500,00-TL olduğu göz önüne alınmamıştır. Mahkemece tespit edilen kira bedeli davalı kiracının kabul edip ödediği miktardan az olamayacağı nazara alınmadan yazılı şekilde kabul edilen kira bedelinden daha düşük kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2011/22936E., 2012/4435K. ve 22.02.2012 Tarihli Kararı;
ÖZET : Ödenen en son kira bedeli ile eski kiracılık süresi gözetildiğinde mahkemece yapılan hak ve nesafet indirimi azdır.
Dava dilekçesinde kira parasının 01.10.2009 gününden başlayarak aylık 6.000,00-TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira parasının tespitine ilişin olup, mahkemece yerin serbest koşullarda getirebileceği brüt 7.500,00-TL kira parasından hak ve nesafet indirimi yapılarak brüt 7.050,00-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Bilirkişilerce belirlenen kira parası, kiralanın nitelikleri, ödenen en son kira bedeli ile eski kiracılık süresi gözetildiğinde mahkemece yapılan hak ve nesafet indirimi azdır. Bu itibarla belirtilen yönler gözetildiğinde mahkemece yapılan hak ve nesafet indirimi azdır. Bu itibarla belirtilen yönler gözetilmek suretiyle daha uygun miktarda hak ve nesafet indirimi yapmak üzere kararın bozulması gerekmiştir.
Öte yandan istem ve kabul edilen miktarlar itibariyle davalının daha fazla miktarda avukatlık ücreti ile sorumluluğuna karar verilmesi de benimseme biçimi yönünden ayrıca bozma nedenidir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün oybirliğiyle kabulüne karar verildi.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davasına konu edilen mahkemelerin yoğunluğuna göre dava süreci 1 – 1.5 yıl arasında sürebilmektedir.
Kira tespit davasını kimler açabilir?
Yukarıda da belirttiğimiz üzere hukuki yararı olan taraf veya taraflar kira tespit davasını açmak hakkına sahiptir.
5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabilir mi?
T.B.K 344/3 uyarınca kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden kira tespit davası açılamaz. Kira tespit davasının 5 yıl geçmeden açılması halinde dava reddedilecek ve davayı açan taraf masraf kalemlerine katlanmak zorunda kalacaktır. 5 yıl geçmeden açılacak dava kira bedelinin artış oranına göre belirlenmesi davası olacaktır.
