İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin ihtiyacının gerçek olması durumunda kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi gündeme gelir. Konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle olmak üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Ve 351. Maddelerinde düzenlenmiştir.

Bu yazımızda genel bilgiler paylaşılmış olup, hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin detaylı bilgi için iletişim bölümündeki bilgilerden Çapa Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler bakımından tahliye davası açabilir. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesi için başvurduğu dava türüne ihtiyaç nedeniyle tahliye davası denilmektedir. İhtiyaç nedenini ileri süren kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren de ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Hemen belirtelim ki, intifa hakkı söz konusu olduğunda çıplak mülkiyet sahibinin dava hakkı olmayacaktır.

Müşterek mülkiyette, maliklerden birinin veya birkaçının ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bunun için pay ve paydaş çoğunluğunun karar alması aranmaktadır. İştirak halinde mülkiyette, tüm maliklerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını birlikte açmaları veya bir ortağın açtığı davaya diğer ortakların onaylarının sağlanması veya katılmaları gerekmektedir. Ortaklar arasında ittifak sağlanamazsa miras şirketine temsilci atanması ve davanın temsilci huzuru ile yürütülmesi zorunludur. İhtiyaç nedeni ile ilgili ihtarın pay paydaş çoğunluğu sağlanarak gönderilme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Konut ve işyeri ihtiyacına dayalı davalarda ispat yükü öncelikle davacıdadır. Bu davalarda kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartı aranmaktadır. Mevcut konuttan daha lüks bir yerde oturma arzusu bir ihtiyacın ifadesi olarak kabul edilemez. Henüz mevcut olmayan bir durumun, gerçek bir ihtiyaç sebebi olarak da değerlendirilmesi mümkün değildir. Kiralayanın; yurtdışından geleceğini ileri sürmesi, oğlunu veya kızını evlendirmeyi düşünmesi ihtiyaç sebebi olarak ileri sürülemez. Çünkü ihtiyaç henüz doğmamıştır. Bunun yanında reşit kişinin ailesi ile birlikte oturmak istememesi gerçek bir ihtiyaçtır. Sağlık sorunları, kiraya verenin bizzat kirada oturması veya iş yapması ihtiyaç kavramına dahil örneklerdir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

TBK M. 350 çerçevesinde ihtiyaç nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesi için gerekli şartları şöyle ifade edebiliriz:

• Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminde olması.

Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, kiraya verenin oturmakta bulunduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması gibi durumlarda kiraya verenin konut ihtiyacının bulunduğundan söz ederiz. Yargıtay, konut gereksinimi kavramını kiraya veren bakımından geniş anlamda yorumlamaktadır. Yargıtaya göre, kiraya verenin yaşayış tarzına, hayat şartlarına ve sosyal durumuna göre değerlendirme yapılması gerekir.

• Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.

Kiraya verenin konut gereksinimine dayanarak açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesinin şartları vardır. Bu davanın samimi olması, başka bir deyimle gereksinimin gerçek olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin gereksinimin doğduğu tarihten sonra fakat davanın açılmasından önce başka bir konutun boşalması ve kiraya verilmesi durumunda açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının samimi olmadığına kolaylıkla hükmedilebilir. O halde kiraya verenin gerçek anlamı ile konut ihtiyacı içinde olmadığı halde tahliye davası reddedilir. Kira bedelini arttırmak, başkasına kiraya vermek yahut kiracıyı rahatsız etmek gibi başka amaçlar kötü niyetlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının samimi bulunmadığı yolunda bir kanaati doğuran davalar reddedilmelidir.

• Kiralananı konut olarak kullanma gereksinimi sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olması.

Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit olunur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK M.328 ve 329’daki feshi bildirmeye ilişkin hükümler uygulanır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

TBK M.350 f.1 ve f.2’de ise; “Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” 

Hakim eşlerden birinin talebi üzerine eşlerin ayrı yaşamasına karar verir. Bu durumda kiraya veren, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açmak imkanına sahiptir. Kiraya verenin çocuklarının, nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple ailesinden ayrı yaşamaları gerekebilir. Ev sahibi, bu durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Kiraya veren üstsoy bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yine, bakmakla yükümlü sayılan kardeşin ihtiyacı için de tahliye davası açabilecektir. Gerekçede belirtildiği üzere bakmakla yükümlü olunan şahıslar TMK M.364 dikkate alınarak belirlenecektir. TBK M. 350,b1’de “çocuklar” yerine “altsoy” kavramını kullanmıştır. Böylece çocukların yanı sıra torunlar ve ondan doğanlar hüküm kapsamına girecektir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilmesi için gerekli şartları şöyle ifade edebiliriz:

• Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması.

Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri olarak başkasının taşınmazını kiracı olarak kullandığı durumlarda, kiraya verenin ticaretini genişletmek istemesi, kiraya verenin kapıcı binası, otopark, depo ve otomobil için garaj ihtiyacı gibi durumlarda işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyesi talep olunabilmelidir. İşyeri ihtiyacının kabulü için kiraya verenin öne sürdüğü meslek veya sanatı bizzat yürütmesi gerekmez. Kiraya verenin mesleği dolayısıyla bazı yardımcılarla iş görür durumda olması geçerlidir.

• Kiralananı işyeri olarak kullanma gereksiniminin gerçek olması.

Kiraya verenin işyeri gereksinimi gerçek ve samimi olmadığı durumlarda işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası reddedilmelidir. Örneğin, kiraya verenin sağlık durumunun iddia ettiği ticareti yapmaya elverişli olmaması. Tahliyesini istediği dükkanın bulunduğu yerde oturmaması ve oraya yerleşmeye de niyeti bulunmaması. İhtiyacı için dava açtığı oğlunun uzun süreli askere alınması, ihtiyacının samimi olmadığı durumlar olarak değerlendirilebilir. Kiraya veren gereksinim gerçekliğini ispatlamalıdır.

• Kiralananı işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümler uygulanır. Fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

Burada işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için önceden kiracıya bildirimde bulunulması gerekli değildir. Ancak TBK M.353 uyarınca yapılacak yazılı bildirimin hukuki değeri açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süresinin bir kira dönemi daha uzaması yönündedir. Tüzel kişiler de işyeri ihtiyacı nedeniyle dava açma hakkına sahiptir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması için ihtiyaç bakımından şartların oluşması gerekir. Kiraya veren, dilekçesini, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindeki Sulh Hukuk Mahkemeleri ön bürosuna sunmakla davayı açmış olacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhbar Süresi

Bir aylık dava açma süresi TBK M.353 sebebiyle kiraya veren lehine uzatılmıştır. Buna göre, kiraya veren bir aylık süre zarfında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak yerine bildirimde bulunabilir. Böylece dava açma hakkını bir kira yılı için uzatmış olur. TBK M.353’ün kapsamı ve özelliği konusunda şu hususları belirtebiliriz :

• TBK M.353 sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür.
• TBK M.353’de düzenlenen uzama sadece kiraya veren bakımından geçerlidir. Dolayısıyla kiracının sözleşmeyi sona erdirme durumları hakkında bu hüküm uygulanmayacaktır.
• TBK M.353 sadece dava yoluyla kiraya sözleşmesinin sona erdirilmesinde uygulanır. Kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebildiği durumlarda dava süresinin uzamasından söz edemeyiz.
• Kiraya veren Kanunda “tahliye davası” için öngörülen süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirim yazılı olmak zorundadır. Dava için öngörülen süre her bir tahliye sebebi için kural olarak bir aydır.
• TBK M.353’de öngörülen dava süresinin uzaması, belirli süreli kira sözleşmelerinde uygulacaktır.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması

TBK M.351, kiralananı sonradan edinilmesine bağlı gereksinimi tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. Bu çerçevede şu şartlar aranacaktır:

• Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması.

Bu edim, satım ya da bağışlama gibi bir sebeple devren olabilir. Miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi bir sebeple sicil dışı gerçekleşme durumu da vardır. Ancak tescille kazanım durumunda yeni malik adına mülkiyet değişikliğini sağlayacak olan tescilin yapılması gereklidir. Tapusuz taşınmazların haricen kazanıldığı durumlarda da söz konusu hüküm uygulanabilecektir. Kooperatif payı satın alma sebebine dayalı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kooperatif ortaklığına kabul tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmak, bildirimin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmak gerekmektedir.

• Yeni malikin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksiniminin ispatlanmış olması.

Konut ya da işyeri gereksiniminin kapsam ve şartları konusunda yukarıda yaptığımız açıklamalar burada da geçerlidir.

• Yeni malikin edim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıdan yazılı bildirim ile konut ya da işyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi.

Yeni malikin yapacağı yazılı bildirimin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Dürüst hareket eden yeni malike bildirimin kiracıya geç varmasının tehlikesini yüklememek gerekir. Yargıtay, ihtarın edinim tarihinden itibaren bir ay içinde gönderilmesini değil tebliğini aramaktadır

• Yeni malikin edinim tarihinden altı ay sonra tahliye davasını açmış olması.

Yeni malikin altı aylık süre geçmeden açtığı tahliye davaları reddedilmiş olur. Yeni malik edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde edinimi ve gereksinimini kiracıya bildirecek olursa, dava açma süresi kira sözleşmesinin sonuna kadar devam edecektir. Altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda reddedilen davanın, altı ay dolduktan sonra aynı nedenle ikinci defa açılması mümkündür. Birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirli süreli kira sözleşmelerinde; taraflar kira sözleşmesini süreli olarak düzenlemiştir. Belirlenen süre sona erene kadar belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olacaktır. Kira sözleşmesinin, belirli süreli olması halinde kiraya veren, hiçbir bildirim veya ihtara gerek kalmaksızın sözleşmenin yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmak hakkına sahiptir.

Örneğin; 01.06.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde 01.06.2023 tarihi sözleşmenin sona ereceği tarih olup, kiraya veren 20.06.2023 ve 20.07.2023 tarihleri arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilir. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açacağını ihtarname yoluyla kiracıya bildirme hakkına sahiptir. Bu durumda davanın açılacağı süre bir kira dönemi daha uzamış olur. Yani, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası 20.06.2024 tarihine kadar açılabilecektir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; kira sözleşmeleri her ne kadar süreli olarak düzenlense de TBK M.347 uyarınca; kiracı, kira sözleşmesinin yenilenmesinden evvel 15 gün öncesine kadar kira sözleşmesini feshetmezse kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenecek ve belirli süreli kira sözleşmesi, belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir. TBK M.350 uyarınca; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. TBK M.328 uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Örneğin; 20.06.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 20.06.2023 tarihi kira sözleşmesinin sona erme tarihi olup TBK M.347 uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden 15 gün öncesine kadar kira sözleşmesini feshetmezse, sözleşme 20.06.2023 – 20.06.2024 dönemi için uzamış olacaktır. Kira sözleşmesi 20.06.2023 tarihinden itibaren belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelecektir. 19.12.2024 tarihi ilk 6 aylık dönem, 19.06.2024 ikinci 6 aylık dönem olacaktır. Kiraya veren fesih dönemlerinden herhangi bir için 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtar etmek koşulu ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını 6 aylık fesih dönemi tarihinden itibaren bir ay içerisinde açabilir. İlk aylık dönem olan 19.12.2024 tarihinden en geç üç ay önce 19.09.2024 tarihine kadar kiracıya ihtarname tebliğ edilmişse, kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını 20.12.2024 – 20.01.2025 tarihleri arasında açabilecektir.

Yeniden Kiralama Yasağı

TBK M.355’de yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiralanırsa, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Kiracı dava sonucunda tahliye olduysa, kiraya veren üç yıl süreyle kiralananı eski kiracısından başkasına veremez. Üç yıllık süre kanunun lafzına göre, taşınmazdan “tahliyeden” itibaren başlamaktadır. Yeniden kiralama yasağına rağmen taşınmaz bir başkasına kiraya verilirse, kiraya verenin tazminat ödemesi gündeme gelir. Kiraya veren, eski kiracısına, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyecektir. Kiracının, bir yıllık kira bedelini aşan zararını kiraya verenden talep etmesi imkan varlığını sürdürecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masraflarını Kim Öder?

Kiraya veren dava açılırken harç ve masrafları öder. Davacının ihtiyaç nedeninin kabulü ile birlikte masraflar kiracıya yükletilmiş olur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme; Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme; “kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.”

Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması

Taşınmaz başkasına kiralanırsa kiraya veren bakımından tazminat sorumluluğu gündeme gelir. Kiracının tahliyesinden sonra 3 yıla kadar taşınmazın başka birine kiralanması halinde kiracının tazminat talep etme hakkı doğar. Kira sözleşmesinin nisbiliği ilkesi gereği, kiraya verenin üçüncü şahısla yaptığı sözleşmenin geçerli olacağı söylenebilecektir. Eski kiracının, yeni kiracıdan tazminat talep etmesi TBK M.355 hükmü nazara alındığında düzenlenmemiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi

İSTANBUL (…) SULH HUKUK MAHKEMESİ

SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI : (…)

VEKİLİ : Av. Buğra Çapa

DAVALI : (…)

KONU : Müvekkil (malikin) ihtiyacı sebebiyle davalı (kiracının) (…) adresinden tahliyesine karar verilmesine ilişkin talebimizdir.

AÇIKLAMALAR :

Davacı ve davalı arasında 05.08.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi tanzim edilmiştir. Davacı (müvekkil) Beşiktaş/İstanbul adresinde kiracı olarak ikamet etmekte olup, davaya konu taşınmazda kendisi oturmak istemektedir.

Müvekkilin, (…) adresindeki daireye taşınma ihtiyacı kiracı olması sebebiyle gerçek ve samimidir. Bu sebeple davalıya Beyoğlu 59. Noterliği’nin 191 Yevmiye Numaralı ihtarnamesini keşide etmiştir. Ancak davalı taraf kiracısı olduğu taşınmazdan tahliye olmayacağını beyan etmiştir. Müvekkilin üzerine kayıtlı başka bir taşınmaz yoktur. Müvekkilin ihtiyacının gerçek olması sebebiyle davalının (…) adresindeki taşınmazdan tahliyesini talep etmek gerekliliği hasıl olmuştur.

Yukarıda arz ve izah ettiğimiz sebeplerle; davamızın KABULÜ ile (…) adresindeki taşınmazdan davalı tarafın TAHLİYESİNE, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa YÜKLETİLMESİNE karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.